悉尼最具標(biāo)志性的CBD項(xiàng)目之一，在沉重債務(wù)壓力下苦苦掙扎多年，如今可能迎來“白馬騎士”救場——由行業(yè)養(yǎng)老金基金旗下開發(fā)商 Cbus Property正在洽談接盤。

這個(gè)被稱為“Halo塔”的55層辦公樓，位于Hunter街與Pitt街交界，規(guī)劃總建筑面積達(dá)4萬平方米，因其采用部分木結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)而一度引發(fā)全球關(guān)注——一旦建成，它將成為世界最高的混合木結(jié)構(gòu)摩天樓。

背后開發(fā)商 Milligan Group同樣雄心勃勃，為打造這個(gè)超級項(xiàng)目，他們花了數(shù)年時(shí)間合并超過70個(gè)物業(yè)地塊，并成功整合至悉尼市中心地鐵站上蓋，奠定開發(fā)基礎(chǔ)。

但高杠桿背后也帶來巨大財(cái)務(wù)壓力。項(xiàng)目主要貸款來自私募信貸機(jī)構(gòu) Merricks Capital，債務(wù)超過5億澳元；此外，還有約60位原地塊業(yè)主提供了分期付款的“賣方融資”。

由于遲遲未能推進(jìn)建設(shè)、也未引入機(jī)構(gòu)投資者，Milligan的財(cái)務(wù)狀況日益吃緊。市場也開始質(zhì)疑項(xiàng)目高達(dá)18億澳元的估值，加之審批滯后、建筑成本飆升，進(jìn)一步拖慢進(jìn)度。

今年3月，項(xiàng)目的第二順位貸款方對其3100萬澳元貸款發(fā)出違約通知，令整個(gè)項(xiàng)目命懸一線。

不過，轉(zhuǎn)機(jī)悄然發(fā)生：Merricks Capital 反而在今年追加了3000萬貸款，用于場地拆除工程。這筆資金被認(rèn)為為項(xiàng)目贏得了關(guān)鍵“喘息時(shí)間”，并增加了機(jī)構(gòu)投資人入場的信心。

此前，ASX上市開發(fā)商 Lendlease曾在2023年底簽署非約束性協(xié)議，擬以6.85億澳元收購該項(xiàng)目，但最終未能成交。

如今，Cbus Property已悄然接手談判。盡管Milligan與Cbus均拒絕對交易進(jìn)展發(fā)表評論，但若最終成交，將使Cbus獲得悉尼CBD最具潛力的辦公樓地塊之一，有望在本十年末提供新增甲級寫字樓空間。

目前悉尼辦公市場整體供應(yīng)緊張，而頂級租戶對CBD優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求正在上升。相比之下，低質(zhì)量樓宇則被藍(lán)籌租戶逐步淘汰。

Halo項(xiàng)目若成功“復(fù)活”，將與Mirvac開發(fā)的Pitt Street 55號塔樓同屬這一輪“寫字樓復(fù)興潮”的代表——該樓已獲得十多家律師事務(wù)所的預(yù)租協(xié)議，并吸引一位日本投資者以約13億澳元買入三分之二股權(quán)。

另一方面，澳洲基金管理公司Investa也即將完成一筆里程碑交易——從黑石集團(tuán)手中接盤Grosvenor Place14億澳元股份，再次提振市場信心。

Cbus此前在住宅開發(fā)領(lǐng)域發(fā)力，未來若接下Halo，或標(biāo)志著其正式回歸高端商用地產(chǎn)市場。