作者 | 謝美浴

編輯 | 付影

來源 | 獨(dú)角金融

財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資，加大配置不動(dòng)產(chǎn)的力度。

“界面新聞”近日援引知情人士透露，英格卡購(gòu)物中心（Ingka Centres）正計(jì)劃打包出售其在中國(guó)持有的全部10座薈聚購(gòu)物中心。

據(jù)報(bào)道，首批進(jìn)入交易名單的是位于無錫、北京和武漢的三座標(biāo)志性商業(yè)體，整體估值高達(dá)160億元。引人矚目的是，這筆大宗交易的潛在接盤方，或是以泰康人壽為首、多家頭部險(xiǎn)資聯(lián)合參與的投資基金，該基金總規(guī)模達(dá)80億元。

圖源：界面新聞報(bào)道

事實(shí)上，這并非險(xiǎn)資首次大規(guī)模出手不動(dòng)產(chǎn)，除了泰康人壽之外，包括中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光人壽等在內(nèi)的諸多保險(xiǎn)資金，近年來也持續(xù)加碼房地產(chǎn)投資。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年間，泰康人壽的投資性房地產(chǎn)金額從226.82億元一路攀升至410.77億元，幾乎實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

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泰康人壽領(lǐng)投80億基金接盤“薈聚”

英格卡購(gòu)物中心是英格卡集團(tuán)旗下全球性的購(gòu)物中心開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理公司，此次擬出售的“薈聚”，是其在中國(guó)市場(chǎng)除宜家之外的又一知名商場(chǎng)品牌。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，英格卡集團(tuán)2024財(cái)年?duì)I收418億歐元（約合人民幣3494.23億元），同比下降了5.5%；凈利潤(rùn)8.06億歐元（約合人民幣67.37億元），同比下滑46.5%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽向《中國(guó)新聞周刊》分析表示，英格卡打包出售薈聚這類商業(yè)地產(chǎn)的行為，本質(zhì)上或許是緩解短期財(cái)務(wù)壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，剝離非核心業(yè)務(wù)或低效率資產(chǎn)，聚焦核心戰(zhàn)略的綜合選擇。

圖源：罐頭圖庫(kù)

而據(jù)“界面新聞”援引知情人士透露，此次交易首批選中這三座購(gòu)物中心，是10座中評(píng)估最優(yōu)的資產(chǎn)。

具體細(xì)節(jié)顯示，由泰康人壽領(lǐng)投的基金總規(guī)模為80億元，泰康人壽認(rèn)購(gòu)30億元，中銀三星、中宏、友邦、大都會(huì)人壽等險(xiǎn)資共計(jì)認(rèn)購(gòu)30億元，英格卡將認(rèn)購(gòu)基金的劣后級(jí)，出資約20億元。此外，交易還計(jì)劃通過銀行融資補(bǔ)充剩余80億元資金。

而泰康人壽并非首次以基金模式涉足商業(yè)地產(chǎn)。

2024年8月13日，據(jù)萬科A（000002.SZ）公告，泰康人壽作為重要出資方（認(rèn)購(gòu)比例35%），與萬科下屬子公司、中信金石、中信證券等合作設(shè)立總規(guī)模22.34億元的Pre-REIT基金，該基金目的在于收購(gòu)北京舊宮萬科廣場(chǎng)、深圳龍崗萬科廣場(chǎng)等資產(chǎn)。

圖源：萬科公告

類似案例還有2025年2月萬科聯(lián)合中信金石、新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)共同設(shè)立“萬新金石”Pre-REIT基金，總規(guī)模為16億元，其中新華保險(xiǎn)認(rèn)繳59.94%，大家保險(xiǎn)認(rèn)繳30%。該基金所投資的廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)地處廈門島內(nèi)，全期保租房共規(guī)劃7724套，是福建最大規(guī)模保障性租賃住房項(xiàng)目之一。

海南縱帆私募基金經(jīng)理王兆江指出，險(xiǎn)資采用基金模式并購(gòu)地產(chǎn)主要有三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：“一是可通過優(yōu)先級(jí)或劣后級(jí)設(shè)計(jì)引入銀行資金，實(shí)現(xiàn)以小博大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)被隔離在基金層面，避免直接沖擊險(xiǎn)企資產(chǎn)負(fù)債表；二是基金份額轉(zhuǎn)讓或未來REITs上市，比直接處置物業(yè)更便捷；三是可委托第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，如領(lǐng)展、凱德等負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，彌補(bǔ)險(xiǎn)資缺乏直接管理經(jīng)驗(yàn)的短板。”

據(jù)了解，Pre-REITs并購(gòu)基金是一種以最終通過公募REITs退出為主要目標(biāo)，專注于收購(gòu)、培育和孵化具有潛力的基礎(chǔ)設(shè)施或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的私募股權(quán)投資基金，可以理解為資產(chǎn)證券化，特別是公募REITs的“前端孵化器”。

圖源：罐頭圖庫(kù)

而Pre-REITs基金“收購(gòu)-培育-退出”的核心業(yè)務(wù)邏輯，與黑石等知名私募地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式在核心理念上有相似之處，都致力于通過主動(dòng)管理提升資產(chǎn)價(jià)值并尋求溢價(jià)退出。

但王兆江認(rèn)為，“險(xiǎn)資的Pre-REITs基金投資風(fēng)險(xiǎn)偏好更低，較少參與開發(fā)期項(xiàng)目，收購(gòu)的資產(chǎn)更為成熟，主要是通過運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，如數(shù)字化導(dǎo)流、租戶調(diào)整提升租金，追求穩(wěn)定收益；此外退出周期更長(zhǎng)，黑石等機(jī)構(gòu)通常持有5-7年，險(xiǎn)資可持有10年以上。”

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2024年加速布局商業(yè)地產(chǎn)，

泰康人壽投資性房地產(chǎn)超400億

泰康人壽在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已形成規(guī)模。

自2017年以來，泰康人壽的投資性房地產(chǎn)金額就一直在增長(zhǎng)，2020年至2024年，分別為226.82億元、278.53億元、313.6億元、363.7億元、410.77億元。

擴(kuò)大到泰康保險(xiǎn)集團(tuán)來看，涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)更多，如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。2023年11月，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)旗下基金就從亞洲物流地產(chǎn)商ESR手中拿下6處物流園，分布于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、大灣區(qū)以及京津冀地區(qū)，總建筑面積約合35萬平米，總代價(jià)合計(jì)超過20億元。

圖源：罐頭圖庫(kù)

如今以泰康人壽為首的保險(xiǎn)資金或?qū)⒔邮炙C聚，也是順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)的舉動(dòng)。近年來險(xiǎn)資加速布局商業(yè)地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等另類資產(chǎn)，既通過基金直投購(gòu)物中心，又借REITs、債權(quán)計(jì)劃等多渠道配置不動(dòng)產(chǎn)。

如在萬達(dá)廣場(chǎng)近年來大規(guī)模的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手過程中，保險(xiǎn)資金就表現(xiàn)尤為活躍，成為重要的接盤力量。

具體來看，自2023年起，大家保險(xiǎn)集團(tuán)先后收購(gòu)上海松江、西寧海湖、江門臺(tái)山及上海周浦等多座萬達(dá)廣場(chǎng)；陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)以“股權(quán)收購(gòu)+委托運(yùn)營(yíng)”模式，接手廈門殿前、呼和浩特、海口等至少6處項(xiàng)目；新華保險(xiǎn)則通過旗下坤華股權(quán)投資基金，收購(gòu)煙臺(tái)芝罘、南京萬達(dá)茂、成都萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等9座萬達(dá)廣場(chǎng)。

進(jìn)入2025年，萬達(dá)資產(chǎn)出售進(jìn)程仍未放緩，年初，新華保險(xiǎn)通過百億級(jí)不動(dòng)產(chǎn)基金“坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)”陸續(xù)受讓安徽宣城、銅陵等多地萬達(dá)廣場(chǎng)；5月，再以500億元總價(jià)一次性打包出售48座萬達(dá)廣場(chǎng)，陽(yáng)光人壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)再度現(xiàn)身接盤方名單。

圖源：罐頭圖庫(kù)

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場(chǎng)相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場(chǎng)首位。

中國(guó)金融智庫(kù)特邀研究員、中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)研中心特邀研究員余豐慧指出，“泰康人壽等險(xiǎn)資接盤薈聚、萬達(dá)這類商業(yè)地產(chǎn)的原因，主要是出于資產(chǎn)配置的考慮。”

“保險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，需要尋找能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資渠道。商業(yè)地產(chǎn)通常具備穩(wěn)定的租金收入和潛在的增值空間，符合保險(xiǎn)資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好和收益要求。此外，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)也增加了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。”余豐慧表示。

除了直接持有商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域的另類資產(chǎn)也受到險(xiǎn)資關(guān)注。同花順數(shù)據(jù)顯示，今年以來發(fā)售的14只REITs產(chǎn)品中，保險(xiǎn)資金投資賬戶均獲配售，從產(chǎn)品類型上來看，倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施分別有3只，能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施分別有2只。

此外，據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息，今年以來中國(guó)人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，合計(jì)新增投資超47億元。

圖源：中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)

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兩年關(guān)停超400家網(wǎng)點(diǎn)，

上半年凈利潤(rùn)增加近百億

值得關(guān)注的是，作為非上市險(xiǎn)企龍頭，泰康人壽在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)端持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)方面卻大幅裁撤線下網(wǎng)點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今，泰康人壽已關(guān)閉超400家分支機(jī)構(gòu)，其中今年以來已撤銷超200家分支機(jī)構(gòu)，涵蓋中心支公司、支公司及營(yíng)銷服務(wù)部，占行業(yè)裁撤總量的近20%。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年泰康人壽“支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金”從2023年的約69億元降至64億元，減少了近5億元。

圖源：罐頭圖庫(kù)

對(duì)于今年以來的大手筆裁撤分支機(jī)構(gòu)，泰康人壽方面此前回應(yīng)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，近年來，隨著城鎮(zhèn)化升級(jí)，縣級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)地域消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿下降，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，三、四線城市及以下地區(qū)因市場(chǎng)容量有限，優(yōu)化分支機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)布局成為許多險(xiǎn)企提質(zhì)增效的戰(zhàn)略選擇。

在此背景下，泰康人壽2025年上半年保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入1309.73億元，同比下滑5.84%；凈利潤(rùn)達(dá)159.98億元，較2024年上半年增加99.51億元，同比增長(zhǎng)164.56%，在非上市險(xiǎn)企中排名第一，盈利能力顯著提升。

圖源：泰康人壽償付能力報(bào)告

對(duì)此，余豐慧表示，“泰康人壽盈利能力的顯著提升反映了其戰(zhàn)略調(diào)整的有效性。關(guān)閉線下網(wǎng)點(diǎn)表明公司正在向線上銷售和服務(wù)轉(zhuǎn)型，以降低運(yùn)營(yíng)成本并提高效率。而大規(guī)模布局房地產(chǎn)則顯示了公司在多元化投資方面的決心，這不僅能為公司帶來額外的利潤(rùn)來源，還可以平衡投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。”

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析指出，泰康人壽大規(guī)模裁撤網(wǎng)點(diǎn)使得個(gè)險(xiǎn)線下高成本模式被大幅壓縮，費(fèi)用率下降，“傳統(tǒng)人海戰(zhàn)術(shù)式微已成行業(yè)共識(shí)，泰康把資源集中至‘保險(xiǎn)+醫(yī)養(yǎng)’生態(tài)，用重資產(chǎn)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)自建+并購(gòu)和成熟購(gòu)物中心鎖定高凈值客群的長(zhǎng)期保單與服務(wù)消費(fèi)，形成交叉銷售閉環(huán)，提升盈利能力。”

實(shí)際上，泰康的養(yǎng)老理想于2009年就已萌發(fā)，當(dāng)年原中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康提出的養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，泰康成為首家獲得養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)的險(xiǎn)資企業(yè)；2010年，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體——泰康之家投資有限公司正式成立。

作為泰康保險(xiǎn)集團(tuán)旗下專注養(yǎng)老、護(hù)理、康復(fù)實(shí)體建設(shè)運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新服務(wù)的專業(yè)品牌，“泰康之家”的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目由泰康人壽承擔(dān)建設(shè)的全部資金。從泰康人壽的第一家養(yǎng)老社區(qū)成立至今，“泰康之家”已在全國(guó)布局了36城44個(gè)項(xiàng)目投資布局，服務(wù)在住居民超1.8萬人。

償付能力報(bào)告則顯示，泰康人壽2025年二季度已投資41家公司，投資標(biāo)的包括多家置業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)及醫(yī)療公司，其中“泰康之家”品牌企業(yè)眾多。

圖源：泰康人壽償付能力報(bào)告

柏文喜指出，泰康人壽大規(guī)模布局房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)本業(yè)存在正反兩方面的影響，“正面影響即利差益擴(kuò)大，償付能力充足率提升；醫(yī)養(yǎng)場(chǎng)景反哺保單銷售，件均保費(fèi)與粘性顯著提高。負(fù)面則是若未來租金、估值下行，不動(dòng)產(chǎn)集中度過高將對(duì)利潤(rùn)和償付能力產(chǎn)生反向沖擊。”

你如何看待泰康人壽擴(kuò)張布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？評(píng)論區(qū)聊聊吧。