近日，因有房源總價15.5萬元成交，清遠(yuǎn)沖上熱搜，被網(wǎng)友稱為“廣東的鶴崗”。

記者多方整理發(fā)現(xiàn)，在清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)兀瞬教堇掀菩。?5萬元買一套房只是個例，該房源位于廣州清遠(yuǎn)交界處位置，即兩城的核心優(yōu)勢皆不沾光的區(qū)域。

不過廣清板塊房價的確有較大降幅。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售阿良告訴記者，廣清板塊房價在2017年左右站上高位，均價8000元、上萬元的樓盤比比皆是，不過眼下，該板塊核心樓盤均價也大幅下跌，“三五十萬（的房子）很多”。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

作為廣東后花園，清遠(yuǎn)作為廣東陸地面積最大的地級市，坐擁英德、連州等特色自然資源，在近幾年很快成為大灣區(qū)人群熱衷的旅游目的地，也是廣州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地之一，廣清一體化為二者發(fā)展提供持續(xù)動能，不過因為板塊周邊規(guī)劃配套落地較慢，加之全國房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，廣清板塊樓市近年降幅明顯；但也有觀點認(rèn)為，樓市下行幫助購房者降低成本，利好剛需買家。

當(dāng)前來看，廣清板塊以價換量確有成效。當(dāng)?shù)胤科髷?shù)據(jù)顯示，過去3個月，作為廣清板塊的核心樓盤，美林湖、北部萬科城網(wǎng)簽量連續(xù)居于清遠(yuǎn)全市重點樓盤之首。

15萬是個例

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期新聞報道中總價15.5萬元成交的房源，面積69平，均價約2243元，該房源位于清遠(yuǎn)清北區(qū)廣清板塊的北部萬科城，屬于熱門黃金高層，也是該樓盤近期成交價格最低的一套。

雖然均價2000多元的房源只是個例，但該樓盤均價3000多元的房子比較常見。

據(jù)公眾號“廣州樓市”整理，從7月11日至7月24日，該小區(qū)成交房源6套，成交均價從低到高分別為2691元、3418元、3554元、3671元、4494元和4519元。

也有媒體實探該樓盤，在房產(chǎn)中介推薦下看了“性價比較高”的幾套房，其中既有總價36萬元、面積79平的房子，算下來均價4500元；也有總價19.8萬元、面積70平的房子，均價約2800元。

據(jù)阿良介紹，北部萬科城地處廣清板塊，廣清板塊位于廣州和清遠(yuǎn)的交界處，距清遠(yuǎn)市中心30公里左右，距廣州市中心70公里左右。2017年前后，當(dāng)?shù)赜咳胍淮笈鷣碜詮V州的買家，房價高位時，均價1萬出頭的樓盤比比皆是，“現(xiàn)在很多樓盤均價都降到當(dāng)年的一半了”。

社媒上，廣清板塊購房者虧本賣房 圖源：社媒截圖

阿良補(bǔ)充，其中北部萬科城又處于廣清板塊的邊緣位置，價格在廣清板塊中屬于較低水平，“高位時均價8000多，現(xiàn)在普遍降到三四千，30萬隨便挑一套”。

同處廣清板塊，美林湖樓盤地處核心區(qū)域，交通、商業(yè)、醫(yī)療等周邊配套更加成熟，當(dāng)前房屋均價在5000-7000元不等，較北部萬科城高出2000-3000元，“不過美林湖高位時期要1萬出頭，現(xiàn)在價格回落了”。

樓市起落，當(dāng)前價格利好剛需買家

在全國樓市量價大熱時期，廣州作為一線城市，不僅房價顯著高于周邊區(qū)域，還嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，不論房企還是買家，目光不斷向城市邊際行進(jìn)。

在這樣的背景下，2012年“廣清一體化”概念的首次提出，讓一眾房企將目光聚焦廣州、清遠(yuǎn)交界處，也就是現(xiàn)在的廣清板塊。

阿良回憶，大概是2013-2015年，一批房企進(jìn)駐廣清板塊，這些房企所建樓盤于2017年、2018年集中推出，憑借著顯著遠(yuǎn)低于廣州市區(qū)的價格，以及廣清一體化進(jìn)程中，廣清城軌規(guī)劃建設(shè)、廣清產(chǎn)業(yè)合作和長隆落地等消息，加之不限購政策，吸引一大批購房者，一時間量價飆升，2017年左右攀至最高位。

這里一度成為廣州人北上置業(yè)熱土。

據(jù)當(dāng)時廣州中地行統(tǒng)計廣清片區(qū)買家資料顯示，來自廣州各區(qū)的買家占到83%。

“這些廣州買家中，又以廣州上班族和廣深養(yǎng)老人群為主，二者比例大概7：3。

前者大都是在增城、花都上班的年輕人，開車或坐公共交通通勤挺方便；后者，有的廣深老人騰出大城市的房子留給子女，來這買更優(yōu)惠的房子，這里的生態(tài)也適合養(yǎng)老。”阿良表示。

生態(tài)優(yōu)勢顯著，清遠(yuǎn)被視為廣東后花園 圖源：圖蟲創(chuàng)意

潮起潮落。近年全國房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，樓市量價普遍降溫，這也是清遠(yuǎn)樓市整體走向，其中又以廣清板塊跌幅最甚，該板塊也是整個廣東降幅最明顯的區(qū)域之一。

有聲音表示，廣清板塊跌幅明顯，與片區(qū)規(guī)劃落地較慢相關(guān)，如廣清城際通車慢于預(yù)期，清遠(yuǎn)長隆開園時間也有所延遲。

廣州樓市變化也進(jìn)一步刺激購買力向周圍城市擴(kuò)張。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，清遠(yuǎn)本身具有一個非常好的區(qū)位優(yōu)勢，是廣州的“后花園”，在過去市場熱度比較高的時候，受到了廣州購買力外溢的輻射作用，樓市表現(xiàn)較好，“到了現(xiàn)在，像廣州、深圳這些一線的市場壓力都很大，而且周邊的潛在的房源供應(yīng)量也比較多，那么像清遠(yuǎn)，以及廣東省內(nèi)的東莞、惠州、佛山，這樣的受輻射城市自然也會出現(xiàn)價格的下跌”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不過反過來說，這種下跌也是一個好事，對于降低購房成本具有積極作用。

價跌明顯確實在一定程度帶來銷量，當(dāng)前清遠(yuǎn)全市賣得最火的樓盤就在廣清板塊，即上面提到的，地處板塊核心的美林湖。數(shù)據(jù)顯示，過去3個月，美林湖網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)居于清遠(yuǎn)重點樓盤之首，分別為158套、129套、93套。

對比之下，清遠(yuǎn)市區(qū)因為買家結(jié)構(gòu)變化不大，樓市走勢相對穩(wěn)定。

阿良表示，外地人基本不會到清遠(yuǎn)市區(qū)買房，目前清遠(yuǎn)市區(qū)新房、二手房買家，大都是清遠(yuǎn)本地人，購房需求基本是剛需和改善，雖然近年銷量有所下降，但因為買家結(jié)構(gòu)和需求比較穩(wěn)定，房價受影響較小，居全市高位，“15萬只能買到老破小，新房、次新房的話，市區(qū)核心地段有的均價六七千，也有的均價八千多上萬”。

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