2025年上半年，廣州新房市場(chǎng)交出亮眼“成績(jī)單”。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，新房網(wǎng)簽32861套，同比上漲16.97%；網(wǎng)簽面積3644019平方米，同比上漲17.31%。整體行情保持向上，政策后勁顯著。

值得關(guān)注的是，上半年超21個(gè)“使用率超100%”的全新盤面市，“好房子”吸引力強(qiáng)勁，有效拉動(dòng)銷量。同時(shí)，“高質(zhì)價(jià)比”產(chǎn)品受青睞，房企通過謹(jǐn)慎定價(jià)與創(chuàng)新促銷策略，比如升傭、加碼贈(zèng)送、讓利等，推動(dòng)項(xiàng)目成交。

●記者 柴亞娟 周中雨

統(tǒng)籌：馮善書

改善型需求強(qiáng)勢(shì)崛起

“好房子”成市場(chǎng)寵兒

“125平方米的峯璟戶型，一線江景、空間尺度和純粹圈層都符合我們的置換目標(biāo)。”龍湖亞倫·央璟頌業(yè)主張先生的選擇頗具代表性。二胎之家陳太太則看中139平方米央璟戶型的雙主臥設(shè)計(jì)、百變空間和60平方米超感方廳，能滿足多代同堂需求。

這個(gè)位于廣州番禺區(qū)洛溪島的項(xiàng)目，開盤即熱銷，首批房源幾近售罄。4月其成交套數(shù)在全市高居第二，打破了市場(chǎng)對(duì)非熱門區(qū)域項(xiàng)目的預(yù)期。

當(dāng)房子回歸居住屬性，置業(yè)者更看重“好房子”本質(zhì)。疊加新規(guī)帶來的高使用率和先進(jìn)設(shè)計(jì)，不少新盤成銷售“寵兒”。

越秀琶洲南TOD總銷售額超350億元，6月好房子暢銷指數(shù)達(dá)92.25%；保利天奕首開熱銷，帶動(dòng)5月廣州網(wǎng)簽均價(jià)突破4萬元/平方米；中交科學(xué)城·黃埔未來城采用“第四代住宅”設(shè)計(jì)，6月28日首推150套幾乎售罄；越秀桂悅東曉穩(wěn)居前5月海珠區(qū)改善型新房成交榜首……這些都體現(xiàn)了改善型購(gòu)房者對(duì)優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)的追求。

自住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》后，高品質(zhì)住房需求被激活。房企也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，改善型需求強(qiáng)勢(shì)崛起。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州新房成交367萬平方米，同比增長(zhǎng)17%，其中千萬元以上高端住宅網(wǎng)簽41萬平方米，占比11%，改善型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力；新增供應(yīng)266萬平方米，同比微降3%，但超四成為“使用率超100%”的產(chǎn)品，有效帶動(dòng)成交。

下半年，多個(gè)高端新盤將入市。如保利南方面粉廠地塊規(guī)劃210—640平方米江景大平層；華潤(rùn)吉山倉(cāng)二期將聯(lián)動(dòng)打造50萬平方米綜合體，填補(bǔ)天河?xùn)|部高端市場(chǎng)空白；珠實(shí)金融城東區(qū)地塊定位“頤德系”高端產(chǎn)品，享南向江景和優(yōu)質(zhì)教育配套。

“以價(jià)換量”繼續(xù)深化

產(chǎn)品升級(jí)與促銷創(chuàng)新并行

盡管改善型需求旺盛，廣州樓市整體仍有庫存壓力，“以價(jià)換量”依然是主趨勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年新房成交均價(jià)34442元/平方米，同比降8.5%，為近四年最低；廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價(jià)27390元/平方米，同比降4%，業(yè)主開始降價(jià)促成交。

整體來看，上半年樓市“量升價(jià)跌”，以價(jià)換量特征更明顯。

一方面，房企加大產(chǎn)品升級(jí)。“高使用率”項(xiàng)目集中入市，滿足需求并帶動(dòng)成交。升級(jí)不僅在戶型，還包括配套和物業(yè)服務(wù)。如廣州地鐵地產(chǎn)的TOD綜合開發(fā)模式受到好評(píng)，瓏岄上城、瓏曜上城等新盤成交亮眼，上半年其成交套數(shù)躍居第四，僅次于保利發(fā)展、越秀和中海。

廣州黃埔、番禺部分樓盤以親民價(jià)格和精準(zhǔn)定位突圍。如萬科黃埔新城單價(jià)約3萬元/平方米，中海亞運(yùn)城約2.2萬元/平方米，通過促銷和完善配套，受剛需與改善型購(gòu)房者追捧，穩(wěn)坐區(qū)域銷冠。

新規(guī)后，高得房率新盤對(duì)二手房影響明顯，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，但業(yè)主降價(jià)也分流了部分新房購(gòu)買力。中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)成交漲幅顯著，帶動(dòng)市中心成交占比升至約51%，荔灣芳村、白云西部、海珠赤崗—客村等板塊漲幅明顯。

另一方面，房企促銷策略積極。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全市庫存1036萬平方米，同比降12%，去化周期約20個(gè)月。舊規(guī)產(chǎn)品去貨慢，開發(fā)商采取降價(jià)或“變相降價(jià)”進(jìn)行引流，如傭金翻倍、成交贈(zèng)家電、復(fù)訪抽獎(jiǎng)等。

近期，房企借“618”“630”節(jié)點(diǎn)沖刺營(yíng)銷。招商蛇口發(fā)起“招牌好房節(jié)夏日季”，全國(guó)41城組建主播團(tuán)，推出多重購(gòu)房福利。“五一”期間，中建·海絲城設(shè)抽獎(jiǎng)、DIY活動(dòng)和折扣，到訪率升140%；萬科黃埔新城推一口價(jià)現(xiàn)房，其他房源享10萬元教育補(bǔ)貼和最高5萬元全屋家電補(bǔ)貼。

廣州天河的奧體廣氮、五山等板塊，舊規(guī)產(chǎn)品也開始加大促銷。全新盤如天河保利天曜、珠江天河都薈，海珠越秀皓悅濱江、綠城馥香園等眾多項(xiàng)目，也因“驚喜”開盤價(jià)或促銷價(jià)吸引買家入市，而獲得較好成交。

舊改與軌交建設(shè)加速

激活房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)能

近日，天河區(qū)在環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)開出1億元房票，被收儲(chǔ)方已用其簽訂物業(yè)購(gòu)買合同，激活區(qū)域樓市。

6月初，天河區(qū)柯木塱村舊改商品房置換方案流出，村民除回遷房、補(bǔ)償款、房票外，可直接置換同板塊商品房，聯(lián)投文津府、能建天河麓譽(yù)府等多個(gè)樓盤在列。6月，這些樓盤成交量暴漲，中建天河精誠(chéng)壹號(hào)網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)37倍，平均日銷約5套；城投天禧、天河麓譽(yù)府環(huán)比漲超10倍，單月銷售超1—5月累計(jì)銷量。

去年起，廣州各區(qū)探索新模式，在保障居民安置的同時(shí)，推動(dòng)存量商品房去化，激活樓市消費(fèi)。如黃埔區(qū)大范圍用房票安置，截至5月底，五個(gè)城中村改造項(xiàng)目通過房票認(rèn)購(gòu)超1000套商品房，面積超10萬平方米，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元，涉及14個(gè)商品房項(xiàng)目。

6月上旬，《廣州提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》重點(diǎn)提及住房消費(fèi)，包括舊改、收購(gòu)存量房作安置房、優(yōu)化公積金等，明確“2025年計(jì)劃新開工老舊小區(qū)改造超150個(gè)，更新老舊電梯超9000臺(tái)，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元”。廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，城中村改造將成住房消費(fèi)新熱點(diǎn)。

此外，上半年廣州軌道交通建設(shè)加速，多條線路開通或規(guī)劃調(diào)整影響沿線樓市。10號(hào)線、12號(hào)線開通，推動(dòng)軌道物業(yè)升級(jí)。10號(hào)線讓白鵝潭板塊保利珠江印象、保利珠江天悅等熱度不斷提升；12號(hào)線開通，使白云金沙洲板塊房?jī)r(jià)半年就上漲12%。

廣州地鐵宣布，將協(xié)調(diào)10號(hào)線二期、19號(hào)線一期等納入第四期建設(shè)規(guī)劃，22號(hào)線后通段已完成“短軌通”。軌交建設(shè)為沿線項(xiàng)目添熱度和信心。

今年TOD項(xiàng)目銷售火熱，也印證軌交對(duì)住宅價(jià)值的提升。6月30日，廣州地鐵地產(chǎn)以21.83億元競(jìng)得白云區(qū)槎頭車輛段一期地塊，將聯(lián)動(dòng)華為等推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，打造綜合功能區(qū)。

廣州地鐵還計(jì)劃再增20個(gè)TOD項(xiàng)目，分布在南沙萬頃沙、增城新塘等外圍區(qū)域，利于引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)疏解，為外圍樓市帶來新機(jī)遇。