每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

地王，總是會被高看一眼的。

7月8日，北京海淀區樹村HD00-0705-0035-1地塊，公示了總平面設計圖。它的主人是中海地產。

兩個多月前，它力克8個對手，以75億元、27.93%溢價率奪得此地，折合樓面價10.23萬元/平方米，成了北京首個樓面價10萬+的住宅地塊。

這個價格，是光環，也是壓力，更是動力。

中海地產要將它打造成燈塔項目。

房子會賣什么價？之前有專業人士推算，售價會在15-15.5萬元/平米之間。有點高，但也絕非高不可攀。

往東1.7公里的建發海晏，給中海地產吃了一顆定心丸。

截至目前，海晏網簽139套，成交均價13.5萬元/平米，總金額40.79億元，地價覆蓋率約45%%。

其中，單價突破15萬元/平米的，如：6601室，15.49萬元/平米、5269萬元；6、2、4、6、8、10、12、14和16、13西邊；293平米分布在4#西邊。

它們的標準層高為3米。

二、做大戶型的兩個緣由

中海地產把戶型做大，至少有兩個原因：

1、做出差異化

從目前建發海晏成交情況看，它的定位是成功的，戶型面積為183-340平方米。

和海晏相比，中海樹村項目有兩個優勢：低密度產品，只有4-6層，而海晏是13-14層的小高層產品；城市界面更好，右邊是公園，沒有五環路的噪音困擾。

中海樹村項目西面的圓明天頌、學府壹號院也都是低密住宅，地脈有做豪宅的基因。（詳見《頂豪接力棒，傳給了中海地產》）

2、因地制宜

中海樹村項目的地塊條件并不寬松。

從土地出讓文件上看，它的容積率1.6，控制高度18米，但包含了東面6074.54平米防護帶，和2550平米街坊路。

扣除這兩個面積，35號地用于建房子的實際容積率約為1.955。

綜合控高和實際容積率，中海樹村的排列組合難度不小。

主要表現在：疊墅區特意做了退臺處理，樓棟與東面和南面的紅線零距離，西面臨樹村棟樓最近也僅有2.01米。

中海只有把面積做大，才能滿足日照的要求。

花姐點評：

在樹村項目上，看到了中海地產的解題能力。

雖然看起來樓間距有點密，但花姐相信，這已經是最優的方案了——打磨了兩個多月。

因為，地塊條件是啥樣，全擺在那。

其實，不僅僅是中海樹村項目，北京已有多個項目受制于地塊條件，導致產品力受影響。

例如：在海淀，保利+建工的半壁店地塊，建筑高度從18米變成15米控制；在朝陽，中海萬吉玖序、金茂滿曜，設置了一條很尷尬的街坊路，等等。

花姐認為，在好房子時代，最先解決的是，地塊的條件要好，什么樣的地段，該匹配什么樣的建筑高度、容積率。

否則，巧婦難為無米之炊，僅靠地產商后天來修正，好房子是要打折的。