21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 報(bào)道房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，止跌回穩(wěn)還需政策加力。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前10月全國新建商品房銷售面積和銷售額仍未止跌。進(jìn)入11月，重點(diǎn)城市二手房市場出現(xiàn)積極變化，表現(xiàn)好于新房。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月1—24日重點(diǎn)20城二手房成交環(huán)比增長27%，重點(diǎn)30城新房成交環(huán)比下降3%，但與去年同期比仍有差距。

58安居客研究院院長張波觀察認(rèn)為，相較10月，11月以來的新房、二手房市場整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)弱、分化持續(xù)”的態(tài)勢。一線城市改善需求相對穩(wěn)定，但高庫存的中小城市房價(jià)下行壓力仍存。

在受訪專家看來，前期系列政策成效還在釋放，但市場還處于波動(dòng)調(diào)整階段。專家呼吁，以結(jié)果為導(dǎo)向，在年底前，從供需兩端進(jìn)一步出臺房地產(chǎn)支持政策。如供給端引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對房企開發(fā)貸的投放力度，需求端更大力度收購商品房作保障房，繼續(xù)優(yōu)化一線城市限購，降低居民房貸利率、減免交易稅費(fèi)等。多措并舉，進(jìn)一步激活市場購房需求，真正扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期。

在系列政策推動(dòng)下，前10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)商品房銷售同比降幅收窄、商品房庫存連續(xù)8個(gè)月減少、房企到位資金降幅收窄等積極變化。

但市場仍在深度調(diào)整中。一方面，商品房銷售仍未止跌，1—10月，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%，新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%，環(huán)比看降幅略有擴(kuò)大。

另一方面，房價(jià)仍未止跌。10月70個(gè)大中城市中，一線城市、二線城市、三線城市新房價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%、0.4%和0.5%，二手房價(jià)格環(huán)比分別下降0.9%、0.6%和0.7%。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資也有待改善，前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資73563億元，同比下降14.7%，降幅比前值擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

近期各地相繼公布前10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，區(qū)域表現(xiàn)分化，但大部分城市的房地產(chǎn)市場還有待進(jìn)一步激活。

如北京，1—10月，全市新建商品房銷售面積815.9萬平方米，同比下降3.7%，降幅較1—9月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積938.3萬平方米，同比下降9%。

如上海，1—10月，上海新建商品房屋銷售面積1304.40萬平方米，同比下降1.8%。同期房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年同期增長1.2%。

再如河南，1—10月全省新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降2.0%和1.9%，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.3%。

從各線城市來看，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，前10月一線城市二手房累計(jì)同比增長10%，如深圳漲幅近20%；核心二線城市表現(xiàn)較好，如成都前10月二手房成交累計(jì)同比增長12%。

進(jìn)入11月，市場出現(xiàn)新變化，11月以來重點(diǎn)城市二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于新房。據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月1-24日，重點(diǎn)20城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長27%，重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比下降3%。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于新房，是價(jià)格（性價(jià)比更高且交易成本更低）、風(fēng)險(xiǎn)（現(xiàn)房屬性規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)且適配剛需）、配套（配套成熟契合實(shí)際居住需求）等多方面優(yōu)勢疊加政策紅利的結(jié)果。而新房市場要實(shí)現(xiàn)止跌，則需從優(yōu)化政策支持、降低購房成本、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)等多個(gè)維度發(fā)力，修復(fù)市場信心、提升產(chǎn)品競爭力。

整體而言，58安居客研究院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與10月相比，11月以來的新房、二手房市場整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)弱、分化持續(xù)”的態(tài)勢。一線城市改善需求穩(wěn)定，其中90—144平方米新建商品住宅價(jià)格環(huán)比穩(wěn)定性最優(yōu)。但高庫存中小城市房價(jià)下行壓力依然存在，庫存去化周期超20個(gè)月的城市，受房企“以價(jià)換量”沖刺業(yè)績影響，新房價(jià)格環(huán)比依然下行。

從安居客線上數(shù)據(jù)來看，11月1—24日全國城市二手房出售掛牌量指數(shù)為環(huán)比下降12.1%，掛牌價(jià)指數(shù)環(huán)比下降 0.17%，顯示出目前房價(jià)下行壓力仍在。從城市能級來看，三四線城市二手房分流強(qiáng)度達(dá)37%，為各能級最高，成交量價(jià)回升壓力較大，但一線城市的市場降溫趨勢有所緩和，11月二手房成交量將好于10月。

今年已經(jīng)走過近11個(gè)月，縱觀年內(nèi)房地產(chǎn)市場，東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年二季度以來，受去年10月出臺的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的房地產(chǎn)支持政策效應(yīng)有所減弱等因素影響，行業(yè)短期仍面臨下行壓力。王青認(rèn)為，年底前出臺新一輪房地產(chǎn)支持政策的迫切性很強(qiáng)。

張波則認(rèn)為，短期來看，市場出臺政策的預(yù)期正在進(jìn)一步提升，尤其是通過政策快速修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，房貸利率仍有下降空間，一線限購、交易稅費(fèi)優(yōu)化可持續(xù)推進(jìn)。

張波進(jìn)一步指出，商貸利率有進(jìn)一步下調(diào)空間，尤其期待二套房貸利率整體水平能與首套房保持一致，以提升購房積極性，特別是帶動(dòng)改善性需求。

王青認(rèn)為，接下來要以結(jié)果為導(dǎo)向，拿出切實(shí)管用措施，從供需兩端全面發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)持續(xù)性止跌回穩(wěn)。供給端方面，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款額度已突破7萬億元，較上年末增加2萬億元。當(dāng)前要引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對房企開發(fā)貸的投放力度，恢復(fù)前期房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款改善勢頭。這不僅有助于保交房，也對化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)有直接作用。

需求端方面，王青認(rèn)為，除了繼續(xù)優(yōu)化少數(shù)城市的限購?fù)猓?strong>年底前各地要用好專項(xiàng)債資金，更大力度收購商品房用作保障房，積極推進(jìn)城中村改造和舊改，釋放剛性需求。

“更重要的是，要通過居民房貸定向降息、財(cái)政貼息等方式，將計(jì)入物價(jià)因素后偏高的實(shí)際居民房貸利率降下來。”王青強(qiáng)調(diào)，這是當(dāng)前激活市場購房需求、扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招。此外，還可以針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施有力度的稅費(fèi)減免。這些方面都有充足的政策空間。

另外，曹晶晶表示，各地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范計(jì)容規(guī)則等政策也有望加快完善，通過高品質(zhì)住房供應(yīng)放量，激發(fā)改善性住房需求釋放。

今年還剩下一個(gè)多月的時(shí)間，年底市場行情將如何走？

張波預(yù)計(jì)，2025年末樓市將延續(xù)核心城市成交穩(wěn)定、三四線溫和去庫存的分化格局，政策托底效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。但由于新房庫存壓力仍在，結(jié)合房企信用風(fēng)險(xiǎn)未完全化解，仍制約行業(yè)整體信心修復(fù)。隨著公積金政策進(jìn)一步放松，加之保障性住房再貸款和收儲(chǔ)等政策落地，2025年末樓市有望在分化中筑牢“市場底”。

具體而言，張波表示，從新房來看，房企為完成年度業(yè)績目標(biāo)，會(huì)進(jìn)一步加大“以價(jià)換量”的力度，同時(shí)地方政府可能推出相關(guān)補(bǔ)貼政策，預(yù)計(jì)新房成交價(jià)格將有所下行，但成交量會(huì)相應(yīng)上升。其中，核心24城的新房增量表現(xiàn)將較為明顯，而更多三四線城市則只能維持基本成交水平。

二手房方面，張波預(yù)計(jì)11—12月二手房成交規(guī)模或與9—10月基本持平。以上海、北京、杭州、成都等核心城市為代表，有望實(shí)現(xiàn)量價(jià)雙穩(wěn)，房價(jià)跌幅將收窄。多數(shù)非核心二線城市則需依賴公積金及購房補(bǔ)貼等相關(guān)政策拉動(dòng)成交，但政策刺激的邊際效應(yīng)或逐步減弱。

展望下一年，曹晶晶認(rèn)為，受行業(yè)短期仍面臨下行壓力影響，預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)政策仍將聚焦“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，著力清理住房消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制性措施。明年房地產(chǎn)市場整體或?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢，市場分化也將持續(xù)加劇，一線城市及核心二線城市的市場仍將保持相對韌性。