樓市寒冬：從“只漲不跌”的神話到供過于求的現(xiàn)實

曾經(jīng)，"房價只漲不跌"的觀念深入人心。許多人堅信，即使市場出現(xiàn)調(diào)整，也只是暫時的回調(diào)，隨后必將迎來報復性反彈。因此，越早買房越劃算，越晚買房越買不起，這似乎成為了普遍的共識。數(shù)據(jù)也似乎佐證了這一觀點：國內(nèi)平均房價從2000元/平方米飆升至2021年上半年的1.1萬元/平方米，一線城市更是從3000元/平方米暴漲至6.5萬-7萬元/平方米。然而，正是這令人咋舌的漲幅，沉重地壓垮了無數(shù)中國家庭的購房夢。

然而，自2021年下半年起，中國樓市風向驟變，進入深度調(diào)整期。開發(fā)商業(yè)績大幅下滑，全國房價由漲轉(zhuǎn)跌，這一趨勢在2023年3、4月份愈演愈烈。權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份百城新房和二手房環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別達到54個和83個，環(huán)比上月分別增加了10個和7個，市場下行壓力顯而易見。

與此同時，市場供給端也出現(xiàn)異動。二手房掛牌量突破歷史新高，新房庫存也暴增至令人擔憂的程度。截至2023年4月末，新建商品房庫存達到6.4億平方米，比去年同期激增8000萬平方米，增幅高達15%。為了消化庫存，開發(fā)商紛紛祭出降價促銷的“殺手锏”，諸如“買房送車位”、“每平米補貼3000元裝修費”等優(yōu)惠活動層出不窮，卻依舊難以阻擋市場下滑的趨勢。

二手房市場更是哀鴻遍野。5月份前三周的數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量持續(xù)走低，掛牌量卻持續(xù)攀升。南京、成都、杭州等城市二手房掛牌量均突破10萬套大關，甚至一線城市如北京(11萬套)、上海(16萬套)也未能幸免。這不僅反映出炒房者對后市缺乏信心，更預示著二手房市場下行壓力日益劇增。

那么，未來樓市將走向何方？我們認為，過去支撐房價持續(xù)上漲的三大因素正在逐步消退：

首先，城鎮(zhèn)化進程接近尾聲。驅(qū)動房價上漲的動力之一，是洶涌的農(nóng)村人口進城購房潮。然而，如今我國城鎮(zhèn)化率已達到64%，與發(fā)達國家的70?0%差距不大，這意味著未來來自農(nóng)村地區(qū)的購房需求將大幅減少。

其次，年輕人的結(jié)婚意愿降低，生育率持續(xù)下降。結(jié)婚生子是傳統(tǒng)意義上的購房剛需，但近年來，年輕一代的結(jié)婚率和生育率均持續(xù)走低。2017年新生兒數(shù)量為1765萬，而2022年已驟降至956萬，這直接導致剛需和改善型購房需求萎縮，長期影響樓市發(fā)展。

最后，疫情沖擊導致居民收入下降，消費信心減弱。三年疫情對居民收入造成嚴重打擊，許多家庭面臨失業(yè)或收入減少的困境。在不確定性面前，人們更傾向于儲蓄而非投資房產(chǎn)，購房需求自然隨之萎縮。

總而言之，曾經(jīng)的“房價只漲不跌”神話已破滅。當前樓市面臨新房庫存暴增、二手房掛牌量創(chuàng)下天量等嚴峻挑戰(zhàn)。三大支撐因素的消退，進一步加劇了市場下行壓力。未來，樓市將如何調(diào)整，仍需時間來檢驗，但“供過于求”的現(xiàn)實已不容忽視。

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