中國商報（記者 周子荑 文/圖）8月26日，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)兩大龍頭企業(yè)——貝殼和我愛我家均遞交了上半年成績單。從整體來看，兩大龍頭上半年業(yè)績較為平穩(wěn)。具體而言，兩大龍頭都點名了新房業(yè)務，其收入增速均超過20%，但或由于租賃核算方式變化的原因，我愛我家主營的資產(chǎn)管理業(yè)務收入出現(xiàn)大幅下滑。

業(yè)內(nèi)人士分析，貝殼和我愛我家上半年業(yè)績平穩(wěn)，與政策利好下房地產(chǎn)市場的復蘇有一定關(guān)系。為了對抗市場的周期波動風險，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應該搭建完整的業(yè)務生態(tài)體系，實現(xiàn)各個業(yè)務鏈條較好的協(xié)同和賦能。

兩大龍頭上半年業(yè)績較為平穩(wěn)

8月26日，貝殼發(fā)布了半年報。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貝殼實現(xiàn)總交易額約1.72萬億元，同比增長17.3%。其中，存量房總交易額約為1.16萬億元，同比增長13.7%；新房總交易額為4876億元，同比增長26%。

我愛我家門店。

在門店數(shù)量方面，截至今年6月底，貝殼門店數(shù)量為60546家，同比增長31.8%；活躍門店數(shù)量為58664家，同比增長32.1%。經(jīng)紀人數(shù)量約為55.8萬名，同比增長21.6%，其中活躍經(jīng)紀人數(shù)量約為49.16萬名，同比增長19.5%。

在收入、利潤層面，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貝殼出現(xiàn)了增收不增利的情況：凈收入為493億元，同比增長24.1%；凈利潤為21.62億元，同比下降7.33%。此外，其毛利率為21.3%，相比去年同期的26.8%減少了5.5個百分點。

貝殼在財報中稱，今年上半年，公司凈收入增加是由于總交易額增加及家裝家居和房屋租賃業(yè)務擴張。公司毛利率下降，一方面是由于貢獻利潤率水平高于其他收入來源的存量房業(yè)務貢獻的凈收入比例降低；另一方面是由于固定薪酬成本占存量房業(yè)務凈收入的比例提高，致使存量房業(yè)務的貢獻利潤率下降。

另一大房地產(chǎn)經(jīng)紀龍頭我愛我家也發(fā)布了半年報。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我愛我家實現(xiàn)營收56.58億元，同比下降2.69%；歸母凈利潤為3840萬元，同比增長30.8%。

此外，今年上半年，我愛我家經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為17.23億元，同比下滑11.13%。

新房業(yè)務收入增速均超20%

分業(yè)務看，兩大房地產(chǎn)經(jīng)紀龍頭都點名了新房業(yè)務，其收入均實現(xiàn)雙位數(shù)增長，但我愛我家主營的資產(chǎn)管理業(yè)務收入出現(xiàn)了大幅下降。

貝殼財報顯示，今年上半年，貝殼存量房業(yè)務實現(xiàn)凈收入136億元，同比增長4%；新房業(yè)務實現(xiàn)凈收入167億元，同比增長29.9%；家裝家居業(yè)務實現(xiàn)凈收入75億元，同比增長16.5%；房屋租賃業(yè)務實現(xiàn)凈收入108億元，同比增長85.2%。

貝殼在財報中稱，在存量房業(yè)務方面，公司二手房交易單量占公司房產(chǎn)買賣交易單量的比例進一步提升至超過75%；在新房業(yè)務方面，公司的新房業(yè)務業(yè)績表現(xiàn)超過行業(yè)，合作規(guī)模穩(wěn)健，實現(xiàn)了更多存量項目盤活；在家裝家居業(yè)務方面，第二季度公司家裝家居業(yè)務貢獻利潤率達32.1%；在房屋租賃業(yè)務方面，截至今年6月底，公司在管房源量突破59萬套，同比增長超過88%，第二季度貢獻利潤率達到8.4%，同比提升2.5個百分點。

我愛我家財報顯示，今年上半年，公司經(jīng)紀業(yè)務實現(xiàn)收入20.32億元，同比增長13.57%；新房業(yè)務實現(xiàn)收入4.69億元，同比增長24.32%；資產(chǎn)管理業(yè)務實現(xiàn)收入27.03億元，同比下滑17.41%；商業(yè)租賃及服務業(yè)務實現(xiàn)收入1.75億元，同比增長2.2%；其他業(yè)務實現(xiàn)收入2.81億元，同比增長36.34%。

貝殼旗下鏈家門店。

需要注意的是，資產(chǎn)管理業(yè)務是我愛我家的主營業(yè)務，今年上半年，資產(chǎn)管理業(yè)務收入在我愛我家營收中的占比達47.76%（去年同期為56.27%），出現(xiàn)收入下滑，且該項收入的毛利率為負值（為-5.37%）。

對此，我愛我家在財報中表示，資產(chǎn)管理業(yè)務在房源管理規(guī)模提升的情況下收入出現(xiàn)下降，主要原因是公司推出的新產(chǎn)品“相寓優(yōu)選”采用“凈額法”確認收入所致。公司上半年資產(chǎn)管理業(yè)務毛利率為負，主要原因是基于新的租賃準則，部分房源的收益確認至“資產(chǎn)處置收益”科目中。

經(jīng)紀龍頭或應搭建業(yè)務協(xié)同生態(tài)

從整體來看，兩大龍頭業(yè)務較為平穩(wěn)和房地產(chǎn)政策刺激下市場有所復蘇相關(guān)。而對比來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司要聚焦房子本身搭建有助于多業(yè)務協(xié)同發(fā)展的生態(tài)鏈條，并借助新技術(shù)賦能各個業(yè)務協(xié)同發(fā)展。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國新建商品房銷售面積約4.6億平方米，同比減少3.5%，降幅比去年同期收窄15.5個百分點；新建商品房銷售額約4.4萬億元，同比減少5.5%，降幅比去年同期收窄19.5個百分點。可見，去年以來的一系列房地產(chǎn)利好政策，在今年上半年仍然持續(xù)發(fā)揮效力。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人、房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宏偉對中國商報記者表示，今年上半年，尤其是第一季度，國內(nèi)核心城市的二手房交易量有所反彈，對貝殼和我愛我家兩大龍頭的業(yè)績有一定拉升。預計今年第四季度或還有利好政策出臺，兩大龍頭第四季度的業(yè)績增長或能對沖第二、第三季度的業(yè)績下滑。

合碩房地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅認為，盡管今年上半年兩大龍頭的新房業(yè)務收入都實現(xiàn)較大增長，但房地產(chǎn)經(jīng)紀公司若單純依靠傳統(tǒng)業(yè)務，必然會面臨較大的市場挑戰(zhàn)和政策壓力。其需要搭建完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實現(xiàn)業(yè)務的協(xié)同發(fā)展。

郭毅介紹，對于貝殼而言，其在非房交易方面的家裝家居、租賃業(yè)務上都實現(xiàn)較好增長，說明公司業(yè)務協(xié)同的生態(tài)化狀態(tài)對公司非房業(yè)務的拉動性較為明顯，從上游到下游的傳導很高效。特別是在當前家裝行業(yè)整體面臨較大沖擊的背景下，貝殼家裝業(yè)務能實現(xiàn)較好增長說明其各項業(yè)務間取長補短和協(xié)同效應較好。此外，作為具有互聯(lián)網(wǎng)基因的公司，貝殼對AI技術(shù)的布局和落地都較為領(lǐng)先，這對其項目銷售提供了較強支撐。

而對于我愛我家，郭毅認為，公司過于依賴傳統(tǒng)門店，面臨較大的成本壓力，毛利率水平會更低。該公司也在利用線上平臺驅(qū)動自身業(yè)務發(fā)展，但目前尚未形成全面布局的平臺化生態(tài)。這種業(yè)務狀態(tài)很難形成不同業(yè)務鏈條之間的相互賦能，受市場周期的影響會更大。