2023年，中國(guó)樓市正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的調(diào)整，這場(chǎng)調(diào)整并非一蹴而就，而是自2021年起持續(xù)至今的漫長(zhǎng)過程。 今年三月，市場(chǎng)進(jìn)入新的震蕩期，開發(fā)商紛紛祭出打折促銷策略，甚至出現(xiàn)廣東惠州開發(fā)商“對(duì)折售房”的極端案例，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的城市數(shù)量不斷攀升，8月份百城二手房?jī)r(jià)已連續(xù)六個(gè)月下跌，下跌城市高達(dá)96座，與7月份持平，這冰冷的數(shù)字清晰地描繪出市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀。

這場(chǎng)樓市寒冬的成因復(fù)雜，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，三年疫情的沖擊導(dǎo)致居民收入下降或失業(yè)，許多家庭無力承擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)，購房能力顯著降低。與此同時(shí)，改善型購房需求日趨理性，那種盲目跟風(fēng)、沖動(dòng)購房的現(xiàn)象已成為過去式。其次，長(zhǎng)達(dá)兩年的樓市調(diào)整已耗盡了市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)，不少炒房客因持續(xù)虧損而選擇退出市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)低迷。

近期，除了成交量低迷和房?jī)r(jià)下跌，樓市還接連遭遇四大“寒流”，預(yù)示著房?jī)r(jià)下行壓力或?qū)⑦M(jìn)一步加大，普通購房者需謹(jǐn)慎決策，避免成為房?jī)r(jià)上漲二十余年后的“接盤俠”。

第一場(chǎng)寒流：開發(fā)商持續(xù)爆雷

恒大地產(chǎn)的爆雷事件猶在眼前，碧桂園美元債券違約的消息接踵而至，富力地產(chǎn)又申請(qǐng)破產(chǎn)，這并非個(gè)例。 大量數(shù)據(jù)顯示，許多國(guó)內(nèi)開發(fā)商負(fù)債率已超過100%，債務(wù)危機(jī)如達(dá)摩克利斯之劍般懸掛在樓市上空。開發(fā)商的持續(xù)爆雷導(dǎo)致大量爛尾樓出現(xiàn)，嚴(yán)重打擊了購房者的信心，也為樓市復(fù)蘇蒙上了一層陰影。

第二場(chǎng)寒流：房產(chǎn)稅與“房東稅”的預(yù)期

長(zhǎng)期低迷的樓市也波及了土地市場(chǎng)，各地賣地收入大幅下降。 在這種情況下，開征房產(chǎn)稅的呼聲日益高漲。專家預(yù)測(cè)，一旦國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將迅速擴(kuò)大，并有望在“十四五”期間全面實(shí)施。 這意味著炒房者的持房成本將顯著上升。 此外，部分城市醞釀開征“房東稅”，即對(duì)超過免征額度的出租房屋租金征稅，這將進(jìn)一步增加房東的經(jīng)營(yíng)成本。

第三場(chǎng)寒流：二手房掛牌量激增

自2023年4月起，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)攀升。6月份，全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅掛牌量同比增長(zhǎng)高達(dá)25%。 這背后是炒房者對(duì)樓市未來走勢(shì)悲觀，紛紛選擇拋售房產(chǎn)，落袋為安。 9月份，一線城市實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，二手房掛牌量更是迅速增加，上海、北京、廣州的掛牌量分別逼近20萬套、19萬套和13萬套，這無疑將進(jìn)一步加劇二手房?jī)r(jià)下行的壓力。

第四場(chǎng)寒流：購房者理性回歸

三年疫情的洗禮，讓購房者更加理性務(wù)實(shí)。 央行二季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占比高達(dá)58.0%，較上一季度增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)；而傾向于“更多投資”的居民占比則下降至17.5%，較上一季度減少1.3個(gè)百分點(diǎn)。 居民儲(chǔ)蓄意愿的增強(qiáng)，無疑對(duì)樓市構(gòu)成重大利空。

總而言之，中國(guó)樓市正經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)，多重因素交織疊加，導(dǎo)致市場(chǎng)低迷持續(xù)，房?jī)r(jià)下行壓力加大。 對(duì)于普通購房者而言，務(wù)必保持理性，謹(jǐn)慎決策，切勿盲目跟風(fēng)，以免成為這場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)整中的犧牲者。

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