潮新聞客戶端 記者 鄭青青

寧波土拍半年收官，海曙區段塘街道優質宅地成交引發市場高度關注。展望下半年，房企布局海曙該聚焦何處？海曙老城核心區有一宗"壓箱底"地塊——原寧波電視臺地塊即將亮相，為房企競逐寧波主城提供稀缺入場券。

據浙報傳媒地產研究院從寧波金投控股下屬企業土開公司獲悉，原寧波電視臺地塊為純住宅地塊，用地面積約3.91萬㎡（ 58.65畝），容積率1.8（可優化），總體量約7.04萬㎡。

地塊具備極強的宜居性，各類配套功能齊全。隨著近年海曙區一系列城市煥新動作，老城絕對中心的價值重新釋放，未來地塊入市無疑將成為備受矚目的住宅開發項目。

地塊實景圖（正南方向）

地塊實景圖（正北方向）

海曙核心區供應稀缺 改善需求旺盛

2020年至今，海曙區核心范圍內鮮有宅地“露臉”，其中地塊所在的火車站區塊僅出讓1宗宅地。

稀缺供地下，是需求的亟待釋放；這一點，已經得到市場的充分印證。

2023年5月，與待推地塊距離僅600米的三市宅地引來20余家房企激烈爭搶，競價十分鐘就拍至樓面價封頂，最終線下搖號環節被建杭置業拿下。

新房市場上老城區早已沉淀了足夠的人口基數，住房需求旺盛，尤其是改善需求。但放眼待推地塊所在區塊，僅有濱建潮映府在售，銷售進度已步入尾聲；周邊板塊在售的也僅有中海·江灣樾及待入市的建發啟運路項目，老城龐大的改善需求無法得到有效滿足。

待推地塊擬定位為高品質住區試點，容積率暫定1.8（最終指標以掛牌為準）。這一指標賦予地塊開發更多的靈活性——可打造洋房+小高層組合的改善業態，再疊加“海曙核心稀缺純宅地+創新產品試點+成熟配套”多重優勢，極具打造寧波新一代標桿人居項目的潛力。

海曙區LCC06-04-06地塊區位圖（決策通）

產業、配套雙強 凸顯宜居價值

海曙老城核心地段的珍稀價值，在于擁有極高的城市資源“密度”。

地塊北側即為地鐵2號線云霞路站，向北1站直達高鐵寧波站、3站到達天一廣場（三江口），向南8站到達寧波櫟社國際機場，這一得天獨厚的交通優勢，使得地塊天然具備優越站位；環城西路、南環高架、機場快速路等城市主干道縱橫交錯，可快速抵達寧波各核心板塊。

優越的地理區位讓地塊擁有高頻鏈接高能資源能力，寧波城市級配套如月湖天一閣5A景區、天一廣場、南塘老街、金匯小鎮、寧波市第一醫院、海曙龍湖天街等均在2.5公里范圍內，強化著地塊的宜居屬性。

值得注意的是，地塊東靠寧波工業互聯網研究院、寧波阿里中心、上海交大寧波人工智能研究院等產業技術研究院，可源源不斷引入科技型人才，對舒適的改善型住宅需求也會更加旺盛。

區位配套圖

縮量行情中的價值高地

改善地塊迎來黃金窗口期

近兩年，由于海曙核心區供地節制，商品住宅成交量呈現結構性收縮：2023-2024年年均成交量約17萬㎡，僅為2021年成交量的4成，2025年上半年成交量更是降至5萬㎡。

與之形成鮮明對比的是商品住宅成交價格的持續走高——改善產品展現強勁價格抗性，高端新盤入市更推高整體價格水平。典型如濱建潮映府、中海江灣樾2個項目，140㎡以上改善戶型仍保持強勁去化，印證高端需求韌性未受商品住宅成交總量收縮影響。

此分化格局恰為定位高端的待推地塊創造戰略機遇。更深層支撐來自供應端：海曙區近兩年供地集中于段塘鄞奉及海曙北板塊，而海曙核心板塊自2023年5月濱建潮映府地塊成交后已斷供超24個月。新房市場斷檔與地緣改善需求積壓，正形成稀缺性戰略布局窗口。

近五年海曙核心商品住宅供求量價表

近五年海曙區涉宅地塊土拍情況

地塊周邊在售情況