文/上海進深 嚴明會

上海五批次土拍的黑馬，出現在外環外的浦東曹路，讓外界出乎意料。

浦東新區曹路科教園區（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊吸引了象嶼地產、安徽高速、聯發集團、國貿地產四家房企參拍。

其中，象嶼地產、聯發集團、國貿地產都是廈門國資，安徽高速是是安徽國資。

四家房企爭相舉牌，67輪競價后到達中止價，溢價率40%。之后進入高品質建設指標環節，第一項精裝標準從2500元/㎡拍到4500元/㎡封頂，象嶼在第二項配建公共服務設施指標封頂后退出，國貿在第三項高端人才住房配建比例封頂后退出。

最終，在競品質指標觸頂后，聯發和安高進入新一輪競價環節。最終聯發集團以總價21億元競得該地塊，溢價率高達41.68%，成交樓板價約3.4萬元/㎡。

6月20日拿地當天，上海聯泓房地產開發有限公司就對地塊上的商服項目、幼兒園項目、住宅項目發布了招標公告，計劃投資金額超34億元。該公司由聯發集團100%控股，法定代表人為孫濤。

這個溢價率，已經超過去年首個雙高雙競宅地——浦東新楊思翡雲悅府地塊40.37%的溢價率，成為上海集中供地以來溢價率最高的地塊。

聯發對這塊地為何如此強勢？

在地塊南側，聯發和象嶼合作開發的金海汀雲臺項目，在曹路走出了一波獨立行情，房地聯動價6.3萬/㎡，五開五罄，累計推出620套房源，每次均觸發積分。

對于聯發來說，曹路是其進入上海以來重倉的板塊。金海汀雲臺的熱銷，對新地塊也會產生正向影響。

新地塊的規劃大概率與金海汀雲臺類似，做小高層和疊墅搭配的產品。

土地成本加上建安費、裝修、稅費等，新地塊會將曹路板塊的剛需帶上7萬，疊墅房源估計8.5萬。

聯發新拿下的這塊地并非純住宅用地，C1A-3地塊為普通商品房用地、容積率1.5；C1A-7地塊為其他商服用地、容積率1.2。附加要求也比金海汀雲臺多了很多：

1、需配建5220㎡的公共服務設施；

2、需出資建設南側C1A-8地塊的幼兒園，并代建菜場；

3、金海汀雲臺只需配建5%保障房，新地塊除了配建5%保障房外，還需自持10%住宅物業，另外還有競拍后的2%高端人才住房。

從地理位置來看，新地塊距離地鐵站更近，直線距9號線顧唐路站、9號線及12號線金海路站約900米，且地塊面寬更大。稍有不利的是，北側即為金海高架，噪音影響較大。

聯發集團于2022年進入上海。上一次拿地是在去年11月，聯發集團聯合新加坡豐隆集團以90億拿下黃浦新天地風貌地塊。此地塊位于上海的核心地段，周圍豪宅林立，緊挨均價21萬/㎡的翠湖天地六期。

聯發激進拿地，與上半年的高管調整不無關系。

今年2月，聯發進行了一次大的人事調整。

董事長趙勝華改任總經理，不再擔任董事職務；原總經理莊學謙升任副董事長；建發集團副總經理王文懷調任董事長。

王文懷擅長投融資，從1998年加入建發集團至2015年11月，他先后擔任投資部副經理、投資二部總經理、投資總監等職。此后，他還兼任過廈門建發新興產業股權投資有限責任公司董事長、君龍人壽保險有限公司董事長。

趙勝華在任期間，聯發集團經歷了近十年來的首次虧損。

2024年聯發集團實現營業收入361.34億元，創下歷史新高。但在非經常性損益減少、費用總額增加、資產減值損失增多這些因素的綜合影響下，期內實現凈利潤-18.65億元，其中，歸屬于母公司股東的凈利潤為-20.1億元。

2024年，聯發集團存貨中開發產品占比大幅提升。

截至2024年底，聯發集團存貨較年初下降26.77%；其中開發成本占比56.69%，開發產品占比42.43%，開發產品占比較上年底提升14.96個百分點。

這意味著，聯發的存貨去化壓力越來越大。

曾經重倉三四線的聯發，貨值貶損明顯。2021年-2024年，聯發資產減值損失分別為7.51億、10.15億、14.77億，20.92億，這部分損失侵蝕了聯發的利潤。

調整董事長、總經理的同時，聯發集團對組織架構也做了改變。

在城市公司層面，撤銷所有13個城市公司，重組為10個事業部。其中，聯發上海公司與杭州公司被整合為滬杭事業部，事業部總經理由集團副總經理、杭州公司總經理孫濤兼任。