轉(zhuǎn)眼間，又一批孩子踏進了校園，新的一學期開始了。

可憐天下父母心。為了孩子上學，上好學校，真是煞費苦心。

然而，過去多年曾經(jīng)持續(xù)火熱的濟南學區(qū)房，開始褪去光環(huán)，熱度在降，價格也回落了。

當然，這個回落明顯，是跟三四年前的高點相比。

1、從四萬線到兩萬多一平

聊濟南學區(qū)房，自然必須首先得提一下市中區(qū)的經(jīng)五路小學，對口初中：濟南實驗初級中學。小學+初中，都是相當不錯。

經(jīng)五路小學，山東省重點小學、山東省首批規(guī)范化學校，首批全國文明校園……

在三年前，經(jīng)五路小學學區(qū)房是家長們趨之若鶩的香餑餑，為了孩子能進名校，不惜重金搶購。那幾年，恰好是二胎高峰期的適齡兒童要上小學了。

也正是那段時間，經(jīng)五路小學學區(qū)房曾一度到了四萬線附近，炙手可熱。

然而，時過境遷，昔日的搶手貨如今卻風光不再。現(xiàn)在，大勢已變，且愈發(fā)明顯。

比如，春元里小區(qū)， 732戶，停車位較少，開放式小區(qū)，環(huán)境稍差。50—65平的老房子，已經(jīng)有兩萬出頭的成交個例了。

三年前，也就是2021年，春元里小區(qū)的成交單價到了四萬左右，三萬八成交了多套，四萬+也有個例。

三里莊小區(qū)，近500戶，越是小戶型，面積越小，單價越高。去年（2023）2月份成交的兩套很典型。41平和38平，總價分別是194萬和175萬，單價都超過了4.6萬。

現(xiàn)在，成交價回落到兩萬四五。

經(jīng)五路小學學校和青島江蘇路小學極其相似，對口的小區(qū)幾乎都是老破小。當學區(qū)房熱度減退的時候，老破小的缺陷會被無限放大。

再看另一個例子。經(jīng)十一路小學，對口初中育英中學學區(qū)。

郵電新村就在這個學區(qū)內(nèi)，近期成交比較活躍。單價集中在兩萬五左右，60多平的套二為主，最便宜的一套單價到了兩萬三。

四年前，巔峰時候，郵電新村二手房成交價也到了四萬線。

這類頂級學區(qū)房有很多共同點。比如，老小區(qū)，老房子，戶型不好，開放小區(qū)，沒有地方停車等等問題，但是也有優(yōu)勢，學區(qū)，位置，交通便利等。

2、瘋狂掛牌，踩踏式“出貨”

過去多年，學區(qū)房的一個重要支撐就是參與擊鼓傳花的家長要癡迷、堅決進場，“買入即賺”。

部分投資客也看到了這個“點”，所以，學區(qū)房走出了獨立行情。頂流學區(qū)房變成了天價學區(qū)房。但是，所有的一切，都建立在需求上。

無論是炒作、投資還是保值，前提都是需要大眾不斷涌入、不斷接盤，從而形成閉環(huán)。

一旦這種需求松動，高昂的價格便難以堅守。

現(xiàn)如今，濟南學區(qū)房就是這么個局面，當然，全國很多一二線城市的學區(qū)房情況也差不多。

學區(qū)房成交雖然依舊活躍，但價格已經(jīng)不再是高不可攀。而且，還有一個現(xiàn)象就是：

很多房東，瘋狂掛牌！

一方面，可能孩子已經(jīng)升學，可以轉(zhuǎn)手了；更多的是另一個層面，房東們也不看好學區(qū)房的未來走勢。

比如，春元里小區(qū)掛出來了107套（貝殼數(shù)據(jù)）；

目前三里莊小區(qū)單是在貝殼APP上的掛牌量就有110套……

目前的局面很清晰了。二胎的入學高峰已經(jīng)過去了，未來幾年的入學需求會逐步下降，價格自然難以維持高位。

這個需求，最先被沖擊的是幼兒園，然后是小學。

但是，不必過度悲觀。以上這些小區(qū)價格回落的過程中，還是不斷有人買入的。這幾個小區(qū)的成交，是很活躍的。

3、濟南還得加把勁！

全省范圍看，人口增長問題已經(jīng)顯現(xiàn)了。

2023年，山東省常住人口數(shù)量10122.97萬人，相較于2022年減少39.82萬人。

在2022年以前，山東的人口增長始終保持正向趨勢，但從2022年起出現(xiàn)下降，過去兩年人口減少超40萬人。

2023年，山東各城市，只有濟南和青島保持了人口正增長。

青島常住人口數(shù)量1037.15萬人，增量2.94萬人；濟南常住人口943.70萬人，增量2.23萬人。

2023年，濟南市實現(xiàn)人口出生率7.6‰，自然增長率1.8‰，均超過全省和全國水平。濟南所增加的2.23萬人，有很大一部分源于自然增長。

但是，有一個潛在隱患。那就是濟南和青島的人口增量，已經(jīng)連續(xù)兩年下滑了。而且和全國同級別城市相比，也不樂觀。

比如，合肥2023年人口增量21.9萬人；杭州去年人口增量14.6萬人；成都去年人口增量13.5萬人……

當然，濟南也有一些相應行動。比如，2023年發(fā)布的濟南市優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展實施方案，育兒補貼、男方護理產(chǎn)假等多方面鼓勵支持生育。

另外，多胎家庭買房層面也有一些額外政策。

只是不知道，收效如何。