8月的樓市數(shù)據(jù)猶如一記重錘，敲碎了人們對房價的最后一絲幻想。中指研數(shù)據(jù)顯示，8月百城二手住宅價格環(huán)比再降0.71%，這已是連續(xù)第28個月下跌。同比來看，跌幅更是擴大至6.89%。面對如此慘淡的數(shù)據(jù)，還有人在喊"抄底"嗎?是時候正視樓市拐點已然到來的現(xiàn)實了。

數(shù)據(jù)解讀

先來看二手住宅價格。8月環(huán)比下降0.71%，雖然降幅較7月的0.81%有所收窄，但累計跌幅依舊觸目驚心。按套型分，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上的房價環(huán)比分別下跌0.69%、0.73%和0.69%。跌跌不休的節(jié)奏，高度一致。

同比來看就更嚇人了。8月百城二手住宅價格同比下跌6.89%，跌幅較7月的5.79%進一步擴大。這意味著房價正加速下行，天花板離我們已經(jīng)很遙遠了。

分城市看，一二線城市領(lǐng)跌。一線城市二手房環(huán)比降0.72%，高于全國平均水平。"雙北"跌聲最響，北京二手房價環(huán)比下降0.87%，同比降幅高達7.9%;上海環(huán)比下跌0.75%，同比下跌7.1%。深圳和廣州環(huán)比跌幅在0.6%左右，同比降幅也超5%。

曾經(jīng)的熱點二線城市跌勢更為明顯。杭州8月二手房環(huán)比大跌0.9%，同比腰斬11.2%。號稱"地王之城"的蘇州跌得更狠，環(huán)比下跌1.07%，同比暴跌13.8%。這兩座城市可謂是"領(lǐng)跑"全國。

總的來看，8月房價普跌，且跌幅明顯擴大。一線城市帶頭沖在下跌第一線，熱點二線城市從"過熱"到"過冷"，跌幅甚至超過一線。房價拐點，不言自明。

剖析原因

8月天氣炎熱，又逢暑假，樓市成交節(jié)節(jié)走低，價格下行實屬正常。但問題是，樓市的頹勢已不是"金九銀十"就能挽回的了。

需求在疲軟。在經(jīng)濟下行、就業(yè)壓力加大的大背景下，居民收入增長乏力，對房子的需求減弱。加之對未來預(yù)期普遍悲觀，觀望情緒濃厚，購房意愿持續(xù)走低。這是房企促銷、降價都難以扭轉(zhuǎn)頹勢的根本原因。

調(diào)控仍在持續(xù)。"房住不炒"的政策基調(diào)未變，限購限貸仍在執(zhí)行。在"三道紅線"約束下，房企融資渠道受阻。去庫存壓力之下，降價成為唯一選擇。這種寬貨幣、緊信用的局面，進一步抑制了購房需求。

預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀。此前那種對房價"永遠漲"的一致預(yù)期正在崩塌。房價走跌這根"指揮棒"一旦立起，市場就進入負反饋循環(huán):觀望等待心理更濃，購房決策期大幅延長，開發(fā)商不得不以價換量，房價就進一步走低。

需求疲軟、調(diào)控持續(xù)、預(yù)期反轉(zhuǎn)，這三大因素疊加，共同推動了房價的下跌。唱多派言之鑿鑿的"拐點論"近乎破產(chǎn)。

租金的警示

房價下跌，大家司空見慣了。但租金也在全線下行，這背后的內(nèi)在邏輯值得深思。

8月50個重點城市住宅租金環(huán)比下跌0.20%，這已是連續(xù)4個月下跌。同比來看，跌幅高達2.13%。一線城市中，北京和廣州的跌幅最為明顯，分別達到0.31%和0.2%。上海、深圳雖然降幅較小，但也已加入下跌陣營。

租金究竟反映了什么?從需求端看，它主要反映就業(yè)市場的冷暖。制造業(yè)PMI已連續(xù)5個月低于榮枯線，服務(wù)業(yè)也沒好到哪里去。大批應(yīng)屆生、農(nóng)民工等租房剛需群體，收入預(yù)期下降。從供給端看，一方面持續(xù)高企的房價擠壓了居住租賃需求;另一方面，近兩年住宅、商辦項目大量入市，供給明顯過剩。供需錯配導(dǎo)致的結(jié)果，就是租金下行。

租金所反映的，是整個經(jīng)濟基本面的變化。房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟重要一環(huán)，自然無法獨善其身。未來隨著就業(yè)形勢進一步惡化，租金可能還有下行空間。我們須提高警惕，做好應(yīng)對。

各方如何應(yīng)對

作為購房者，要理性看待房價回調(diào)。這一輪調(diào)整或許還沒結(jié)束，不必盲目進場抄底。但對于確有剛需的人來說，房價回落至合理區(qū)間，也未嘗不是好事。關(guān)鍵是選對城市，摸清樓盤，算好賬，量力而行。不要因一時的"便宜"忽視了風(fēng)險。

對于房企來說，日子會更不好過。在需求不振、融資受限、降價競爭加劇的多重壓力下，房企要加快銷售去化，回籠資金。同時要嚴控拿地節(jié)奏，重點布局核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊，提高運營效率，把控財務(wù)風(fēng)險。激流勇進需要大智慧，保殼自救需要硬功夫。

投資客也需謹慎。這一輪調(diào)整與以往不同，更多是源于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)性矛盾。在缺乏新的增長點前，房地產(chǎn)投資價值還將持續(xù)縮水。即便是長期配置，也要"擇城、擇區(qū)、擇盤"。畢竟，只有那些人口凈流入、產(chǎn)業(yè)興旺的城市核心區(qū)，房子才更能抗跌、穩(wěn)租金。

最后我想說的是，不必過度恐慌，也無需盲目樂觀。房地產(chǎn)歸根結(jié)底是一個長周期行業(yè)。價格短期波動再難避免，但只要城市有活力，人氣旺、產(chǎn)業(yè)興，房子就有希望。對于普通購房者而言，把自己的預(yù)算、家庭的需求摸清楚，擇機出手，人生最大的一筆投資，才不至于成為最大的負擔。