6月的最后一個(gè)周末，深圳誕生今年第三個(gè)“日光盤(pán)”。

6月29日，光明中心區(qū)新盤(pán)滿(mǎn)京華·金碩悅府開(kāi)盤(pán)，推出81套房供326批購(gòu)房者選購(gòu)，即平均每4批購(gòu)房者“搶”一套房。來(lái)自渠道方樂(lè)有家的消息顯示，開(kāi)盤(pán)約一小時(shí)，滿(mǎn)京華·金碩悅府宣布售罄，成為今年深圳第三個(gè)“日光盤(pán)”。

盡管市場(chǎng)對(duì)樓市走勢(shì)存在悲觀(guān)預(yù)期，但從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳展現(xiàn)出一定的韌性。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年上半年深圳一二手房成交量約6.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)49.6%，其中住宅成交量接近5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)38.3%，“深圳樓市保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，整體成交表現(xiàn)超過(guò)去年同期”。

市場(chǎng)整體表現(xiàn)不錯(cuò)，但分化行情依然在延續(xù)。

熱點(diǎn)項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼，上半年深圳誕生三個(gè)“日光盤(pán)”，分別是深鐵閱云境、恒壹紅山華府和滿(mǎn)京華·金碩悅府；核心區(qū)域亦有新盤(pán)取得去化8-9成的成績(jī)。冷門(mén)項(xiàng)目去化節(jié)奏明顯滯后，龍華、寶安、坪山的非核心區(qū)域多個(gè)新盤(pán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)介、提傭、降價(jià)等促銷(xiāo)動(dòng)作。

深圳貝殼研究院認(rèn)為，下半年預(yù)計(jì)樓市政策保持寬松，疊加“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季及年終沖刺節(jié)點(diǎn)的雙重驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)成交活躍度有望較上半年提升。

圖片圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“小步快跑”式“日光”

除了金碩悅府，僅一周前，深圳樓市也誕生了一個(gè)“日光盤(pán)”。

6月22日，龍崗大運(yùn)深鐵閱云境推出287套人才房，吸引1844戶(hù)家庭入圍選購(gòu)，申購(gòu)比達(dá)1:6.4，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售罄——這也是該項(xiàng)目第三次“日光”。2024年11月、2025年1月，深鐵閱云境兩次開(kāi)盤(pán)均售罄。

4月12日，龍華紅山恒壹紅山華府184套房入市，開(kāi)盤(pán)90分鐘售罄。

深鐵閱云境開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，圖源：深鐵置業(yè)

除了這三個(gè)“日光盤(pán)”，上半年深圳還有多個(gè)新盤(pán)熱銷(xiāo)。

6月初，龍華鵬宸云筑（二期）556批客戶(hù)選250套房，去化率約92%；南山中海·云啟源境359批客戶(hù)選207套房，去化率約80%。4月底，南山前海時(shí)代尊府143批客戶(hù)選76套房，去化率約90%。

熱銷(xiāo)乃至“日光”的表現(xiàn)，在一定程度上得益于開(kāi)發(fā)商靈活應(yīng)變、少量多次的“小步快跑”式推盤(pán)節(jié)奏。

根據(jù)深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平的觀(guān)察，今年上半年，開(kāi)發(fā)商普遍采取分批次申領(lǐng)預(yù)售證的策略，通過(guò)控制單次推售體量，實(shí)現(xiàn)更靈活的市場(chǎng)節(jié)奏。

深鐵閱云境是一個(gè)總建面約52萬(wàn)平方米的大型綜合體，可售商品房606套，三次推盤(pán)貨量分別為214套、145套、287套，均實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售罄。滿(mǎn)京華·金碩是一個(gè)百萬(wàn)級(jí)大盤(pán)，已推盤(pán)6次，最新入市的悅府推出一棟樓的一個(gè)單元，貨量81套。龍華鵬宸云筑由兩個(gè)地塊組成，總建面約31萬(wàn)平方米，包括10棟高層塔樓，已開(kāi)盤(pán)4次，分別推出368套、153套、250套、244套住宅。

深圳一品牌房企營(yíng)銷(xiāo)口人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，今年5月，深圳共有6個(gè)項(xiàng)目入市，開(kāi)盤(pán)去化率29%，較4月有所提升，“去化率的提升主要受益于開(kāi)發(fā)商控制推貨節(jié)奏、分批取證等策略，營(yíng)造出較好的市場(chǎng)氛圍。整體來(lái)看，僅有部分高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)突出，市場(chǎng)整體去化水平仍顯低迷。”

“好房子”“好價(jià)格”亦對(duì)熱銷(xiāo)有所助攻。

剛剛“日光”的滿(mǎn)京華·金碩悅府是“新規(guī)樓盤(pán)”，得房率100%，且享有光明中心區(qū)科學(xué)公園、地鐵6號(hào)線(xiàn)光明站等市政配套。去化率80%的中海·云啟源境，是“中海好房子Living OS系統(tǒng)”首個(gè)在大灣區(qū)落地項(xiàng)目，也是“新規(guī)樓盤(pán)”，得房率約96%。

位于有“最強(qiáng)街道”之稱(chēng)的南山粵海街道的新盤(pán)翰熙典居，打出“殺手锏”——降價(jià)。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，翰熙典居備案均價(jià)約11.24萬(wàn)元/平方米，購(gòu)房者可享誠(chéng)意登記9折、開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)98折、7天準(zhǔn)簽99折等折扣，合計(jì)最高85折，折后均價(jià)約9.55萬(wàn)元/平方米。同板塊的次新盤(pán)陽(yáng)光粵海5月掛牌均價(jià)約10.26萬(wàn)元/平方米，暫未查詢(xún)到今年的成交記錄。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，深圳TOP20房企累計(jì)流量銷(xiāo)售金額達(dá)968.33億元，同比上漲42.9％；入榜門(mén)檻為20.63億元，同比上漲75.1％。鴻榮源、深業(yè)集團(tuán)、招商蛇口和中洲占據(jù)TOP4，分別實(shí)現(xiàn)流量金額143.51億元、106.72億元、87.31億元、84.18億元。

一手住宅去化周期降至7.4個(gè)月

開(kāi)發(fā)商有意控制供應(yīng)，加上熱點(diǎn)樓盤(pán)熱銷(xiāo)，深圳的新房庫(kù)存壓力有所緩解。

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳共有58個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，合計(jì)供應(yīng)新房16976套，同比下降45.3%，環(huán)比下降48.5%。其中，一手住宅供應(yīng)14727套，同比下降46.6%，環(huán)比下降48.2%。

“開(kāi)發(fā)商采取分批預(yù)售的策略，加上去年宅地出讓縮量，以及城中村改造進(jìn)度不理想，均影響了新房的供應(yīng)量。”肖小平指出，深圳目前可售房源仍然充足，只是開(kāi)發(fā)商放慢了推盤(pán)節(jié)奏。

成交方面，今年上半年，深圳新房累計(jì)成交30245套，同比增長(zhǎng)75.1%，環(huán)比下降19.2%。其中，一手住宅成交21222套，同比增長(zhǎng)44.9%，環(huán)比下降38%。

肖小平表示，若將這一數(shù)據(jù)放在近四年的維度來(lái)看，亦屬較為亮眼的表現(xiàn)。由此可見(jiàn)，在成交量這一維度上，深圳樓市今年的“成績(jī)單”仍具一定含金量。

不過(guò)，一線(xiàn)從業(yè)者的市場(chǎng)體感與數(shù)據(jù)表現(xiàn)存在落差。多位經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問(wèn)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，開(kāi)單依然困難，近期又出現(xiàn)客戶(hù)減少、看房積極性下降的情況。

肖小平表示，這與從業(yè)人員顯著增加有關(guān)。據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，從業(yè)人員較去年同期增長(zhǎng)約30%，“如此大幅度的人數(shù)增加，意味著每個(gè)人分到的市場(chǎng)份額并未明顯提升，因此在體感上很多人并未覺(jué)得市場(chǎng)有實(shí)質(zhì)改善。然而從更宏觀(guān)的數(shù)據(jù)維度來(lái)看，整體規(guī)模其實(shí)相比去年是有所增長(zhǎng)的。”

在成交量回暖及供應(yīng)減少的雙重作用下，深圳一手住宅庫(kù)存量下行，去化周期同步縮短。

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，深圳一手住宅可售房源約2.56萬(wàn)套，去化周期下降至7.4個(gè)月，處于近四年同期最低水平。不過(guò)，非住宅可售套數(shù)約1.94萬(wàn)套，去化周期雖然從去年同期的61.8個(gè)月回落至42.6個(gè)月，整體去化壓力依然巨大。

圖源：深圳貝殼研究院

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，上半年得益于中央和地方穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力，新房市場(chǎng)交易總體平穩(wěn)，一線(xiàn)城市總體增長(zhǎng)，“從趨勢(shì)來(lái)看，政策空間及力度、市場(chǎng)供求關(guān)系、城市聚集效應(yīng)等是影響市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏的核心因素，‘好城市+好房子’新房市場(chǎng)空間仍在。”

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