國內樓市：泡沫將破，真相已現？

近些年來，中國房地產市場持續高燒，房價屢創新高，似乎成為了一種全民信仰。然而，在高漲的購房熱情背后，隱藏著怎樣的風險？一位買菜大媽的精辟見解或許能為我們撥開迷霧，窺探樓市真相。她直言：連我們老年人都知道投資房產賺錢，這市場怕是要找“接盤俠”了。 這句看似樸實的話，卻道出了當前樓市面臨的嚴峻挑戰。

讓我們回溯歷史，看看這輪房價飆升是如何發生的。自1998年平均房價2000元/平方米，到2021年上半年突破11000元/平方米，20余年間漲幅高達5.5倍。這背后，是投資性購房與房產的多種附加功能共同作用的結果。許多人將房產視為穩賺不賠的投資，年年上漲的房價印證了這種觀念。此外，房產還與戶籍、子女教育、婚姻等人生大事緊密相連，催生了巨大的剛需。正是這種投資與剛需的雙重驅動，使得國內96%的家庭擁有至少一套房產，擁有兩套及以上房產的家庭比例更是高達41.5%。

然而，盛極必衰。如今，這持續了二十多年的房價上漲行情已顯露出疲態，并正進入一個漫長的調整期。從2021年上半年全國平均房價11000元/平方米，下跌至2023年6月底的9560元/平方米，跌幅顯而易見。鄭州、天津、石家莊、長春、濟南、太原等多個省會城市的房價更是出現明顯下跌，部分城市房價甚至回落至三年前甚至五年前的水平。

這種下跌趨勢并非偶然。首先，供大于求的局面已經形成。每年大量的新房和二手房涌入市場，而購房需求卻在逐漸減弱。投資性購房需求的萎縮、大規模棚改的結束、城鎮化進程的放緩以及日益嚴重的社會老齡化，都導致市場需求日漸疲軟。 依靠當地剛需已無力支撐當前高房價，房地產泡沫破裂的風險日益增高，房產的居住屬性將日益凸顯。

其次，房產稅的逐步推行將進一步加劇市場調整。自2013年在上海和重慶試點以來，房產稅改革一直在穩步推進。去年十月，國家層面再次明確將擴大房產稅試點范圍，“十四五”期間全面開征的可能性極大。房產稅的開征將顯著提高多套房持有成本，促使大量房產流入市場，進一步壓制房價。

最后，各地政府積極推進保障性住房建設，也將在一定程度上分流購房需求。廉租房、共有產權房等保障性住房的建設，為中低收入家庭提供了更可負擔的住房選擇。未來，中高收入群體將主要購買商品房，中低收入群體可以選擇共有產權房，而外來務工人員和畢業大學生則可以申請廉租房。這種多元化的住房供應體系將有效分流商品房需求，推動房價回歸理性區間。

綜上所述，在多重因素共同作用下，中國房地產市場面臨著巨大的調整壓力。 買菜大媽的“樓市真相”并非危言聳聽，那些盲目跟風、高價購房的人，未來很可能成為“接盤俠”。 投資者應該保持理性，謹慎決策，避免陷入房地產市場的風險之中。

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