本文時代財經 作者：林心林

海南樓市迎來久違的上揚行情。

12月18日，海南自貿港正式啟動封關運作，意味著海南島全島將建成一個海關監管特殊區域，實行以“‘一線’放開、‘二線’管住、島內自由”為基本特征的自由化便利化政策制度。

市場已然沸騰。近期海南概念股多次全線漲停，電影《阿凡達3》全球首映禮落地三亞，12月多場高規格國際經貿洽談會密集召開，境外游客入境旅游訂單量激增……封關帶來的關注度正從資本、文旅、商貿等多維度全面釋放。

制度紅利下，海南房產的資產價值與吸引力進一步提升，樓市購買力加速回歸。封關前一日（12月17日），中國綠發便以20.2億元拿下三亞灣新城百畝宅地。

“（現在）是近兩三年最有盼頭的時候了。”有當地房地產從業者感慨。

海南樓市火熱，中介大喊“客都帶不過來”

最近，房地產中介李呈的朋友圈里頻繁轉發著一組數據，并配文“海南自貿港封關倒計時，置業趁早紅利盡享”。

據海南省統計局近期數據，今年1-10月，海南全省新建商品房銷售額為1279.51億元，同比增長17.4%；新建商品房銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%。

前10月，海南全省新建商品房均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，比去年提高了約1323元/平方米。

數據證明著當下海南樓市的爆發力。

“確實今年樓市體感確實好了起來，尤其在三亞、陵水的一些樓盤，售樓處經常人聲鼎沸，樓盤銷售一天少說接待三四組。”李呈稱。12月16日，一名三亞房產銷售人員對時代財經直言，“（最近）客都帶不過來了。”

不過，當前海南樓市呈現出明顯的“南熱北溫”的分化格局。以經濟圈劃分，海口、三亞、儋洋、濱海四個經濟圈中，三亞經濟圈表現最為強勁，前10月創下742.45億元的銷售額，同比飆升48.4%，增速領跑全省。

以城市及縣域為劃分，三亞市、陵水縣及瓊中縣新房銷售額分別增長56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分縣市處于下跌。

以均價來看，1-10月，三亞新建商品房成交均價為31467元/平方米，同比去年的“2字頭”上漲超30%，為海南樓市“頂流”。有海南當地資深房產人士對時代財經指出，三亞今年房價出現較大上漲幅度，除了本身熱度上升，一定程度上或受2024年安居房集中入市拉低均價基數影響。

整體而言，以三亞為代表的海南樓市呈現跑贏全國的上揚行情。

克而瑞在《2025中國房地產投資前景排行榜》報告中指出，受2025年封關預期的影響，包括三亞、儋州等在內的海南城市需求側迎來了新的增長點。時代財經還注意到，在房地產投資前景前TOP50城市中，海口、三亞分別位列25位及30位，排名較去年提升了11位、28位，海南房產投資價值趨強。

封關的政策預期疊加多輪樓市“組合拳”，亦加速吸引著外來購房者跑步進場。李呈稱，就在海南開啟封關前一天（12月17日），其還在接待一組來自四川的客戶。

新晉入局海南的外來開發商人士王鑫則對時代財經指出，傳統三亞的主力客群為東北、華北客群，今年其觀察到西北客群占比顯著提升，江浙等華東區域客群亦有穩定流入，客群地域分布更趨多元。

三亞樓盤，受訪者供圖

“煤老板們”涌入，上海民企擠進成交面積前三

暗流涌動的樓市背后，資本南下海南島的這陣風已吹了許久。

“早在2023年底，三亞土拍市場就有苗頭了。”此前就有海南當地資深的房產人士告訴時代財經，進入2024年以后，民營企業在三亞拿地的熱情持續高漲，尤其核心地段的熱門地塊爭奪早已暗流涌動許久。

據時代財經不完全梳理，今年6-9月三亞曾迎來一波土拍浪潮，總成交金額超95億元，超過2024年三亞財政收入的六成。盡管四季度以來土地市場掛地節奏有所放緩，但臨近封關海南再迎重磅地塊出讓。

除上述提到的綠發摘得三亞灣地塊外，12月，三亞市中心城區HP03-08-09-01地塊也將開拍，兩宗地塊起拍價合計近50億元。“都在趁著封關預期高潮期集中出貨，不過近期掛出地塊多為‘定點勾地’。”有知情人士透露。

而參與土拍的不乏煤炭、油氣等能源企業及大型綜合集團身影，如遼寧方大集團、陜西能源大鱷“恒源系”，均在今年豪擲重金拿下核心地塊。

一些中小“煤老板”亦將海南作為轉型試水地。12月，陜西一家煤礦產業鏈企業相關負責人告訴時代財經，該企業董事長曾手握2億元預算來海南買房，因未找到滿意項目，最終決定在陵水買地開發豪宅。據了解，這批煤老板們多抱著尋求安全資產配置以及轉型的想法而來，“不要求投資有多高的回報率。”

這些外來力量已成為海南樓市中不可忽視的攪動者。

海南房地產研究機構“至理數據”發布的2025年1-11月海南房企銷售榜單顯示，來自上海的民企大華集團在海南省成交套數、成交面積方面首次躋身前三，在成交金額方面位列第七，在華潤置地、保利發展、萬科等國央企主導的市場中脫穎而出。

值得一提的是，盡管當前海南樓市成交火熱，開發商未盲目跟風樂觀或待價而沽，整體心態偏向謹慎。

海南房地產市場資深從業者阿發告訴時代財經，區別于疫情前自貿港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，如今開發商更顯理性，“市場變化太快，政策迭代頻繁，他們必須抓住旺季快速變現。”

當前，三亞樓市進入每年的傳統冬季旺季，疊加封關預期，成為開發商出貨的關鍵節點。

據時代財經采訪獲悉，不少開發商追求快速清盤。阿發透露，由于海南現房銷售的政策規定，不少項目雖未取得銷售許可證，但通過意向金、鎖房凍資等方式提前蓄客，搶占市場聲量與客戶。

相對而言，新晉跨界企業的銷售節奏則沒那么激進。這類從未涉足房地產的企業暫未吃透三亞市場及本地環境，因此大多依賴本地熟手來快速熟悉市場。

時代財經了解到，今年下半年以來，多家煤炭企業拿地后火速招攬“項目總”“營銷總”等核心崗位人才。同時，部分外地中介機構、樓市垂類媒體也在今年前來三亞布局。

隨著12月18日封關落地，海南樓市站在新的“黃金時代”。這場政策風口上的房產故事，或許才剛開場。

（以上受訪者中李呈、阿發為化名）