本文時代周報 作者：郭鵬

北京樓市再迎重磅政策。8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（下稱“通知”）。

根據通知，購房人在滿足北京市購房資格的基礎上，北京五環外將不再限制購房套數。具體而言，符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅達到相關年限的非本市戶籍居民家庭），在五環外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。

除了針對購房套數的松綁，購房人還獲得了更大力度的貸款支持。通知提到，住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“公積金貸款”）借款申請人（含共同申請人，下同）在本市無住房，且全國范圍內無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）或使用過1次公積金貸款并已結清的，執行首套住房公積金貸款政策。

北京市住房和城鄉建設委員會官網舉例，以房屋總價400萬元，公積金貸款100萬、貸款年限30年為例，由二套住房貸款調整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

同時，二套房也獲得更大公積金貸款支持力度。在最高貸款額度方面，通知明確，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優惠，最多上浮40萬元，最高可貸款140萬元。

在最低首付款比例方面，通知表示，將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購買五環內住房不低于35%、購買五環外住房不低于30%，統一調整為不低于30%，不再區分五環內外。

此外，通知還表示，由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元。借款人申請120萬元貸款，由原需要繳存公積金11年零1個月，降低為繳存7年零1個月。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發展、支持多子女家庭購房等政策的條件，首套住房最高可貸款160萬元。

同時，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。目前，繳存職工購買本市新建住房且已簽訂購房合同的，可通過提供網簽合同編號提取住房公積金支付購房首付款，同時申請公積金貸款。通知所述政策將于8月9日執行。

10個月前，北京已針對五環外樓市發布調控政策。2024年9月30日，北京市發布政策，非京籍居民家庭購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上，此前時長為5年及以上。

成交周期拉長

政策發布后，一位北京市五環外的業主馬上向小區附近的房屋中介工作人員詢問，他想知道自己的房子是否會更快成交，或者不再降價。

針對此，多位北京五環外的中介工作人員向時代周報記者表示，目前北京樓市中的賣房人、買房人均很謹慎，買房人對于住房的價格、配置、環境等因素有諸多考慮。相較以往，房產成交周期更長。

一位北京南五環外大興區的中介工作人員表示，現在客戶都覺得房價還會降，即便是有需求的客戶，也在等待房價進一步下跌。

上述人士表示，“目前客戶對于住房的要求更多，年輕的購房者要求房子必須有電梯，并且社區環境好。市場成交的決定權以買方為主。”

另一位北京五環外海淀區某中介吳云經理也表示，她服務的住宅價格普遍在1000萬以上，今年成交周期普遍較長。“此前帶看15次大概能成交，花費時間約2-3個月，但今年有的客戶已經觀望一年，但仍在考慮中。”吳云說。

近幾年，購房人以置換為主，出手更加謹慎。一位購房人對時代周報記者表示，他看中北京朱房村某豪宅項目，可即便非常喜歡這套房子，已經考慮交付定金，但考慮到老房子能否順利賣掉的問題，也只能暫時選擇觀望。

專家：或有新一輪成交量提升

此次政策頒布恰逢市場走跌。據國家統計局數據，今年4月-6月，北京二手住宅銷售價格分別環比下降0.6%、0.8%、1.0%。根據北京市住建委網簽數據，7月北京二手房網簽量為12784套，環比6月的15139套下降15.56%，同比去年7月的15575套則下降了17.92%。

新房市場數據也連續2個月出現下滑。據國家統計局數據，今年5月-6月，北京新建商品住宅銷售價格分別環比下降0.4%、0.3%。

此時發布政策，或有望促進市場回穩。合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者表示，本次樓市寬松政策發布非常及時。“最近幾個月，北京新房、二手房成交數據下降，特別是7月份，新房二手房成交數據均出現下行。”

“政策力度超出市場預期。針對五環外市場，取消限購套數限制。從新房市場來看，約有78.7%的庫存位于五環外。本次針對五環外市場發布政策，非常聚焦當下市場核心痛點。”郭毅表示。

本次樓市新政有利于維護市場穩定。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示，6月，北京新房有明顯的以價換量現象，二手房業主降價賣房趨勢明顯。市場出現二次探底價格下降預期。本次北京樓市新政目的在于止住市場對于樓市二次探底預期，通過需求端紓困，進一步提振市場消費意愿和能力。

郭毅同時表示，本次政策涉及的公積金貸款相關內容，能夠讓購房家庭享受到更低成本的房貸優惠，緩解購房人月供壓力，起到對市場需求形成新拉動的效果。預計本次政策對市場會形成新一輪的成交量提升。

（應受訪者要求，吳云為化名）