核心商圈租金跌幅收窄 TMT需求持續(xù)活躍

廣州，2025年6月26日—— 戴德梁行發(fā)布了廣州2025上半年度寫字樓市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告。報(bào)告顯示上半年全市累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)26.9萬平方米，同比增長(zhǎng)55.8%。國(guó)際金融城成為供應(yīng)主力，推動(dòng)全市存量增至693.7萬平方米。全市凈吸納量同比下降13.3%，空置率達(dá)19.8%，但核心商圈租金跌幅明顯收窄——二季度環(huán)比下跌1.4%，跌幅較上季度收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，琶洲空置率回落明顯，環(huán)比降1.7個(gè)百分點(diǎn)，越秀區(qū)域凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，釋放積極信號(hào)。

核心商圈租金跌幅收窄

2025年二季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏趨緩，僅一個(gè)新項(xiàng)目交付入市，新增供應(yīng)量較上季度相比有所回落。國(guó)際金融城成為年內(nèi)新增供應(yīng)的主要來源，推動(dòng)全市存量在半年內(nèi)增長(zhǎng)至693.7萬平方米。上半年全市凈吸納量錄得15.2萬平方米，同比下降13.3%。全市空置率同比增加0.9個(gè)百分點(diǎn)至19.8%。子市場(chǎng)中，本季度琶洲成為租賃活躍度最高的區(qū)域，其空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至23.2%。越秀錄得多個(gè)1,000平方米以上的較大面積成交，個(gè)別高樓齡項(xiàng)目通過商務(wù)策略調(diào)整與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)出租率的改善。受此影響，區(qū)域凈吸納量在二季度實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

價(jià)格方面，全市平均租金環(huán)比下降1.4%至123.5元/平方米/月，跌幅較上季度收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。二季度除新興商圈外，核心商圈子市場(chǎng)平均租金跌幅均有收窄。由于租戶方仍在市場(chǎng)中處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，租金或?qū)⒗^續(xù)承壓。對(duì)此，戴德梁行廣州企業(yè)服務(wù)部主管及董事梁振聲表示，成本控制導(dǎo)向下，企業(yè)對(duì)于裝修成本的關(guān)注度持續(xù)上升，希望通過降低費(fèi)用實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)成本管控。部分業(yè)主表示愿意在裝修層面提供更靈活的方案，例如提升交付標(biāo)準(zhǔn)、賦予租戶更大裝修決策權(quán)等。

廣州甲級(jí)寫字樓租金&空置率 數(shù)據(jù)戴德梁行研究部

TMT需求持續(xù)活躍，專業(yè)服務(wù)業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段

上半年,TMT以30.2%的寫字樓租賃成交面積占比維持行業(yè)需求首位，其中游戲公司表現(xiàn)活躍。金融業(yè)以16.8%的成交占比位列第二，部分機(jī)構(gòu)因琶洲辦公氛圍成熟而考慮增設(shè)區(qū)域辦公點(diǎn)。貿(mào)易和零售業(yè)占比提升至16.3%，成為上半年全市租賃成交占比第三位。跨境電商的發(fā)展驅(qū)動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)辦公需求亦有所提振，年內(nèi)錄得互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷及金融科技類相關(guān)企業(yè)有多宗整層及以上面積的租賃成交。另一方面，與2024年末相比，專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃成交面積占比下降11.6個(gè)百分點(diǎn)，律所、會(huì)計(jì)事務(wù)所經(jīng)歷擴(kuò)張周期后進(jìn)入租賃策略調(diào)整階段，整層以上的大面積辦公需求有所減少。

新興商務(wù)區(qū)加速發(fā)展，供應(yīng)放量下業(yè)主或?qū)⒀永m(xù)優(yōu)惠策略

上半年，廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)問詢及帶看量較2024年末有所回升，業(yè)主與租戶的交易節(jié)奏加快，租賃需求釋放積極信號(hào)。但年內(nèi)仍有80.7萬平方米新增供應(yīng)計(jì)劃入市，供需博弈加劇，全市平均租金承壓。為提升競(jìng)爭(zhēng)力，部分存量業(yè)主延續(xù)讓利策略，通過延長(zhǎng)免租期、提供裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠吸引優(yōu)質(zhì)租戶。對(duì)此，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示，從區(qū)域發(fā)展來看，新興商務(wù)區(qū)的潛力正加速兌現(xiàn)。以國(guó)際金融城為例，當(dāng)前區(qū)域基建不斷完善，一些銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)企業(yè)總部計(jì)劃于年內(nèi)完成進(jìn)駐。辦公氛圍的形成將進(jìn)一步提升區(qū)域的市場(chǎng)關(guān)注度與資源虹吸效應(yīng)。

數(shù)據(jù)戴德梁行研究部