2023年伊始，中國房地產(chǎn)市場便進(jìn)入了一輪新的調(diào)整期。 這并非突發(fā)事件，而是數(shù)年累積矛盾的集中爆發(fā)。 北上廣深等一線城市，二手房掛牌量激增，成為這輪調(diào)整的鮮明注腳。九月，即便“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)，上海、北京、廣州的二手房掛牌量仍分別逼近20萬套、19萬套和13萬套，預(yù)示著未來房價(jià)下行壓力將持續(xù)加大。這種現(xiàn)象并非個(gè)例，從四月開始，全國13個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅掛牌量同比增長已達(dá)25%。 炒房客們紛紛拋售房產(chǎn)，落袋為安，這充分反映了他們對(duì)市場未來走勢(shì)的悲觀預(yù)期。 更早之前，八月份的百城二手房價(jià)已連續(xù)六個(gè)月下跌，下跌城市高達(dá)96座，與七月份持平，市場低迷之勢(shì)已十分明顯。 甚至在更早的幾個(gè)月，廣東惠州就曾出現(xiàn)開發(fā)商將房價(jià)打?qū)φ鄣捏@人促銷，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

這輪樓市調(diào)整，并非偶然。 其根源在于多重因素的疊加：首先，三年疫情的沖擊導(dǎo)致居民收入下降甚至失業(yè)，高房價(jià)已超出多數(shù)人的承受能力。 與此同時(shí)，購房者，尤其是改善型購房者，日益理性，不再盲目跟風(fēng)，沖動(dòng)購房的情況顯著減少。 其次，持續(xù)兩年的樓市調(diào)整已使房價(jià)下跌成為常態(tài)，炒房獲利空間大幅縮水，眾多投機(jī)者被迫退出市場。 這如同多米諾骨牌效應(yīng)，進(jìn)一步加劇了市場低迷。

更令人擔(dān)憂的是，近期接連出現(xiàn)的四個(gè)“壞消息”，如同壓垮駱駝的最后一根稻草，預(yù)示著房價(jià)下行壓力將進(jìn)一步加大，普通購房者需謹(jǐn)慎觀望，避免成為房價(jià)上漲20多年后的“接盤俠”。

壞消息一：開發(fā)商持續(xù)爆雷，信任危機(jī)加劇。 恒大、碧桂園、富力……這些曾經(jīng)如日中天的房企，如今紛紛爆雷，債務(wù)纏身。 許多開發(fā)商負(fù)債率超過100%，導(dǎo)致大量爛尾樓出現(xiàn)，嚴(yán)重打擊了購房者的信心，進(jìn)一步加劇了市場恐慌情緒。

壞消息二：房產(chǎn)稅及“房東稅”臨近，持有成本上升。 長期樓市低迷導(dǎo)致土地市場遇冷，各地賣地收入大幅下降，開征房產(chǎn)稅的呼聲日益高漲。 專家預(yù)測(cè)，“十四五”期間房產(chǎn)稅將全面開征，這將大幅提升炒房者的持有成本。 此外，部分城市醞釀開征“房東稅”，對(duì)出租房屋征收額外稅費(fèi)，進(jìn)一步增加了房產(chǎn)持有成本。

壞消息三：二手房掛牌量激增，供大于求局面加劇。 如前所述，二手房市場掛牌量大幅增加，供大于求的局面日益嚴(yán)峻，這將進(jìn)一步壓低房價(jià)。

壞消息四：居民儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，投資意愿下降。 央行二季度調(diào)查顯示，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占比達(dá)58.0%，而傾向于“更多投資”的居民占比僅為17.5%。 居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，將直接影響房地產(chǎn)市場的資金流入。

總而言之，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著深刻的調(diào)整，這不僅是簡單的價(jià)格波動(dòng)，更是市場結(jié)構(gòu)性問題的體現(xiàn)。 未來，房價(jià)走勢(shì)仍存在諸多不確定性，購房者需保持理性，審慎決策。

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