樓市寒冬：中國房地產(chǎn)市場的拐點與未來

曾經(jīng)，在中國，房價上漲被視為鐵律，許多人堅信房價只漲不跌，即使出現(xiàn)調(diào)整也僅僅是暫時的回調(diào)，未來必將報復性反彈。 這種普遍的認知催生了“越早買房越劃算”的投資理念。 數(shù)據(jù)佐證了這種觀點：從2000元/平米左右的平均房價，飆升至2021年上半年的峰值——平均1.1萬元/平米，一線城市更是一路狂奔，從3000元/平米攀升至6.5萬-7萬元/平米的高位。 然而，高歌猛進的房價也給中國居民帶來了巨大的購房壓力。

但從2021年下半年開始，中國樓市悄然轉(zhuǎn)向，進入調(diào)整期。 開發(fā)商業(yè)績大幅下滑，全國房價由漲轉(zhuǎn)跌，并在2023年3、4月份之后愈演愈烈。權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份百城新房、二手房環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別達到54個和83個，環(huán)比上月分別增加10個和7個，冰冷的數(shù)字預示著市場的嚴峻現(xiàn)實。

市場疲軟的跡象比比皆是：二手房掛牌量達到歷史峰值，新房庫存暴增。截至2023年4月末，新建商品房庫存已達6.4億平方米，比去年同期激增8000萬平方米，增幅高達15%。 為了應(yīng)對銷售困境，開發(fā)商紛紛祭出降價、贈送車位、贈送高額裝修費等促銷手段，試圖刺激市場需求，但收效甚微。

與此同時，二手房市場的壓力也日益增大。5月份前三周的數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量持續(xù)走低，掛牌量卻居高不下，呈現(xiàn)出“越賣越多”的態(tài)勢。南京、成都、杭州等城市二手房掛牌量均突破10萬套大關(guān)，甚至一線城市如北京（11萬套）、上海（16萬套）也未能幸免。 這不僅反映出炒房者對后市缺乏信心，也預示著二手房市場下行壓力持續(xù)加大，市場信心嚴重受損。

那么，中國樓市的未來走向如何？ 我們認為，過去支撐房價上漲的三大引擎已經(jīng)逐漸熄火：

首先，城鎮(zhèn)化進程接近尾聲。 過去，大規(guī)模的農(nóng)村人口涌入城市是房價上漲的重要推動力。但如今，我國城鎮(zhèn)化率已達到64%，與發(fā)達國家70?0%的水平差距不大，城鎮(zhèn)化紅利正在逐漸消退，未來新增的購房需求將大幅減少。

其次，人口結(jié)構(gòu)變化導致購房需求萎縮。 年輕一代結(jié)婚意愿下降，出生率持續(xù)走低（從2017年的1765萬下降至2022年的956萬），二孩、三孩政策刺激效果有限，剛需和改善型購房需求都將面臨長期下降的趨勢。

最后，疫情沖擊削弱居民購買力。 三年疫情對居民收入造成嚴重沖擊，許多家庭面臨失業(yè)或收入減少的困境，儲蓄意愿增強，謹慎的消費觀念導致購房需求萎縮。 居民購房行為日趨理性，盲目跟風購房的時代已經(jīng)過去。

綜上所述，曾經(jīng)的“房價神話”正在破滅。 2023年以來，新房庫存激增、二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高，這些都清晰地表明中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個新的階段，一個充滿挑戰(zhàn)和不確定性的階段。 樓市寒冬的到來，迫使我們重新審視房地產(chǎn)市場的未來，并尋求新的發(fā)展路徑。

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