最近，做富豪排行榜的胡潤發了一則短視頻，感慨起房地產行業的江水涌動：在7、8年前，胡潤百富榜的TOP100，有三分之一是做房地產的，而現在只有一家還在榜上，并且排名是99名，差點沒進榜。

富豪排行榜上的變化當然只不過是行業現狀的管中一窺。更直觀的數據是，今年1-9 月，全國商品住宅銷售額為 55329 億元，同比下降 7.6%。

整個行業的現狀如此，行業最大服務公司——貝殼的成績自然也并不理想。日前，房地產服務公司貝殼披露2025年第三季度財務報告。財報所展現出來的數據不算好，三季度貝殼收入231億元，同比微增2.1%，凈利潤7.47億元，同比下滑36.1%。

從行業走入調整開始，貝殼就一直在找路。2021年底，貝殼提出了“一體雙翼”，“兩翼”即家裝和租賃業務。到了2024年7月，“一體雙翼”升級為“一體三翼”，在此前的家裝、租賃業務的基礎之上增加了住宅開發。從最新季度的財報來看，這些動作有效，但仍然難以彌補行業下行帶來的主業變形。

在本次財報會上，貝殼重點強調了AI的作用，表示“公司正戰略性的將增長引擎從規模轉向效率，通過人工智能技術提升運營及中后臺效率，在平衡規模與效率的戰略指引下優化業務結構”。

那么問題來了，AI真是貝殼的神丹妙藥嗎？

不可抗力的變形

貝殼的房產交易業務是營收和利潤貢獻的主力。今年三季度，即便新業務的發展迅猛，但房產交易業務的營收占比仍然占到了整體的55%。

不過這個核心業務正在面臨一個越發嚴重的問題——賺錢能力的減弱。

從業務模式來看，貝殼的房產交易業務需要人力去鋪開和完成履約。這是一個典型的需要規模效應去攤薄固定成本的業務：訂單密度和規模上來了，盈利會隨之抬升；規模和訂單密度下降時，固定成本支出帶來的壓力也會隨之放大。

去年二季度，在政策的催化下，房地產整體回暖。貝殼營收234億元，同比增長了19.9%；凈利潤為19.0億元，同比增長46.2%。但政策刺激減退后，貝殼的財報也出現了明顯的變化。去年三季度，貝殼2024年三季度實現營收225.8億元，同比增長26.8%；歸母凈利潤為11.71億元。

為了緩解這種情況，貝殼也做出了調整。比如貝殼開始調整業務模式，從原本重資產的自營模式向更輕的平臺模式轉變。截止到今年三季度，貝殼門店數量同期增加27.3%；經紀人數量同比增長11%。門店成本同比下還降5.8%至6.63億元。

但顯然這些措施并不能真正化解來自規模下滑的壓力。

根據克而瑞的數據，今年前十個月30個重點城市二手房累計成交同比保持6%的增長，同時新房成交累計同比下跌7%。二手房以價換量導致新房市場遇冷，貝殼的新房業務自然也沒辦法再保持增長，相對應的貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5056億元。與此同時，貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5056億元。

按理說存量房業務增長會貢獻更多的利潤，但實際情況是，推動存量房業務總交易額增長的主力是貝聯經紀人，平臺模式下的商業化率要遠遠低于自營模式的商業化率。這就導致了雖然本季度貝殼的存量房業務交易總額增長了，但是凈收入反而減少了3.6%至60億元。

這個問題同樣是新業務無法解決的。

從數據來看，貝殼的新業務進展相當不錯。去年同期，以家裝、租賃、家居服務和金融服務為主的非房產交易業務總收入86.4億元，同比增長54%，占貝殼總營收比38%。到了今年三季度，這個數字進一步提升到45%。

從前景來看，當下租賃和裝修都是好賽道。中國住房租賃市場規模已達2萬億，超2.5億人通過租房來解決住的需求；裝修行業更是深陷分散、集中度低的現狀，許多業主深受不透明收費的困擾。隨著存量房時代到來，“租好房” “住好房”的需求持續升級。這部分運營和服務價值會進一步提升。

但一方面，新業務的發展離不開投入。三季度，盡管貝殼運營費用總額同比下降1.8%，環比下降6.7%，但營業成本總額依然上升了3.8%。光是房屋租賃服務成本一項業務成本就因業務擴張而激增38.8%。因此高增長的住房租賃業務盈利表現并不出色。三季度該業務營收同比猛增45.3%至57億元，是支撐起貝殼增長的主力，利潤貢獻卻只有1億元，還不到家裝業務的一半。

這導致短期內你很難要求住房租賃業務承擔起賺錢的重任。

另一方面，家裝家居業務雖然利潤表現不錯，但是仍然難逃整體房市不景氣的限制，同比去年僅僅只取得了2%的增長。想要家裝家居業務撐起大梁，注定是一個相對長期的過程。

一時的業績波動當然不能代表什么，但利潤卻會影響公司穿越行業周期的“韌性”。怎么更賺錢？貝殼把寶押在了提效。

AI的作用

省錢一直是貝殼的重點。

財報會披露，三季度存量房通過組織優化推動勞動力成本較去年四季度峰值下降20%；新房業務固定勞動力成本較去年峰值下降40%；租賃業務勞動力成本同比下降1%；家裝家居業務材料成本較去年平均水平下降約1%。整體上看，本季度貝殼管理費用環比降 10.3%，銷售費用同比降 10.7%。

但有一個費用一直在增長——研發。今年三季度，貝殼研發費用6.48億元，同比增長13.2%，實現連續八個季度研發費用同比增長。研發投入背后是貝殼對于AI的押注。

除了基礎的增效，比如房源審核，經紀人AI助手的AI選房、智能總結與聊天助理功能，AI更大的可能是把更多經驗性的能力規模化，從而推動各個業務用更小的固定成本撬動更大的營收和凈利。

比如租賃業務存在房源復雜、服務半徑大等特點，此前業主關系管理、房源展示等更多依賴經紀人個人經驗，這種經驗難以復制和規模化。貝殼構建了一套AI驅動的房源評分系統，從房源維護完整性、業主溝通深度、房屋狀況(如裝修情況)等六個維度評定房源，從而讓經紀人更快速的了解優質房源的定義，更好地展示和營銷房源。

財報會上，貝殼披露AI賦能下，人力成本降 10%；11 個城市 35 萬套房產加速出租；價格調整采用率 9%，實現逾億元成本節約。

無論是租賃還是房產交易，貝殼作為中間平臺本質賺的是賣鏟子的錢，解決的是信息不對稱的問題，幫助需求更好的對接。從這個角度來說，通過AI去降低固定人力成本，提升用戶體驗是一個有效的途徑。

不過AI會不會一直效果顯著還很難說。

一方面，目前AI很難在服務上和真正的房產經紀們相提并論。房產交易是一個大額生意，無論買賣都需要情緒推一把；租賃又是一個強售后的業務，AI難以去替代。

另一方面，AI的作用可能存在邊際效應。在本業承壓的前提下，投入多少、多久都是需要平衡的問題。

寫在最后

據統計，港股的主要公司里，今年回購股票最多的四個公司分別是騰訊、友邦保險、中國宏橋和貝殼。從2022年啟動回購計劃開始，到今年三季度為止，貝殼累計花了約23億美元回購股份，累計回購股數占啟動前總股本約11.5%。

上市公司們搞回購股票最大目的是向外界傳遞信心，修復市值。除了回購的動作，貝殼令投資者們安心的還有557億元的現金儲備，這是它用來穿越周期的重要底氣。不過這些都不是關鍵，關鍵是在行業深度調整的時期，貝殼能否像以前一樣，找到那條難而正確的路。（陳平安）