文/北京進深 徐迪

朱辛莊新盤中海未來之境的節奏怪怪的。

6月30日取得預證，7月1日官宣案名，7月2日發布戶型圖。

看得出來，中海對昌平的首個“好房子”項目頗為器重，一切都準備就緒才端上桌來。

小區規模不大，總共6棟樓，做了4種戶型，剛需為主。

1-3、2樓為頂配129四居。

4-6樓9層，5樓總高8層，中間戶建面105㎡，邊戶為96㎡起步戶型。

342套住宅一次性入市，擬售均價7萬/㎡，創昌平單價新高。

其中4樓邊戶。

客廳近10米270度轉角大飄窗是最大亮點。

餐廳、廚房都有窗，U型廚帶西島臺設計，使得餐廳的布置更加靈活。

盡管沒有贈送，北邊兩個房間面積也都足夠大，做臥室的舒適度有了。

最大的問題是戶型狹長。

百平米左右戶型現在都能幫到三面寬，兩面寬已經有點過時了。

所有優質資源都給到了客廳，主臥面寬還不如北邊的次臥，且還有一個暗衛。

一房一價表，建面96.22㎡三室兩廳，套內面積79.26㎡，產權得房率82.4%，次頂層房源預售價73687元/㎡。

贈送面積9.325㎡：主臥陽臺1.5米進深，3.3米寬，計一半建面；飄窗面積全贈送。

實際使用率約92%。

主力戶型：105㎡三居↓

戶型方正，全明格局，功能分區較好，南北向均做了三面寬，有獨立玄關和家政間。

主臥客廳雙跨陽臺，但陽臺進深只有1米2，與市面上一些產品的設備平臺尺度差不多。

擴展空間有限，也使得這個建面只能做出三居格局。不少新盤105建面已經做出四葉草了。

一房一價表，建面104.52㎡三室兩廳，套內面積86.48㎡，產權得房率約82.7%。次頂層房源預售價73725元/㎡。

贈送面積5.59㎡：陽臺1.2米進深，6.9米寬，計一半建面；飄窗面積全贈送。

實際使用率約88%。

105減配版：108㎡三居↓

對，沒寫錯。由于是小高層房源，這個108戶型比105戶型的套內面積還少了幾平米。

兩個建面戶型格局大致相同，108戶型的陽臺進深更短，只有1.15米。

主臥、主衛，以及北向小臥室的進深也都有所縮短。

同時，兩梯兩戶的設計，讓這個108戶型玄關向內收窄，沒辦法再單獨隔出一個家政間。

但戶外公區可以利用起來，加大收納空間。

整體來看這個戶型比105性價比要低一些，當然價格上也有體現。

建面108.17㎡三室兩廳，套內面積82.94㎡，產權得房率約75.8%。

次頂層房源預售價67463元/㎡，比105戶型每平米便宜6000多。

贈送面積和105戶型是一樣的，實際使用率約82%。

頂配戶型：129㎡四居↓

唯一的四房戶型，全部在3#樓王棟里，共70套。

戶型中規中矩，主臥、客廳雙跨陽臺，進深1.25米，南向次臥是飄窗。

餐廳比客廳寬，如果沒有其它功能設置的話，面積有點浪費。

廚房挨著入戶門，這種格局實測非常不便利，廚房門口靠著入戶門的位置，什么都放不了。

兩個衛生間都不大，這個面積段了，主衛還是單臺盆。

一房一價表，建面129.63㎡四室兩廳，套內面積102.22㎡，產權得房率約78.9%。

次頂層房源預售價71558元/㎡，低于洋房產品。

陽臺7.8米寬，1.25進深，加上飄窗，贈送面積總計6.325㎡。

實際使用率約83.7%。

得房率高的高，低的低，價格上表現的比較直觀。

但即使得房率較低的小高層房源，平均預售價也達到6.7萬元/㎡，整盤均價7萬出頭。

同板塊在售的越秀星樾和中海寰宇未來，成交均價都在6.2萬左右。

產品方面，中海未來之境有贈送，1米2的陽臺，也沒有設備平臺，聊勝于無的感覺。

除了那十多套96戶型，實際使用率沒有超過90%的。

往北2公里外的越秀星耀未來，位置上稍差一點，但平均實際使用率能做到91%，成交均價中有5.5萬出頭。

中海未來之境想賣到7萬 ，多少有點離譜了。

朱辛莊0029地塊由中海發展 未來科學城聯合體2月18日摘得，宗地總價12.8億元，住宅地塊樓面價約3.18萬元/㎡。

拿地主體北京中海未來置業有限公司，也是中海寰宇未來的項目公司，成立于2023年12月21日，注冊資本26億元，法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經理為倪健剛。

中海未來之境占地1.61公頃，總建面6.04萬㎡，其中地上建面4.22萬㎡，地上計容建面4.03萬㎡。容積率2.5，限高80米。

規劃6棟8-18F住宅樓，共342戶。

小區配建公共服務設施配套，建面超2600㎡：

東側大門進來是物業服務用房 鄰里中心；

北側有兩棟沿街商業服務樓，共兩層，建面超1000㎡；

東南角有一棟社區養老服務驛站，建面在350㎡左右。

鳥瞰圖上能看到，這兩棟配套樓頂都做了屋頂綠化，計入綠化率。

在朝陽和豐臺，中海已打造了多個“好房子”新規產品，規劃有架空層、開敞陽臺 花池、3.6米層高等設計，本次朱辛莊項目是在昌平的首次嘗試。

但是朱辛莊項目的“好房子”屬性并沒有完全拉滿，陽臺收窄，設備平臺消失，當下熱門的幾大擴容利器直接砍半。

原以為中海朱辛莊項目會成為產品刺客，現在來看大失所望，反倒有點價格刺客的意思。

對比周邊競品，中海未來之境離地鐵最近，這項優勢加上1米2陽臺，能否撐起7萬 的售價？

現在就可以想像它的開盤折扣有多狠了。

做到這個價位，中海想必也是無奈之舉，旁邊兄弟盤寰宇未來還有近三成房源200多套待去化，未來之境定價過低的結果肯定要背刺兄弟。

另一方面，除住宅地塊外，中海朱辛莊項目還打包了一幅體育用地。

用地面積1.88萬㎡，建筑規模1.45萬㎡，其中地上建筑規模1.1萬㎡，建筑高度21.95米，容積率0.6。

主體建筑體育中心為兩棟連體建筑，擬打造高品質體育場館設施，包括游泳池、籃球館、羽毛球館、乒乓球館、健身房及室外網球場等。

這個超級大配建，雖說可以整體轉讓，但是，誰會接手呢？