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作者 | 第一財經周芳

7月7日，武漢市住房和城市更新局發布上半年武漢樓市“成績單”。

最新數據顯示，今年1～6月，武漢全市商品房網簽銷售面積615.39萬平方米，共計9.6萬余套，同比增長14.8%。其中，6月新房單月銷量首次破萬套，中心城區多個高品質住宅項目再現“日光盤”，市場回暖態勢顯著。

“好房子”激活市場供需

1～6月，武漢商品房網簽銷售面積為615.39萬平方米，同比增長14.8%；其中，新建住房網簽銷售面積506.97萬平方米，同比增長30.6%。全市新建住房整體去化周期降至12個月。二手住房網簽成交面積533.37萬平方米，同比增長 10.8%。

4月30日，武漢出臺了“漢九條”，加大“以舊換新”、公積金等支持力度，同時將多子女家庭購房補貼范圍由新城區擴大到全市范圍，有力地促進了住房消費。

“五一”長假期間，武漢舉辦春季購房節，吸引了31家房企、150個樓盤，以及家電家居家裝、汽車、文旅、銀行、零售等各類企業參展。

“在‘漢九條’和春季購房節雙重利好刺激下，武漢房地產市場出現積極變化，新房銷量增幅明顯，售樓部客流量明顯加大，市場人氣不斷回升。”武漢市住房和城市更新局有關負責人對第一財經記者表示，6月份，武漢新建住房和二手住房累計成交 21551套，環比增長30.9%，同比增長26.3%；其中，新建住房網簽銷面141.78 萬平方米，同比增長 48.2%，新房月銷量今年首次破萬套。各售樓部現場到訪量環比增長30%以上，部分項目增長50%，“特別是中心城區一批地段好、品質優、智能化的高品質住宅項目上市熱銷，再現多個日光盤”。

上半年，中指研究院華中監測開盤61次，累計推出7662套，當日銷售3403套，平均去化率44.41%，較2024年27.59%的水平提高了16.82個百分點。

其中，按照“四代住宅”新規打造的項目呈現供銷兩旺格局。根據統計，四代住宅新項目首開去化率平均在70%以上，是武漢市場一般項目的2～3倍，特別是中心城區及光谷片區新上市的四代住宅熱度最高，接連出現4次“日光”。

武漢將建設“好房子”作為推進行業轉型升級的重要抓手，市場回暖具有結構性特征。中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受第一財經記者采訪時表示，當地在供需兩端持續發力，在需求端，“漢九條”針對人才、以舊換新、多孩家庭、進城人員等群體加大購房支持力度，促進了購房需求的釋放；在供給端，地方政府增加中心區優質地塊供給，引導企業打造低容積率、高品質項目，高效利用土地和空間，好房子、好配套、好服務成為樓市風向標。通過推動房地產供給側結構性調整和住房產品迭代，努力重塑“政策推動、產品升級、市場熱銷、投資拿地”的良性循環，為市場止跌回穩夯實基礎。

下半年新政聚焦盤活存量

武漢中心城區房地產市場總體表現較好，但遠城區庫存壓力有增無減。隨著四代住宅等新規項目上市，得房率、性價比方面優勢明顯，對此前在售項目及二手房形成降維打擊，成交量企穩同時，價格承壓依舊很大。

對此，武漢持續加大支持力度，利用“保障性住房再貸款”“城中村改造專項借款”、地方專項債等金融支持，加大商品房收儲，用于保障性住房和城中村拆遷安置，不斷完善“租購并舉”“市場+保障”的住房供應體系。

李國政告訴記者，今年上半年，武漢新建住房成交中，各類保障房、收儲、還建等占比約在三成左右，6月成交量創出上半年月度新高，也與加大收儲力度有關。黃陂、蔡甸、硚口、江岸、江漢等區域實施的“以舊換新”、商品房收儲、定向回購等效果顯著，一些在售項目剩余房源直接收儲不再對外銷售。

此外，在城市更新與舊城改造中，武漢推動了“房票”“購房券”“原拆原建”等創新模式，將拆遷安置與新房銷售聯動起來，滿足了拆遷家庭的多元化需求，加快了安置效率，同時也促進了商品房去庫存，使得市場成交穩中有升。

戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻對第一財經記者表示，當前，主要通過土地出讓金計提專項基金的方式，異地配建保障性住房，但存量房源轉化比例和效果不明確，需加快建立市場化主體參與的存量房規?；諆C制。

在商辦市場存量盤活方面，雖然政策明確支持商辦類用地盤活，但現有政策缺乏對“商改租”“商改住”的產權分割、消防驗收等關鍵環節的制度突破。

武漢市住房和城市更新局上述負責人透露，商辦市場確實仍在萎縮，今年下半年，武漢刺激樓市的新政將向商辦類房屋去庫存有所傾斜，但需要正視的是，“除政策引導外，地方樓市的冷暖還與當地產業布局、人口導入、經濟發展密切相關”。

“并且積極推動市區平臺公司研究開展跨區以舊換新。”該負責人進一步說，同時引導企業加大投資，加大開發貸款投放力度，力爭全年“白名單”項目授信500億元以上；推進“拿地即開工”，力爭今年新增房地產項目上市銷售100個。

土地市場成交觸底反彈

今年上半年，武漢涉宅用地成交28宗，總建筑面積219.44萬平米，成交金額114.07億元，平均溢價率7.03%。與去年同期相比，涉宅用地成交增加了19宗，總建筑面積翻了一倍，成交金額也接近翻倍，平均溢價率則增加了7倍多。

特別是在6月土地拍賣市場成交中，吸引了央企、國企、民企多輪競價，多個地塊出現高溢價率，江岸區新興街地塊競價106輪，溢價率高達54.36%，創下武漢住宅成交樓面價歷史紀錄第二名。武昌區傅家坡住宅地塊競價45輪，溢價率為22.42%。

第一財經記者觀察發現，容積率較低的住宅地塊受到熱捧。今年上半年，武漢成交的涉宅地塊，平均容積率僅為1.89，主城區地塊頻頻出現2.0以下的容積率，大大低于幾年前動輒4.0以上的情況。比如6月30日出讓的P（2025）049號漢口新興街地塊，容積率1.30，限高24米，適合打造主城區老洋房。因此吸引了14家企業參與，最終經過106輪競價，被綠城中國以66450萬元拿下，樓面價27920元/㎡，溢價率54.36%。

除了漢口新興街049號地塊溢價率54.36%外，青山區臨江大道014號和武昌區中山路035號地塊溢價率分別達到34.29%和 30.59%，武昌區武珞路047地塊溢價率22.42%，這些地塊都呈現出“小而美”的特點，適合打造高品質改善性住房，廣受企業青睞，拿地爭奪也日趨激烈，平均溢價率達到12.63%。

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