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在房貸利率下調、全面放開限購、鼓勵住宅項目“零公攤”等政策的加持下，近幾個月以來，“去公攤，100%得房率”頻繁進入購房者視野。記者走訪鄭州地產行業發現，不斷有樓盤項目宣布得房率“近100%”、“達100%”乃至“超100%”。

實際上，自4月以來，廣東肇慶，湖南湘潭、長沙市等多地紛紛跟進，出臺支持或實行“按套內面積計價宣傳銷售”，或降低公攤面積，提高得房率的政策。有業內人士預測，“隨著行業內卷加劇，未來得房率超100%或將不再是超配，而是成為標配。”

記者走訪：鄭州多樓盤打出得房率100%宣傳口號

記者調查發現，鄭州這些得房率100%的戶型，幾乎都是以備案實用面積疊加“贈送面積”得來。開發商根據不同的創意設計，拓寬主陽臺、增加生活陽臺、增加室內花園、陽臺外增加花池等等，最大限度地提高了房屋的套內使用面積，拉高了得房率。

據一位資深新房中介表示，許多高得房率的戶型都是巧妙利用了大陽臺設計，“我知道有南龍湖有一個項目，規劃了第四代空中庭院房，戶戶自帶超大陽臺，贈送面積大，得房率超高。”

而同樣的第四代空中庭院住宅，依靠著大陽臺的設計，“甚至有項目的套內贈送面積高達40%。” 因為可以給到客戶更多的“使用面積”，一些對外宣稱高得房率的樓盤也獲得了相當不錯的去化率。

調查發現，“贈送面積”以及“高得房率”在拉客吸籌和促進成交等方面所取得的巨大成功，實際與當前房地產行業公攤占比太多，導致商品房實用面積整體不高有很大關系。

記者注意到，在產品逐漸迭代的當下，市場上有不少樓盤都看準了用戶的購房需求，開始狂卷“得房率”。據悉，得益于其闊綽的陽臺和飄窗贈送面積，越秀·天悅江灣建面約143㎡戶型實現綜合得房率約100%，購房者可擁有全部143平米的使用面積;而東方宇億萬林上院項目，則采用了第四代園林小高層設計，讓得房率達到了100%。

“樓市行情好的時候，房地產是賣方市場，開發商在產品設計、銷售方式上普遍表現得比較強勢。但在行情下行的時候，開發商則會想方設法‘卷產品’。”據中原地產的一名客戶經理表示，就目前的市場形勢來看，對購房者還是比較有利的。

多地出新規探索“去公攤化”，提高得房率

今年以來，深圳、佛山、福州、紹興、溫州、金華、湖州等地也先后出臺建筑規劃新規，以放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，來減少房屋的公攤面積，提高購房者的得房率。

湖南省湘潭市人民政府辦公室9月4日印發湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施。通知包括穩消費、穩投資、穩主體三大方面18條措施。其中備受關注的措施還有，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

4月18日，長沙市發布了關于優化房地產開發項目規劃管理的若干措施，引導住宅項目實現“零公攤”，調整建筑面積計算規則，優化陽臺、飄窗和設備平臺面積計算，降低購房成本，提升住宅品質。

廣東肇慶市于今年5月亦曾出臺相關規定，明確從2024年5月1日起全市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

5月13日，佛山、惠州同日推出新政，提到鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制等。

業內觀察：“所見即所得”提高透明度，有助保護購房者利益

商品房銷售中附加公攤面積，是國內房地產市場的一個慣例。據不完全統計，我國目前商品住房公攤面積普遍在20%左右。隨著近年來國內房地產市場進入深度調整，房地產銷售也逐漸從賣方市場轉變為買方市場，一些開發商為了提升產品競爭力，打動消費者，開始推出“零公攤”甚至是“負公攤”的戶型和樓盤。“是否徹底取消公攤面積”再度成為備受熱議的話題。

從現實情況看，房屋按建筑面積計價也存在不少問題。“公攤太大，得房率低，不清楚公攤面積的構成”讓購房者感到糾結；公攤面積缺少標準，管理混亂，也可能讓購房者利益受損。從這個角度看，房屋改為以套內使用面積計價交易，可以解決住戶使用面積不透明的問題，易于住戶自行測量，實現“所見即所得”，有利于保護消費者權益。

業內認為，公攤面積一定程度上是客觀存在的。“以套內面積計價宣傳銷售”也并非“取消公攤”。無論是以建筑面積計算還是以套內使用面積計算，無非是購房單價有所不同。不過，將商品房改為按套內面積計價并非多此一舉，對于提高房屋面積透明度等方面有著積極意義。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，這背后可能是對簡化和標準化計量方式、提升購房者體驗的期待，“公攤面積的問題歷來是消費者與開發商之間爭議的焦點之一，簡化計量方式有助于減少信息不對稱，提高市場效率和公平性。”

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，實際上，以建筑面積或是以套內面積來進行交易對購房成本并沒有太大影響。本質上，這只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。

易居研究院研究副院長嚴躍進則認為，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。

若想要真正利民，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。“但是這里面確實涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進去，那總要有人來承擔這部分的費用，需要多方面的從長計議。”