中建錦繡城，在售280套；中建錦繡蘭庭在售74套；恒大金碧新城在售188套；

藝術(shù)華府在售85套；恒大雅苑在售203套；綠地香謝麗公館在售237套；

恒大世紀(jì)廣場(chǎng)在售107套；金科城在售157套；龍湖名景臺(tái)在售81套；恒大翡翠華庭在售133套；

濟(jì)水上苑在售224套；龍湖水晶酈城在售121套；恒大御峰在售102套……

2024年的濟(jì)南樓市，沒有驚喜。

在二手房市場(chǎng)，很多房東以實(shí)際行動(dòng)把某些板塊推上了“風(fēng)口浪尖”。

比如，次新房扎堆的濟(jì)南西客站板塊，好多老業(yè)主忙著掛牌出售。

這里面，有以舊換新的，也有套現(xiàn)撤場(chǎng)的。

大的背景是，近期，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格下跌明顯。

1、西客站的萬(wàn)元線

你有沒有感覺濟(jì)南市場(chǎng)進(jìn)入補(bǔ)跌狀態(tài)了？

來(lái)看一組數(shù)據(jù)。以濟(jì)南西客站板塊為例。

數(shù)據(jù)顯示，西客站板塊7月份二手房成交均價(jià)是1.1萬(wàn)/平，平均一套房子的成交周期是185天，相當(dāng)于半年周期，同比一年前價(jià)格跌了10.7%。

這個(gè)板塊，有個(gè)共同點(diǎn)就是剛需比較多，改善是少數(shù)，次新房扎堆，高層為主。

還有就是掛牌價(jià)和成交價(jià)差的有點(diǎn)大。房東們多數(shù)還是堅(jiān)持掛高價(jià)，但真正成交還得下調(diào)不少。

比如，西客站板塊的中建錦繡城，有接近300套掛出來(lái)了，掛牌均價(jià)接近一萬(wàn)二，但實(shí)際成交均價(jià)一萬(wàn)左右。

報(bào)業(yè)文苑小區(qū)也是類似情況。掛牌均價(jià)更高，一萬(wàn)二三，但成交均價(jià)才一萬(wàn)左右。

你說(shuō)，現(xiàn)在是不是買入機(jī)會(huì)？總感覺抄底不是那么簡(jiǎn)單的事。

再舉一個(gè)典型例子，濟(jì)南西客站板塊的一個(gè)次新小區(qū)，恒大金碧新城。房東往外掛的房子，竟然接近200套。

才交付五年左右，房子很新，就住夠了？還是房貸壓力大？還是另有隱情？

這么多房源，著急出售，帶來(lái)的最大影響就是成交價(jià)持續(xù)走低。7月份，這個(gè)小區(qū)成交均價(jià)低至一萬(wàn)出頭了。

剛成交的一套87.5平的套二，賣了90萬(wàn)。房東算算賬，虧了還是賺了。

這個(gè)小區(qū)當(dāng)年的購(gòu)房者算是幸運(yùn)的，交付時(shí)候，恒大還沒“趴下”，資金還有。

當(dāng)然，最早買這個(gè)盤的，價(jià)格還不到七千，高點(diǎn)買的，價(jià)格超過一萬(wàn)四，差距太大了。

再看看板塊內(nèi)的恒大城二期。八月初剛成交的三室兩廳，戶型不錯(cuò)，130多平，總價(jià)140萬(wàn)，單價(jià)約10500元。

去年，同樣戶型，不同樓層的房源，成交總價(jià)是185.5萬(wàn)，單價(jià)接近14000元。

這四十多萬(wàn)的差距，可是肉眼可見的！

2、這是一個(gè)圍城

圍城就是，有的人想出去，有的人卻想進(jìn)來(lái)。

被譽(yù)為濟(jì)南第二個(gè)CBD的西客站板塊，從樓市層面來(lái)說(shuō)，目前就是這樣的局面。

很多房東，老業(yè)主，大批量掛牌，往外賣，轉(zhuǎn)手。也有不少剛需進(jìn)場(chǎng)。

西客站，新進(jìn)場(chǎng)的購(gòu)房者，愛買哪些房子？

來(lái)看看這組數(shù)據(jù)：某平臺(tái)顯示，100—150萬(wàn)的總價(jià)，90—120平的套三，次新房，最吸引人，成交最好。

以單周成交數(shù)據(jù)看，這個(gè)總價(jià)段占了接近一半。

毫無(wú)疑問，能在西客站買房的，現(xiàn)在幾乎就是剛需為主，還有入門級(jí)的改善。

客觀說(shuō)，西客站這些年的發(fā)展并不容易。

2008年，京滬高鐵濟(jì)南西站建成通車。西客站逐步吸引了龐大的人流、資金流、信息流等要素資源。

同時(shí)，一大批全國(guó)知名房企陸續(xù)到這里開發(fā)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)+住宅的模式流行了很長(zhǎng)時(shí)間。

綠地、金地、恒大、龍湖、中建等知名房企扎堆在西客站，開發(fā)了多個(gè)大型社區(qū)。

2018年是個(gè)分水嶺，在這之前房?jī)r(jià)陸續(xù)上漲，從低谷、洼地逐步水漲船高。

隨后的幾年，處于穩(wěn)步狀態(tài)，雖然有小幅下滑，但還算平穩(wěn)。去年開始，局面發(fā)生了大的轉(zhuǎn)變，直到今年，市場(chǎng)完全就是下行狀態(tài)。

越是下行，房東越是著急，這時(shí)候，二手房供應(yīng)量就居高不下了。

很多人要撤離這里，換個(gè)家。不少人，抄底過來(lái)，安家。

從這個(gè)現(xiàn)象，你能悟出什么嗎？

讓我說(shuō)，時(shí)機(jī)很重要，運(yùn)氣更重要。

2022年前后，高點(diǎn)撤場(chǎng)的，才是高手。

3、老業(yè)主的痛點(diǎn)！

再看看現(xiàn)在的西客站面貌。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，西客站板塊實(shí)現(xiàn)了區(qū)域面貌更加靚麗、城市功能更加完備、配套設(shè)施更加完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加現(xiàn)代化的發(fā)展。

在今年的政府工作報(bào)告中，濟(jì)南市槐蔭區(qū)將“全力打造濟(jì)南西站樞紐經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)”列為重點(diǎn)工作之一。

某知名媒體曾報(bào)道說(shuō)：會(huì)展、科創(chuàng)、醫(yī)療，三大配套優(yōu)勢(shì)必將助力濟(jì)南西站樞紐經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)騰飛。

但是西客站的短板，老業(yè)主們最清楚了。教育短板，至今仍在。十年前，當(dāng)大家都是剛需，買個(gè)房子，有個(gè)落腳地就可以。

但當(dāng)孩子逐步長(zhǎng)大，需要接受教育的時(shí)候，很多人發(fā)現(xiàn)西客站實(shí)在一般，得找個(gè)更好的小學(xué)，不能耽誤孩子。

還有家長(zhǎng)，東西部來(lái)回奔波，上下班通勤距離問題難以解決。

你也可以說(shuō)，CBD只有一個(gè)，難以復(fù)制。大批的城市白領(lǐng)，上班集聚地還是東部高新區(qū)。

西客站的BUG，在地產(chǎn)層面，被無(wú)限放大了。

話說(shuō)回來(lái)，西客站目前雖然沒有好學(xué)區(qū)，但價(jià)格很溫和啊！交通還很方便，剛需的愛，就這么誕生了！

從價(jià)格來(lái)看，普通購(gòu)房者在西客站完全能找到適合的房源。比如價(jià)格1萬(wàn)以下的，位置雖一般、小區(qū)管理一般，但適合剛需購(gòu)房者。

展望西客站下半年樓市，很多小區(qū)換手率會(huì)更高。阻擋不了老房東的撤離決心。

當(dāng)然，新人們也會(huì)積極入市，價(jià)格逐步回落的態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)。

只是，誰(shuí)也無(wú)法保證自己是否能抄底成功。