本文時(shí)代周報(bào) 作者：清河

處在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，新城控股（601155.SH）“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)韌性再次凸顯。

一方面，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保障了新城控股的現(xiàn)金流和規(guī)模；另一方面，以吾悅廣場(chǎng)為核心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為公司提供了穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)價(jià)值。

8月29日，新城控股發(fā)布2025年半年報(bào)。報(bào)告顯示，新城控股期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收221.00億元，扣非凈利潤(rùn)9.47億元，毛利率為26.85%，同比增長(zhǎng)了5.25個(gè)百分點(diǎn)。

此外，新城控股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為2.86億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)為正，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入69.44億元，同比增加11.78%，在總營(yíng)收中的占比為31.42%。

可以看出，新城控股2025年繼續(xù)保持正向盈利，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)不斷提升，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊展現(xiàn)出更強(qiáng)大的抗周期能力。

半年報(bào)發(fā)布后，申萬(wàn)宏源、中信建投對(duì)新城控股給出“買入評(píng)級(jí)”，華創(chuàng)證券、平安證券也給出“推薦評(píng)級(jí)”。這些機(jī)構(gòu)普遍提到，公司商管收入雙位數(shù)增長(zhǎng)、資金回籠率高、融資成本不斷壓降。

2025年上半年，公司在“保現(xiàn)金流”、“保交付”和“守價(jià)值”之間尋求最佳平衡點(diǎn)；秉持“量?jī)r(jià)平衡”基本原則，有效銷售促循環(huán)、積極化債守價(jià)值，力求平穩(wěn)穿越本輪周期。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)壓艙，毛利占比7成

地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)波動(dòng)前行，探索新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，早已成了行業(yè)的共識(shí)。新城控股早早就確定了“住宅+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，如今商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊也從壓艙石逐漸成為公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎。

今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入69.44億元，同比增長(zhǎng)11.78%，占總營(yíng)收的比例為31.42%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率達(dá)到71.20%。

而吾悅廣場(chǎng)作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的核心，也在繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。今年6月20日，山東淄博鑫馬吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這是新城控股今年的首開(kāi)項(xiàng)目，也是其在淄博布局的第三座城市綜合體。

至此，新城控股共布局了205座吾悅廣場(chǎng)，在營(yíng)174座，分布在上海、天津、重慶、南京、長(zhǎng)沙、西安等141個(gè)大中城市。期內(nèi)，174座在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)16.5%，顯示出強(qiáng)大的聚客能力和消費(fèi)轉(zhuǎn)化能力。

更值得關(guān)注的是，這些購(gòu)物中心的平均出租率保持在97.81%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

處在存量用戶運(yùn)營(yíng)時(shí)代，吾悅廣場(chǎng)也在積極強(qiáng)化“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”與深度運(yùn)營(yíng)能力，報(bào)告期內(nèi)成功舉辦了“我愛(ài)你·五月”等IP活動(dòng)，推動(dòng)銷售額提升15%，客流量提升13%；同時(shí)，公司響應(yīng)文商旅體融合發(fā)展的號(hào)召，攜手蘇超以“吾悅愛(ài)江蘇”為主題，將江蘇13個(gè)城市的46座吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行了資源整合，給消費(fèi)者提供全方位地服務(wù)和豐富的消費(fèi)場(chǎng)景。

無(wú)論是“我愛(ài)你·五月”還是與蘇超的跨界融合，都在推動(dòng)吾悅廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的煥新與升級(jí)，詮釋了其“與人歡喜”的品牌理念，更強(qiáng)化了其“有人格的商業(yè)”的定位。

上半年，吾悅廣場(chǎng)總客流量達(dá)到9.5億人次，相當(dāng)于每天吸引超過(guò)520萬(wàn)人次到訪，同比增長(zhǎng)16.0%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)的會(huì)員人數(shù)為4917萬(wàn)人。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，商管板塊銷售額、收入、客流量、會(huì)員人數(shù)均在增加，其作為新城控股業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎的作用越來(lái)越明顯，長(zhǎng)年積淀的商業(yè)盤面也在進(jìn)一步強(qiáng)化公司的“護(hù)城河”。

此外，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)大力提振消費(fèi)的政策驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)商業(yè)板塊有望為新城控股帶來(lái)更大支撐。

半年回款118億，資金回籠率達(dá)115%

商業(yè)運(yùn)營(yíng)逐漸從壓艙石變?yōu)樾乱妫康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是新城控股當(dāng)下?tīng)I(yíng)收主要來(lái)源。

2025年上半年，新城控股繼續(xù)深耕“樂(lè)居”“圓夢(mèng)”“尊享”三大產(chǎn)品線，從年輕時(shí)尚需求，家庭品質(zhì)升級(jí)需求到頤養(yǎng)享受需求全方位覆蓋。除此之外，公司持續(xù)打造“品悅系”特色住宅產(chǎn)品，秉承“品質(zhì)空間、與人歡喜”的價(jià)值主張。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額103.30億元，合同銷售面積133.50萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收151.68億元。

且值得提及的是，上半年新城控股實(shí)現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率達(dá)115.05%，已連續(xù)多年回款率超100%。

與此同時(shí)，公司還擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地貨值儲(chǔ)備，為后續(xù)的發(fā)展提供了充足的保障。

新城控股董事會(huì)秘書(shū)李峰在9月1日的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，截至2025年半年度，公司未售土地面積2909萬(wàn)平方米，其中41%位于一二線城市帶，17%位于長(zhǎng)三角三四線城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場(chǎng)所在城市。

這意味著，新城控股近60%的土地儲(chǔ)備位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、購(gòu)買力較強(qiáng)的地區(qū)或城市。

李峰還透露，2025年下半年，公司計(jì)劃開(kāi)工25.27萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工269.17萬(wàn)平方米。

“住宅+商業(yè)”雙輪戰(zhàn)略之外，新城控股的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)，也在厚積薄發(fā)。2025年上半年，新城建管新增簽約面積超305萬(wàn)平方米，在全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)管理項(xiàng)目115個(gè)，其中商業(yè)綜合體管理項(xiàng)目65個(gè)；累計(jì)管理總建筑面積超1900萬(wàn)平方米，并躋身“2025中國(guó)代建企業(yè)品牌價(jià)值TOP10”。

而在業(yè)績(jī)之外，新城控股繼續(xù)以“保交付”作為核心任務(wù)之一。數(shù)據(jù)顯示，上半年公司交付249萬(wàn)平方米，超1.6萬(wàn)套物業(yè)，積極兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。進(jìn)入下半年，新城控股將持續(xù)優(yōu)化交付流程，強(qiáng)化工程品質(zhì)管控，確保全年交付任務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)完成。

融資渠道繼續(xù)擴(kuò)充，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

住宅銷售保持高回款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入繼續(xù)增加，“雙輪”驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略為新城控股現(xiàn)金流安全、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供了有效保障。

截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額91.83億元，在手現(xiàn)金仍算充裕；凈負(fù)債率為53.40%，在業(yè)內(nèi)屬于較低水平。此外，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為2.86億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)為正；上半年綜合融資成本保持低位，融資成本進(jìn)一步降至5.55%。

與此同時(shí)，公司也在積極擴(kuò)充融資渠道。今年6月，新城控股母公司新城發(fā)展宣布，成功發(fā)行3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企；8月，新城控股又成功發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，并獲得中債信用增進(jìn)投資股份有限公司全額擔(dān)保，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.28倍，票面利率2.68%。

同時(shí)，依托吾悅廣場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基底與持續(xù)提升的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，商業(yè)板塊持續(xù)為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來(lái)增量。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，新城控股新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約44.79億。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸成本更低、賬期更長(zhǎng)，有助于企業(yè)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

此外，在政策的引導(dǎo)與鼓勵(lì)下，公司積極推進(jìn)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級(jí) REITs 產(chǎn)品，并成功于 2025 年上半年完成持有型不動(dòng)產(chǎn) ABS 的申報(bào)工作。公司將持續(xù)推進(jìn)多層級(jí) REITs 相關(guān)發(fā)行與擴(kuò)募工作，構(gòu)筑公司大資管戰(zhàn)略新發(fā)展平臺(tái)。

內(nèi)部“造血”能力加強(qiáng)，外部融資渠道擴(kuò)充，新城控股繼續(xù)“縮表”，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

2025年上半年，新城控股已償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券10.67億元，繼續(xù)保持“零違約”的良好紀(jì)錄。此外，截至2025年6月末，新城控股期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元；公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元。

財(cái)務(wù)優(yōu)化、租金收益釋放與融資成本下降，共同夯實(shí)了新城控股穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基本盤。在行業(yè)深度調(diào)整周期，新城控股仍將以“保現(xiàn)金流”為安全邊界，力求穩(wěn)健地走向更遠(yuǎn)。