三間房的保利朝觀天珺5月29號開盤截止7月7日，只網簽了43套，網簽均價8.35萬元/㎡，首開官宣成交21億。詳細資料可點擊查看；三間房保利朝觀天珺預售證已下，預計28號開盤，目前來看，價格明顯高了一些。

而6月16日開盤的金茂滿曜截至7月7日，已經網簽了103套，網簽均價7.8萬元/㎡；首開官宣銷售182套房源，18.75億。

金茂滿曜的熱銷除了價格比保利便宜6000一平以外，品牌影響力也是不可忽視的因素。金茂在科技住宅領域擁有獨特的優勢，其打造的五恒科技住宅，為購房者提供了恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔的居住環境，在市場上形成了差異化競爭。即便在房地產市場下行的情況下，金茂的二手房小區相比周邊也更具保值增值潛力，這使得很多注重居住品質和房產未來價值的購房者更青睞金茂滿曜。而保利作為全國知名房企，品牌服務有保障，其“天字系”產品強調高端序列和“和者筑善”的品牌理念，但在這兩個項目的競爭中，金茂的科技住宅品牌特色更為突出。

2025年2月11日，北京市朝陽區三間房地塊迎來現場競價，三間房分為倆地塊，這倆地塊土拍的時候是一起打包出售的，保利+金茂、中海、招商共3家報名報價，最終競至103輪，由保利+金茂以87.2億元成交，樓面價約5.16萬元/㎡，溢價率10.5%，保利操盤三間房鄉南區，案名保利朝觀天珺，金茂操盤三間房D區，案名金茂滿曜。

其中保利負責操盤的南區分為0005、0006、0007三個地塊，0005是個公園綠地，占地2265平方米，0006是住宅用地，占地27553.34平方米，0007是規劃的幼兒園用地，占地4600.58平方米。南區06地塊（保利朝觀天珺）地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。規劃7棟10-25F小高層+高層，共524戶。主力戶型122/139/157㎡，少量92㎡。開盤價約8.5萬/㎡，總價750萬起。

產品卷完卷大門，現在來了一個卷景觀墻的，朝陽改善金茂科技住宅（金茂滿曜），即將開盤，附一房一價表。

南區東至現狀定福莊路，南至規劃待開發地塊， 西至規劃褡褳坡東路，北至規劃綠地、隔綠地為朝陽北路。

金茂操盤的D區分為0007和0020地塊，0007是住宅用地，占地面積36812.3平方米，0020是多功能用地，占地面積12426.58平方米。D區07地塊（金茂滿曜）地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。規劃13棟8-26F洋房+高層，共719戶。 戶型有116㎡/121㎡三居、128㎡/133㎡/143㎡/159㎡四居， 開盤價預計7.5萬-8萬/㎡，總價800萬上車，面向剛改及年輕改善家庭， 強調輕奢性價比。

1205-0007:地塊為不規則矩形。東側緊臨規劃三間房東路(城市次干路);南側偏西部分鄰規劃綠地及水域，偏東部分緊臨三間房南街( 又名三間房南一街，規劃城市支路 );西側臨規劃黃渠東路( 城市支路)，北側臨規劃常營南路( 城市次干路)。

1205-0020:地塊為L型。東北角鄰規劃綠地，東側緊鄰規劃綠地及水域，南側臨規劃三路( 又名三間房南二街，城市支路);北側臨三間房南街( 又名三間房南街，規劃城市支路 )

保利的地塊相對于金茂的地塊而言，城市界面會更好一些，離地鐵站也會更近一點。

朝觀天珺的位置在地鐵6號線褡褳坡站D口出來就是，妥妥的“地鐵口盤”，北側緊挨著就是朝陽北路，從交通位置上來說，已經十分不錯了。金茂滿曜離地鐵黃渠站步行7-800米左右，距離在建的平谷線定福莊站直線距離1km左右。

項目信息

金茂滿曜項目占地3.68萬平米，容積率2.5（按計容面積，不含贈送），包含8-26層洋房及高層產品，北高南低，外圍高而中間低。規劃13棟樓，共719戶，其中，洋房層高3.1米，高層層高3.05米，小高層層高3.0米。戶型為115-116-129-133-148-159㎡三至四居。

項目地址：東五環，6號線黃渠地鐵站500米

占地面積：3.68萬平米

整體建面：13.56萬平米

地上建面：9.21萬平米

容積率：2.5

綠化率：30%

總戶數：719戶

產品業態：洋房、小高層、高層

得房率：159㎡：91.7%，133㎡：92.8%，148㎡：90.4%，129㎡：87.4%，115㎡：90%左右，含贈送。

樓棟數：13棟

層高：約3-3.1米

物業公司：金茂物業

物業費：7.6元

能源費:67元

價格：預計7.5-8萬左右

面積段：

① 小高層（13-18層）：

116㎡（三居）224套

129㎡（四居）124套

② 洋房（8-11層）：

133㎡（四居）166套

158㎡（四居）49套

③ 大高層（26層）：

120㎡（三居）52套

147㎡（四居）104套

金茂滿曜內部有一條12米寬的街坊路是大家比較關注的，將小區拆分成東西兩部分。

“街坊路可以是單行或雙行的車行路，也可以是步行街。兼具車行功能的街坊路應優先保障人行和自行車出行，單側人行道步行空間的凈寬不小于3米，道路斷面可靈活設計，寬度較窄的街坊路可不設或設單排行道樹，以更好地形成城市慢行系統。”——《關于在控規編制和實施中增設街坊路的相關規定》第4條。

“關于街坊路設置的問題”，建設單位滿茂置業是這樣答復的：

“我單位承諾按照掛牌文件要求，街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側不設置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”

“街坊路開口以人行和消防應急口為主，平時無車行，對交通影響極小；街坊路建筑退線滿足《關于在控規編制和實施中增設街坊路的相關規定》中，關于退線的規定。”

金茂在街坊路的兩頭各設了一個可開關的人行出入口和應急車道的車行出入口，并且把內部這個街坊路與項目的景觀綠化相結合，做成了一個藝術景觀步道。讓街坊路與小區內部道路一體化。

金茂滿耀于6月16日首期開盤，首開樓棟及對應戶型如下：

2號樓：133戶型。

3號樓：116戶型。

9號樓：133戶型、159戶型。

11號樓：133戶型。

16號樓：133戶型。

17號樓：116戶型、129戶型、133戶型。

戶型介紹

金茂滿曜的戶型包括115/116平米的三室兩廳兩衛、129/133平米的四室兩廳兩衛，以及159平米的四室兩廳三衛，小高層標準層層高3米，高層3.05米，7號樓層高3.1米。基本都是南陽臺+北設備平臺+飄窗贈送，黑科技拉滿，贈送后得房率都有90%左右

115㎡三室兩廳兩衛：南向三開間，有10.4米通面寬陽臺，采光和視野較好；北向約7平米左右的設備平臺贈送，可增加使用面積。廚房設計：廚房呈G型格局，帶有半島臺設計，餐廚一體，空間寬敞，操作方便。贈送面積：陽臺、設備平臺等贈送面積約15㎡。

116㎡三室兩廳兩衛：三面寬朝南，客廳+雙臥室朝南，總面寬達10.4米，客廳面寬3.9米，入戶玄關＋主臥套房帶獨立衛浴，北向設備平臺可改造書房，LDK一體化設計約50㎡空間，G型廚房，通過南陽臺+北設備平臺+飄窗贈送，實際使用面積達104㎡。

120平米三居，這個戶型套數不多。開放式廚房的設計，LDK一體化，動線合理。這個戶型最大的亮點就是雙面采光的寬廳，南向5.3米的面寬，西向也有采光。主臥面寬4.2米，主打的就是南向的面寬非常奢侈。

北向的書房和活動室一個面寬在3.1米，一個面寬在2.7米，具備打通的條件。雖是兩面寬戶型，但在南向面寬上算彌補了一點點缺憾吧。

129㎡緊湊四居：南向三面寬，面寬約11米，客廳面寬4.5米，主臥套房設計，步入式衣帽間+獨立衛浴，LDK一體化設計超50㎡空間，獨立家政間，U型廚房+島臺設計+北向雙次臥。

133㎡四室兩廳兩衛：經典四葉草戶型，南向面寬11.6米，客廳面寬5米，南北雙陽臺，LDK一體化，G型廚房半島臺設計，主臥套房帶獨立衛浴，北向次臥可改書房。

148平米四居兩衛是南向四面寬戶型，也是項目唯一的四面寬。進門雙玄關的設計，還有一個雙開門的收納空間，玄關入戶之后就是LDK一體化設計。南向臥室面寬均超過3米，客廳面寬在4.4米，尺度對這個面積段來說還不錯。

這個戶型主臥空間實現了南北通透。北向空間的多功能室依舊是設備平臺的贈送，廚房的“U”型廚房，廚房外也有設備平臺的贈送，可根據家庭需求去設計。

159㎡四室兩廳三衛：南北通透+南向三面寬，客廳面寬6.3米，南向雙套房設計均帶獨立衛浴，主臥帶步入式衣帽間+浴缸，北向書房可改兒童房，約75㎡LDK一體布局空間，預留洗脫一體機點位，還有餐邊柜設計，滿足各種收納需求。

建筑風格

金茂滿曜外立面采用香檳金鋁板+單元式玻璃幕墻組成，打造“東藝西形”的摩登美學

金茂在社區大門基礎上，把圍墻，社區大門，甚至是車庫入口在內，一整個社區界面都做了全新的設計。

社區大門的兩側，同樣用了愛馬仕風格陶板，兩側再延伸出去是小區圍墻。

據說金茂滿曜以2噸重的銅材打造了一座高 8.5 米的穹頂大堂，盡顯奢華質感。大堂墻面鑲嵌金屬格柵，轉角處采用圓弧處理工藝，勾勒出流暢的空間線條，形成極具現代感的流線型視覺效果。空間的視覺中心位置，一尊小金人雕塑赫然矗立，成為整個大堂的點睛之筆，于細節處彰顯精致工藝與藝術格調。

地面也沒有敷衍，用的是美術館標配曜黑石材滿鋪，需要歷經三道工序的超高硬度打磨，硬度及光澤度非常不錯。

金茂還在小區西側做了一個南北最長達到150米的主界面景觀墻，愛馬仕同款街景墻，這面墻由 1300 塊陶板拼接而成，每塊陶板需經 1200° 高溫兩次燒制，且成品率僅 50%，不僅成本高昂，工藝也極為復雜，足見金茂對細節品質的極致追求。。一般來說，新樓盤除了大門外，向兩側延伸個幾十米做景觀墻，剩下的也就是普通圍墻了，最多材質好一點，而滿曜則是把整條街都作為了一個整體進行設計，不僅僅是貼滿了高檔石材和金屬板，而且在燈光、綠化、配飾和小品方面都做了全面升級，真正是把圍墻也當成了項目的景觀組成部分。

150米街區景墻實景展示

社區配套2000㎡星空穹頂藝術會所，配備恒溫泳池、瑜伽房、普拉提室等高端設施；

首創“地上地下雙車馬院”，65米藝術大門，打造酒店式歸家體驗；

金茂滿曜園林以“都市山水微度假”為理念。包含垂直山林、琉光水院等景觀，營造“人在境中游”的高奢度假體驗。還打造了藝術長廊、藝術公園，社區圍墻化身“城市美術館”，讓藝術融入日常。

地上+地下雙車馬院歸家系統 | 華爾道夫酒店式歸家

下車馬院做到了光廳設計，這種引入自然光的地下落客區，需要犧牲好幾個車位，成本比星空頂車庫高一倍，質感提升好幾倍

滿曜建設了近2000平米的地上地下雙會所，涵蓋運動（健身、瑜伽、天光泳池）、家庭（行政酒廊、觀景廳、琴房、藝術走廊）、社交（私宴、棋牌、影音）等多種功能，甚至還有全時全齡全維度的學習區域（社區會客、書吧、兒童活動、娛樂、輕辦公）。

樣板間

金茂滿曜分別做了三個樣板間，116平三居，133平四居，159平四居。

159平樣板間照片

116平樣板間照片

133平樣板間照片

一房一價表

科技系統

搭載金茂十二大科技系統，恒溫（地源熱泵+毛細管網）、恒濕、新風（PM2.5過濾效率85%）、凈水（四重過濾）、降噪（同層排水+隔音墻）、智能遮陽等，對標金茂府系健康住宅標準。

周邊配套

項目地距離6號線黃渠站直線500米，褡褳坡站約900米，1號線雙橋站約900米，在建地鐵22號線（平谷線）定福莊站站也在1000米左右，預計25年通車。

自駕通勤走朝陽路最方便，但是紅綠燈太多。走京通快速最快，雙橋路口上下高速很擁堵就這一個堵點。走朝陽北路的繞一下相對朝陽路好走很多。去機場走管莊路上二高非常近很方便。買這個位置的人絕大多數還是要通勤朝陽東三環和東二環。

商業有一個fudi廣場算是一個比較有品質的超市廣場。朝陽大悅城太遠需要自駕或者地鐵通勤，長楹天街步行也需要30-40分鐘，這兩個大型商業中心都不在金茂滿曜的日常生活覆蓋范圍之內。

傳媒大學附屬小學、傳媒大學附屬中學，北京第二外國語學院附屬小學，北京市陳經綸中學民族分校，北京市第八十中管莊分校、

西側相鄰規劃教育地塊。

朝陽醫院常營園區是三甲醫院，面積大、設備新就醫很方便。

周邊3公里范圍內有10個生態主題公園，公園面積超500萬平方米，相當于“約1.7個朝陽公園”

分別是：1.黃渠公園，2.常營馬拉松體育公園，3.石各莊公園，4.京城槐園：5.東壩郊野公園 6.京城梨園：7.蝶泉花園，8.常營體育公園：9.朝陽區平房公園，10.百花公園/杜仲公園。

西北角有一座清代墓園，現存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角。已確定會遷走。