樓市寒冬：泡沫破裂后的迷茫與未來

2023年，中國樓市正經歷著前所未有的寒冬。曾經被視為“只漲不跌”的神話破滅，取而代之的是新房庫存暴增、二手房掛牌量創下歷史新高，以及持續下跌的房價。這與過去十年間房價的飛速上漲形成鮮明對比。從2000元/平方米左右的平均房價，一路飆升至2021年上半年的峰值——平均1.1萬元/平方米，一線城市更是突破6.5萬-7萬元/平方米。然而，這背后是居民購房壓力的急劇增加，以及樓市泡沫的逐漸膨脹。

如今，這股膨脹之勢已明顯消退。2021年下半年以來，樓市便進入調整期，開發商業績大幅下滑，全國房價由漲轉跌。進入2023年3、4月份后，調整趨勢愈發明顯。權威機構數據顯示，5月份百城新房、二手房環比下跌的城市數量分別高達54個和83個，環比上月分別增加10個和7個，跌勢之猛令人咋舌。

庫存積壓的窘境進一步印證了樓市的低迷。截至2023年4月末，新建商品房庫存已達6.4億平方米，較去年同期激增8000萬平方米，增幅高達15%。為了應對滯銷，開發商紛紛祭出降價促銷的“殺手锏”，更有甚者推出“買房送停車位”、“送3000元/平方米裝修費”等優惠措施，以期刺激市場。

二手房市場亦不容樂觀。5月份前三周的數據顯示，二手房掛牌量持續攀升，呈現“越賣越多”的態勢。南京、成都、杭州等城市二手房掛牌量均突破10萬套，甚至達到17萬、19萬和21萬套的驚人數字。即使是一線城市，北京和上海的二手房掛牌量也分別超過了11萬套和16萬套。這不僅反映出炒房者對后市缺乏信心，更預示著二手房市場下行壓力將持續加大。

那么，未來樓市將何去何從？我們認為，過去支撐房價上漲的三大因素已逐漸消失：

其一，城鎮化進程趨于放緩。過去，大量農村人口涌入城市，成為房價上漲的主要動力。然而，我國城鎮化率已達到64%，與發達國家70?0%的水平相差無幾，進一步提升的空間有限。未來，農村人口向城市的持續大規模遷移將不再是常態。

其二，人口結構變化導致購房需求下降。年輕一代結婚意愿減弱，“少生或不生”成為普遍現象。2017年1765萬的新生兒數量，到2022年已驟降至956萬。這直接導致剛需和改善型購房需求的萎縮，對樓市構成長期性沖擊。

其三，疫情沖擊導致居民收入下降和消費信心不足。三年疫情對居民收入造成顯著影響，部分家庭面臨失業或收入減少的困境，儲蓄意愿增強，購房需求自然萎縮。居民購房行為也日趨理性，不再盲目跟風。

總而言之，中國樓市已進入一個新的時代。過去“房價只漲不跌”的觀念已成為歷史。庫存高企、房價下跌、市場信心不足，構成了當前樓市嚴峻的現實。未來樓市的走向，將取決于國家政策的調整、經濟形勢的變化以及居民消費信心的恢復。但這無疑將是一個漫長而復雜的過程。

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