編者按：

精心推出 “曾經(jīng)系列” 策劃。曾經(jīng)的搖號(hào)樓盤、曾經(jīng)的號(hào)頭費(fèi)等昔日網(wǎng)紅樓盤，如今現(xiàn)狀如何？我們將以詳實(shí)的數(shù)據(jù)和客觀的事實(shí)為依據(jù)，全面揭示這些樓盤在市場(chǎng)下行期的真實(shí)現(xiàn)狀，從專業(yè)角度對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行深入解讀，為購(gòu)房者提供置業(yè)參考意見。

曾經(jīng)的號(hào)頭費(fèi)盤

曾經(jīng)經(jīng)開最牛學(xué)區(qū)房啟迪科技城水木園保值率依然高達(dá)130%以上。

NO.1|壹

保值率137%，直擊水木園二手房

從“好房新選”小程序查詢經(jīng)開區(qū)啟迪科技城水木園最新二手房成交價(jià)在2.6萬/㎡，想當(dāng)初新房?jī)r(jià)格在約1.9萬/㎡，如今五六年過去了，房?jī)r(jià)依然有7000元/㎡ 的增長(zhǎng)，房子保值率約137%，而且當(dāng)初購(gòu)房該小區(qū)的大部分是以全款購(gòu)買，以此不用考慮房貸利息情況。在當(dāng)下合肥二手房房?jī)r(jià)連續(xù)下跌十多個(gè)月，業(yè)主虧本甩賣的情況下，依然保持著這樣的保值率算是不易。

如果您想了解合肥小區(qū)成交價(jià)格，可以在“好房新選”小程序查成交欄目輸入小區(qū)名稱即可查小區(qū)成交價(jià)格。

可能很多人對(duì)這個(gè)保值率沒有概念，下面我們從一組數(shù)來來看下合肥目前二手房保值率情況。

根據(jù)AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年到現(xiàn)在合肥各區(qū)域二手房整體的保值率情況，除了經(jīng)開、政務(wù)、廬陽(yáng)依然超10%的增值外，蜀山基本保本，其余幾個(gè)區(qū)域保值率都在100%以內(nèi)，這個(gè)是什么意思呢，就是房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破當(dāng)時(shí)購(gòu)買新房的價(jià)格了。

具體來看，保值率最高的是經(jīng)開區(qū)，保值率116.39%，也就是說有16.39%的增值，排名第二的是政務(wù)區(qū)，有15.62%的增值，廬陽(yáng)區(qū)有11.17%的增值，廬陽(yáng)區(qū)主要是老城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格支持整體二手房?jī)r(jià)格，這也導(dǎo)致整體保值率較高。

蜀山區(qū)基本上保本，保值率在101.51%，保值率最低的是新站區(qū)，僅有79.7%，其次是包河區(qū)，保值率81.23%。

這個(gè)是按照理論上的保值率，沒有計(jì)算房貸利息，如果加上房貸利息的話，合肥九區(qū)保值率都在100%以下，而在當(dāng)時(shí)購(gòu)房的新房絕大部分的小區(qū)保值率也都跌到100%以內(nèi)。

NO.2|貳

經(jīng)開最牛學(xué)區(qū)，全款都要靠關(guān)系

從“好房新選”小程序查詢經(jīng)開啟迪科技城水木園目前二手房掛牌總共83套房源，小區(qū)整體掛牌價(jià)格約3萬/㎡，大部分房源掛牌價(jià)格在2.8-3.2萬/㎡。

如果您想了解自己小區(qū)目前掛牌價(jià)格，可以在“好房新選”小程序輸入小區(qū)名稱即可查目前小區(qū)掛牌房源價(jià)格。

根據(jù) AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，啟迪科技城水木園小區(qū)最早一批房源2020年年底交付，2021年小區(qū)掛牌價(jià)格高達(dá)4.7萬/㎡，成交價(jià)也將近4萬/㎡，跟今年相比成交價(jià)格下跌1.2萬/㎡，即便如此，當(dāng)初全款買入的業(yè)主依然保持著較高的保值率。

作為曾經(jīng)網(wǎng)紅項(xiàng)目，啟迪科技城是合肥重點(diǎn)引入項(xiàng)目，打造以科研、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)、投融資、教育、商務(wù)、居住為一體的生態(tài)科技新城。其住宅啟迪科技城水木園共建設(shè) 15棟住宅樓，1棟11層、其他均為18-34層不等，以大高層為主，戶型面積98-148㎡不等。

項(xiàng)目毛坯價(jià)格與當(dāng)時(shí)周邊樓盤差不多，都在1.4元/㎡左右，不同的是裝修費(fèi)，5000元/平米，是當(dāng)時(shí)合肥出現(xiàn)的最高標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)合肥壹號(hào)院、融創(chuàng)信達(dá)政務(wù)壹號(hào)和葛洲壩中國(guó)府豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)一樣，比同區(qū)域其他樓盤裝修費(fèi)貴了一倍。以100㎡計(jì)算，光裝修費(fèi)都50萬，這即便在現(xiàn)在也是豪宅了。

啟迪科技城水木園加上裝修價(jià)格約1.9萬/㎡，比同區(qū)域的邦泰科技城都要貴了至少2500元/㎡，即便如此，項(xiàng)目首開驗(yàn)資高達(dá)100萬，就這首開驗(yàn)資客戶約2000組，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)比較火，除了當(dāng)時(shí)特定人才購(gòu)房有最高20萬的優(yōu)惠外，其他都沒有優(yōu)惠，而且沒有關(guān)系基本很難買到，即便有關(guān)系也要全款優(yōu)先，基本上都提前內(nèi)定了，但當(dāng)時(shí)還有中介爆出要交40萬號(hào)頭費(fèi)。

為什么啟迪科技城水木園當(dāng)時(shí)這么火呢，主要還是該項(xiàng)目引入的清華附中學(xué)校，而且當(dāng)時(shí)宣傳專供啟迪科技城項(xiàng)目學(xué)區(qū)，號(hào)稱當(dāng)時(shí)經(jīng)開區(qū)最牛學(xué)區(qū)，因此也有人說，啟迪科技城水木園這個(gè)樓盤是“買學(xué)區(qū)送房子”！

清華大學(xué)附屬中學(xué)合肥學(xué)校由合肥市與清華附中合作開辦，是一所公立中學(xué)，也是清華大學(xué)的一所附屬學(xué)校。在2023年高考中，合肥清華附中一本上線率達(dá)98.5%，其中600分以上考生占比20%，理科最高分718分，文科最高分689分。在2023年中考中，合肥清華附中中考一類人數(shù)占比超過90%，其中進(jìn)入合肥市前十名的學(xué)生有20多名。這也難怪當(dāng)初那么多人全款找關(guān)系都要買。

不過2023年后將南艷濱湖時(shí)光、綠地濱湖國(guó)際花都劃入學(xué)區(qū)內(nèi)，而啟迪科技城水木園業(yè)主為此怕稀釋了學(xué)區(qū)價(jià)值而進(jìn)行維權(quán)。當(dāng)時(shí)就在傳聞清華附中初中學(xué)區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)，已經(jīng)有不少人悄悄出手。南艷濱湖時(shí)光、綠地濱湖國(guó)際花都都是經(jīng)開區(qū)轉(zhuǎn)手率最高的小區(qū)之列。

從綠地國(guó)際花都小區(qū)掛牌和成交趨勢(shì)來看，2023年以后小區(qū)掛牌量激增，成交量也增加，不過從整體成交價(jià)格缺沒有上漲。

NO.3|叁

結(jié)語

啟迪科技城水木園憑借著清華附中學(xué)校學(xué)區(qū)一度成為當(dāng)時(shí)網(wǎng)紅樓盤，雖然按照當(dāng)時(shí)最高檔5000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)，一套房子至少50萬的裝修費(fèi)，即便如此，在當(dāng)時(shí)想要買到都要找關(guān)系+全款購(gòu)房，這一些購(gòu)房熱潮都?xì)w功于項(xiàng)目學(xué)區(qū)。即便當(dāng)下二手房房?jī)r(jià)連續(xù)下跌十多個(gè)月，很多小區(qū)都跌破發(fā)，但啟迪科技城水木園從最新成交價(jià)來看，依然保持著至少7000元/㎡增值，這在當(dāng)下市場(chǎng)實(shí)屬不易。