中國樓市正經歷一場深刻的變革，其核心是房地產投資時代終結的預言成真，以及住房回歸居住屬性的趨勢日漸明朗。馬光遠幾年前的預言——“房地產作為中國最好的投資品的時代已經結束了”——如今看來已成為現實。

今年下半年，樓市“量價齊跌”的現象愈發顯著。中指研究院數據顯示，TOP 100房企1-10月銷售總額同比下降13.1%，達到52977億元的驚人低位。與此同時，9月份全國商品房住宅平均銷售價格為10484元/平方米，較4月份峰值（12469元/平方米）下降1985元，降幅達16%。這并非偶然，而是長期調控和疫情沖擊共同作用的結果。

長達數年的房地產調控政策，特別是2021年高達650次的調控力度，有效遏制了樓市長期上漲的勢頭，最終導致市場調整成為必然。更重要的是，三年疫情對居民收入造成沖擊，許多人收入減少甚至失業，購房能力大幅下降，難以支撐高房價。疫情之后，購房者也變得更加理性，更傾向于根據自身實際情況做出購房決策。

與此同時，今年中國樓市迎來了兩大具有里程碑意義的變革，進一步加劇了市場調整。首先，住建部公布的數據顯示，我國存量房數量已達驚人的6億棟（包含小產權房、農民住房、安置房等），遠超實際需求，導致市場供過于求，房價承壓巨大。其次，即將啟動的新一輪房改政策，將在未來五年內推出600萬套保障房，這將改變政府對房地產市場的干預方式。未來，政府將不再直接干預商品房市場價格波動，而是專注于保障房建設，滿足中低收入家庭的住房需求，從而進一步分流商品房市場需求。中低收入群體將可以通過申請低價購買保障房，緩解住房壓力。

總而言之，中國樓市正經歷著從投資屬性向居住屬性轉變的陣痛。在供過于求的市場環境下，以及政府減少干預、增加保障房供應的政策背景下，房價未來大概率將持續下跌，最終回歸到與當地居民收入水平相匹配的合理區間。 這預示著，一個更加理性、健康、可持續發展的房地產市場正在到來。

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