8月29日上午，杭州拱墅區(qū)和南京江北新區(qū)分別出讓4宗、5宗宅地。同樣為二線城市，但在土地市場(chǎng)表現(xiàn)出冷熱分化的局面。其中，杭州4宗宅地平均溢價(jià)率高達(dá)27.3%，而南京5宗地塊全部底價(jià)成交。而且，就在前一日，南京高淳區(qū)成交的6宗宅地也均以底價(jià)成交，而且大多是地方國(guó)企在托底拿地。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，杭州此次出讓的地塊質(zhì)量較優(yōu)，地段好、小體量、密度低，因此土拍延續(xù)此前熱度。

綠城、濱江、招商蛇口搶得杭州拱墅區(qū)宅地

8月29日，杭州出讓4宗純住宅用地，掛牌總起始價(jià)約為45億元，最終攬金57.3億元，成交樓面價(jià)32275元/平方米，平均溢價(jià)率27.3%。此次出讓的土地均位于拱墅區(qū)，地段較優(yōu)且容積率均在2.0以內(nèi)，由于地塊規(guī)模小、密度低，吸引了房企激烈爭(zhēng)奪。最終招商蛇口、中天+海威聯(lián)合體、綠城和濱江各有斬獲。

其中，綠城旗下的杭州浙釋城市發(fā)展有限公司以總價(jià)約18.87億元摘得三塘單元XC0501-R21-16地塊，樓面價(jià)37485元/平方米，溢價(jià)率25.21%，該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于45470元/平方米。

中天+海威聯(lián)合體以總價(jià)約8.82億元摘得三塘單元XC0502-R21-11地塊，樓面價(jià)35723元/平方米，溢價(jià)率20.51%。根據(jù)出讓要求，該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于45470元/平方米。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，相較以前，三塘單元的2宗地塊限價(jià)上漲，地塊上的新房限價(jià)相同，相比2023年濱江所獲的棠前文棲府地塊，限價(jià)出現(xiàn)上漲，上漲原因主要是容積率調(diào)整，2宗地塊容積率在1.7-1.8，較棠前文棲府2.5的容積率更低，居住更加舒適。

此外，濱江旗下的杭州濱航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)約16.08億元摘得康橋單元GS120201-03地塊，樓面價(jià)22975元/平方米。該地塊是本次土拍中溢價(jià)率最高的地塊，達(dá)到了36.52%。地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于30200元/平方米。

在高院生看來(lái)，濱江以36.5%高溢價(jià)率斬獲上述康橋單元運(yùn)河新城地塊，是在全力“護(hù)盤”運(yùn)河南項(xiàng)目。運(yùn)河新城地塊與即將入市的濱運(yùn)錦繡里項(xiàng)目南北僅900米之隔，但新房限價(jià)卻有6300元/平方米的差距，若被其它房企所獲，未來(lái)入市大概率會(huì)分流客戶，影響流速。濱江以此次土拍最高溢價(jià)率斬獲，房地價(jià)差壓縮至10725元/平方米，可見其拿地的堅(jiān)定決心。

招商蛇口旗下的浙江潤(rùn)和房產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)約13.55億元摘得上塘單元FG09-R21/S2-01地塊，樓面價(jià)41577元/平方米，溢價(jià)率24.87%，容積率僅1.2。該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于51820元/平方米。據(jù)悉，這是4宗地塊中較為優(yōu)質(zhì)地塊，而且利潤(rùn)空間較大。該地塊位于5號(hào)線善賢地鐵口上蓋，東側(cè)是上塘河河景資源，距離杭州運(yùn)河文化源點(diǎn)拱宸橋僅2公里，可打造城市低密產(chǎn)品。

綜合來(lái)看，高院生認(rèn)為，此次杭州出讓地塊質(zhì)量較優(yōu)，共性特征是小體量、容積率較低，因此土拍延續(xù)此前熱度。杭州下一次土地出讓是在9月20日，3宗地塊分別位于蕭山市北、余杭北部新城與西湖云谷，其中云谷地塊為商住地塊，或?qū)⒂绊懲僚臒岫戎笜?biāo)。

8月29日杭州土拍結(jié)果

圖/中指研究院

南京、成都、濟(jì)南土拍大多以底價(jià)成交

在杭州4宗宅地以高溢價(jià)成交的同時(shí)，南京、成都、濟(jì)南近期出讓地塊則以底價(jià)成交居多。

8月28日，成都拍出4宗住宅用地，崇州2宗，邛崍2宗，全部底價(jià)成交；崇州的2宗地塊，均被崇州國(guó)資企業(yè)成都市蜀州興業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司拍得。8月26日，濟(jì)南土地市場(chǎng)出讓2宗住宅用地，這2宗地塊原定于8月12日出讓，后延期至8月26日，當(dāng)日也均以底價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，8月29日，南京迎來(lái)本周第二場(chǎng)土拍，出讓的5宗涉宅用地均位于江北新區(qū)，最終江北新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)旗下的南京弘寧投資置業(yè)有限公司摘下1宗，南京揚(yáng)子江開發(fā)置業(yè)有限公司摘得3宗，南京北聯(lián)建設(shè)發(fā)展有限公司（南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)）摘得1宗，地塊均以底價(jià)成交，成交總價(jià)合計(jì)19.82億元。

而在前一日，8月28日，南京市高淳區(qū)公開出讓6宗涉宅用地，起始總價(jià)約18.9億元，6宗地塊同樣以底價(jià)成交，其中南京市高淳區(qū)保障房建設(shè)有限公司摘得2宗、江蘇高淳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)集團(tuán)旗下的南京瑞苑開發(fā)置業(yè)有限責(zé)任公司摘得3宗，南京高淳文化旅游投資有限公司摘得1宗。

從南京拿地企業(yè)來(lái)看，大多是地方國(guó)企在托底拿地。值得關(guān)注的是，為了活躍土地市場(chǎng)，南京掛牌宅也在不斷提質(zhì)。其中，8月27日，南京掛牌8幅純住宅用地，起拍總價(jià)達(dá)42.95億元，其中，位于濱江新城的地塊已約3年未有土地出讓，江寧方山南地塊有近兩年未有土地出讓，或?qū)⒁鸶喾科蟮年P(guān)注。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，究其原因，很大程度上與新房市場(chǎng)去化速度較慢有關(guān)。此外，得益于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，帶動(dòng)溢價(jià)率有所回升，因此目前市場(chǎng)冷熱分化依舊顯著。

對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，對(duì)于核心區(qū)地塊，房企仍保持較高參拍意愿，針對(duì)非核心區(qū)，在“以銷定投”策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較為謹(jǐn)慎，在新房市場(chǎng)信心尚未明顯修復(fù)前，土地市場(chǎng)分化加劇現(xiàn)象預(yù)計(jì)短期仍將延續(xù)。

記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐