香港的一把大火，把高層住宅推到了風口浪尖上。

這場悲劇不僅暴露了高層住宅的安全風險，也給我們敲響了警鐘。

因為內地在房地產領域，幾乎就是照搬的香港模式，所以香港地產的弊端，我們一個都不少。

如今中國樓市經歷了一段調整期，新一輪的房改呼之欲出，這場大火很可能會推進提速。

都說香港寸土寸金，可是真的沒地蓋房子嗎？

看面積，香港一共1106平方公里，只開發了不到四分之一，其中住宅只用了不到7%的土地。

作為對比，北京這個比例是37%，上海和深圳也有22%以上，所以香港并不是沒有地。

事實上，香港模式的根源，是1976年出臺的《郊野公園條例》。

條例規定，香港超過40%的土地都要建成郊野公園，禁止建造任何建筑，保護環境當然是好事，可40%這個比例也是全球獨一份了。

這種人為壓縮土地供應的結果，就是地價開始飆升，房價一路猛漲，人們為了早點上車，不得不加入搶房團。

結果就是，香港通過土地財政獲得了大量收入，開發商也通過賣房賺得盆滿缽滿。

在郊野公園條例出臺以前，香港的經濟支柱是貿易和航運，頂級家族是兩大船王，包玉剛和董浩云。

在這之后，香港的經濟支柱就轉向了地產和金融，如今的香港四大家族，包括李嘉誠、李兆基、郭得勝和鄭裕彤，全都是70年代開始靠地產崛起的。

但是，這種人為制造的土地稀缺，也造成了香港地產的獨特模式，尤其是3大特點，幾乎是香港獨有的現象。

一是高密度的高層住宅。

為了分攤土地成本，開發商就把樓往天上蓋，所以從80年代開始，30層以上的超高層住宅在香港拔地而起。

久而久之，香港的九龍、港島，全是密密麻麻的超高層，被人們稱為石屎森林。

二是預售制，也就是香港人說的賣樓花。

地價太高，對開發商的資金體量要求就很大，房地產的資金成本占比就很高，那怎么辦呢？

為了給開發商減負，預售制應運而生，房子沒蓋好，甚至剛打地基就能收錢，開發商迅速回籠資金，大大提高了資金周轉率，降低了資金成本。

三是公攤制，同樣是降低成本的副產品。

電梯間、走廊、樓梯這些公共區域，都要算進房價里，倒逼開發商縮小公攤，盡一切可能提高土地利用率。

這3招組合起來，最大化地發揮了土地價值，開發商的利潤也上去了，但也導致了，香港遍地都是超高層住宅。

等到內地商品房開始興起的時候，香港四大家族就是地產圈的楷模，整個行業都向香港看齊，把期房銷售、公攤制，還有高層住宅都學了過來。

但這場大火，卻暴露了高層住宅最致命的問題，那就是維護成本太高了，樓蓋得越高，后期維護的施工難度就越大，導致成本呈指數級上升，可如果維護不到位，又會造成安全風險。

比如這次失火的宏福苑，它建于1983年，2016年就查出來外立面需要翻新，2024年才敲定了方案。

一共就8棟樓，單單換層外皮，需要花多少錢呢？

答案是3.3億港幣，換算成人民幣是2.7億元，平均每戶人家得掏15到18萬元。

但這僅僅只是冰山一角，因為除了外立面翻新之外，還有更換電梯、改造供水供電系統、地下車庫加固等等，五花八門大大小小的后續維護，哪樣都少不了。

保守測算，以高層住宅70年的生命周期，累計剛性支出要達到房價的30%至50%。

也就是說，如果你買了一套300萬的房子，那以后還得掏100萬到150萬來維護，相當于又買了半套房，靠大修基金那點錢，根本支撐不住。

而且這筆錢，基本都出現在房子生命周期的后半段，在你剛入住的前20年里，可能一分錢都不用花，但從20年以后，可能每隔兩三年，就得繳納幾萬甚至十幾萬去維護。

有人可能會說了，那我湊合著住，不交不行嗎？

不好意思，大概率不太行，因為缺乏維護的房子，會產生巨大的安全隱患，這不是你一個人的問題。

2022年，國家專門修訂了《住宅專項維修資金管理辦法》，把定期驗樓和修繕變成了強制措施，而且也明確了這筆錢得業主來承擔。

現在中國的高層住宅是全世界最多的，之前它們還都很年輕，我們幾乎不用考慮修繕問題，可是接下來，大量高層即將邁過20年的門檻，我們必須要正視維護問題。

也正是因此，最近兩年我們可以看到，內地樓市正在逐步退出香港模式。

張家口、衡陽等地已經試點取消了公攤面積，改為按套內面積計價，青島、溫州等地已經開始限制預售，還有高層住宅也開始嚴格限制了。

今年5月1日，住建部發布的《住宅項目規范》中，明確規定新建住宅高度原則上不超過80米，按照每層3米計算，也就是26層。

這充分說明了，未來低密度的洋房和小高層，才是市場的主流。

中國樓市經過20年的狂飆突進，解決了大部分人有房住的問題，接下來將更看重居住品質，香港模式退出歷史舞臺，這不是樓市的倒退，而是樓市走向成熟、健康發展的必經之路。