深圳難去化的不止普通商品房，還有曾經被打上“6折市場價”標簽的人才房。

出現冰點

潮水退去，才能看清每一個新房的本質。

今年4月官方公告配售深物業御棠上府約69平兩房戶型7套房源，約89平方米的三房戶型14套房源，配售均價為27449.68元/㎡，精裝交付。

5月根據官方公告顯示，和瑞府、深物業御棠上府項目住房資格審核合格的認購申請家庭共1238戶，資格審核不合格的認購申請家庭共146戶。

其中367戶家庭申請了深物業御棠上府兩房，201戶家庭申請了深物業御棠上府三房。

但根據5月的選房結果公告顯示，深物業御棠上府的2房戶型無一家庭選房，三房戶型也僅被選走一套。

按照房源選完即止的原則，也就是說五百多戶家庭也無法消耗深物業御棠上府21套房源。

雖然這已經是將近3個月前的選房結果，但在各個新房的消息覆蓋中，似乎被動忽略了。

這和去年8月深物業御棠上府首次配售388套房源相比，形成了鮮明的對比。

去年9月選房后項目便公布了結果，388套房源全部售罄。

但令人值得注意的是，已售罄的房源如今重新出現在今年5月的人才房配售公告中，這就說明了一個問題，21套房源被退了回來，并重新流入市場。

其中的原因無法得知，但也證明了一個事實，僅僅過去8個月，人才房就到了“冰點”階段，曾經被市場看好，短時間售罄的房源，如今不再是“香餑餑”。

而深物業御棠上府普通商品房方面，庫存似乎也處于滯銷狀態。

2023年6月項目獲批普通商品房預售，482套房源開盤的備案均價約4.31萬/㎡，建面82-115平，總價區間約334萬-595萬/套，已經過去434天，根據深圳房地產信息平臺顯示，項目還剩余462套普通商品房處于期房待售狀態。

市場新趨勢

曾經售罄的人才房重新配售遇冷，除了自身項目的位置、配套、交通等因素外，市場的價格調整是主要原因。

就深圳新房市場而言，普通商品房的價格已經隨市場有了很大的調整。

除了一些網紅樓盤或者地段還不錯的項目，基本上很難找得到不打折的新房。

深圳有些新房，為了盡快出貨，不僅推出各種低價的工抵房，甚至連折扣下限也已經悄悄突破85折。

比如位于南山的漢園茗院，備案均價約7.18萬/平，開盤110平戶型85折，并且送裝修和家電；萬科未來之光19棟加推，備案均價約8.38萬/平，據了解釋市場上也出現了“開盤折扣85折，再總價減20萬”的消息。

據不完全統計，截至7月底，深圳明面上項目促銷綜合折扣喊出“85折”的在售項目已經超過了四成。

若房企再配合一些實物的贈送活動或者高傭金轉介，最低折扣接近7折的項目也不乏其中。

但人才房或者安居房，由于定價規則約束，參照的是商品房市場的備案價，若加上未來取得上市交易資格還需補繳部分價差，這就導致人才房或者安居房不再具備價格優勢。

但更重要的是，樓市預期已經調整，出現了新趨勢。

一是新房不再限價趨勢。

今年不少地方已經取消了新房限價，如沈陽、鄭州、蘭州等省會城市已經明確不再對新建商品房銷售價格進行指導，其他一些綜合實力不錯的二三線城市如陽江、珠海、蕪湖等，也已經進行了新房限價政策的優化。

雖然深圳作為樓市最后的堡壘，還未對新房限價有實質性的調整，但去年就已經在土地的招掛拍階段優化了新房售價，對于是否會跟進其他城市做法，只是時間上的問題。

比如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等，還有一系列的優化方式可選擇。

而且深圳新房若備案時間間隔超過一年，可以按照定價指導流程重新申請備案價格審批。

所以，把新房定價還給市場，也是遲早的問題。

二是鼓勵住房租賃趨勢。

對于樓市的另一發展趨勢，央行給出了定調。

央行的2024年第二季度中國貨幣政策執行報告中出現一個專欄，明確“支持住房租賃產業可持續發展”。

（2024年第二季度中國貨幣政策執行報告）

這就意味著，住房租賃已經成為房地產新發展模式的重要一環。

并且央行的報告中也給出一個明確的結論——相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上。

（2024年第二季度中國貨幣政策執行報告）

而根據央行的這份報告顯示，有市場機構測算，未來我國有租房需求的人口超 2 億人，市場潛力較大。

（2024年第二季度中國貨幣政策執行報告）

這也為住房租賃產業可持續性商業模式奠定了巨大的基礎。

所以在未來租房時代的基調已經確定的情況下，對于本身聚焦純粹住房群體而言，預期也會隨之扭轉，由原來的買房解決居住需求轉變為租房解決居住需求。

那么，本身已經沒有市場折扣優勢的人才房/安居房，也就很難再打動持幣觀望的購房群體。

作者|飛天小女警