樓市寒冬：從“只漲不跌”的神話(huà)到庫(kù)存爆棚的現(xiàn)實(shí)

2023年，中國(guó)樓市正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的調(diào)整。曾經(jīng)“只漲不跌”的房?jī)r(jià)神話(huà)破滅，取而代之的是新房庫(kù)存暴增、二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高以及開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段頻出等景象。這令人不禁反思：樓市未來(lái)何去何從？

讓我們先回顧過(guò)去。自2000年起，中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。平均房?jī)r(jià)從2000元/平方米上漲至2021年上半年的1.1萬(wàn)元/平方米，一線城市更是從3000元/平方米飆漲至6.5萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。房?jī)r(jià)的暴漲顯著增加了居民的購(gòu)房壓力，催生了“越早買(mǎi)房越劃算”的普遍觀念。

然而，從2021年下半年開(kāi)始，樓市風(fēng)向驟變。開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)大幅下滑，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，并在2023年3、4月份之后加速下行。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份百城新房和二手房環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別達(dá)到54個(gè)和83個(gè)，較上月分別增加10個(gè)和7個(gè)。

庫(kù)存的急速膨脹更是印證了市場(chǎng)下行的壓力。截至2023年4月末，新建商品房庫(kù)存達(dá)到6.4億平方米，同比激增8000萬(wàn)平方米，增幅高達(dá)15%。為應(yīng)對(duì)滯銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商紛紛祭出“降價(jià)促銷(xiāo)”大旗，例如“買(mǎi)房送停車(chē)位”、“買(mǎi)房送3000元/平方米裝修費(fèi)”等優(yōu)惠活動(dòng)，可見(jiàn)樓市競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

二手房市場(chǎng)同樣面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。5月份前三周的數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量持續(xù)攀升，呈現(xiàn)“越賣(mài)越多”的態(tài)勢(shì)。南京、成都、杭州等城市的二手房掛牌量均突破10萬(wàn)套，甚至超過(guò)17萬(wàn)、19萬(wàn)、21萬(wàn)套。一線城市也未能幸免，北京和上海的二手房掛牌量分別超過(guò)11萬(wàn)套和16萬(wàn)套。這一現(xiàn)象既反映了炒房者對(duì)后市看淡，也預(yù)示著二手房市場(chǎng)下行壓力加劇。

那么，是什么因素導(dǎo)致了樓市由盛轉(zhuǎn)衰呢？我們認(rèn)為，過(guò)去推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的三大引擎正逐步熄火：

首先，城鎮(zhèn)化進(jìn)程趨于放緩。以往，農(nóng)村人口大量涌入城市，是房?jī)r(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)力。但如今，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)64%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，未來(lái)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的購(gòu)房需求將顯著減少。

其次，人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)樓市構(gòu)成沖擊。年輕人結(jié)婚意愿下降，新生兒數(shù)量持續(xù)減少（從2017年的1765萬(wàn)下降到2022年的956萬(wàn)），導(dǎo)致剛需和改善型購(gòu)房需求萎縮。少子化趨勢(shì)下，二胎、三胎的改善型購(gòu)房需求進(jìn)一步減弱。

最后，疫情帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)沖擊不容忽視。三年疫情導(dǎo)致部分家庭收入減少甚至失業(yè)，人們更加謹(jǐn)慎理性的消費(fèi)觀念導(dǎo)致購(gòu)房需求萎縮，儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)。

總而言之，曾經(jīng)的“房?jī)r(jià)只漲不跌”已成為歷史。樓市下行壓力顯著增加，庫(kù)存高企，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。未來(lái)樓市走向如何，仍面臨諸多不確定性，但可以肯定的是，這是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的新時(shí)代。

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