太詭異了，天河的樓市也快崩不住？

最近，幾個網紅盤接連被曝 房價跌破新低，比如——

5月22日，盈彩美居成交了一套建面約87.73平的三房戶型，總價270萬，折合單價 3萬/平整。

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這個單價，直接跌穿小區在貝殼平臺近七年有成交記錄以來的 歷史新低。

而高位時期，同戶型、相似樓層單位的成交總價可以賣到462萬，折合單價5.2萬/平。

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算下來，兩年不到總價掉了快200萬， 整體跌幅41.56%。

5月26日，這個“史低”來到同在金融城的蘭亭盛薈。

當天，小區成交了一套建面約80平的小三房，成交總價327萬， 折合單價4萬/平整，單價同樣創下平臺近七年新低。

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與過去同朝向、相似面積段賣出的價格相比…不是幾近腰斬，而是 已然腰斬，整體降幅50.45%。

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6月3日，奶廠也出事了。

依據中介消息，龍湖首開天宸原著一套建面約100.62平的三房，成交總價409萬，折合單價 4萬/平…

奶廠雖然向來以四房以上的大平層為貴，但想當年，三房高位也能賣個 6-7字頭，哪里受過這種奇恥大辱！

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為什么這幾個網紅盤，幾乎在同個時間段出現“崩盤”的跡象？

我問了幾個地產朋友。

他們不約而同給出共同的答案——

疑似金融客，在拉低價格，做空樓市，抄底筍貨。

在此之前，不知道大家是否關注過一個現象：

在貝殼的二手樓市看板上，有一個成交量的數據。比如，今日看板顯示，6月10日（昨日）全市平臺二手房成交套數為 91套。

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而在另一個數據口徑，貝殼指數上顯示，同一天平臺二手房成交套數卻為 105套。

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明明描述的是一個東西，可總有些差值，昨天，樓市看板成交量就比貝殼指數上的少了14套。

一天十幾套的偏差，并不是最大的，經手動統計，今年這兩個“單日成交套數” 差值最高可達30套。

那么，這30套二手房，到底有沒有成交？去哪了？

之前，我問過內部知情人士，他們的解釋是：

貝殼指數上顯示的成交套數，是 系統自動生成的，只要下定、簽約等成交流程一旦發起，即便沒走完，也會有這個記錄產生。

但在此之后，如果 交易其中一方想違約、或雙方協商中止成交，那這些成交套數肯定就會少了嘛。

所以可以說，樓市看板上的成交套數，算是能順利成交、相對準確的數據。

成交套數差值，本質上，就是交易中止的那一趴。

問題又來了，為什么下了定的房子，會被突然違約、取消成交？

這里頭，不排除有正常買賣家因各種個人原因違約，但更常見的情況是， 金融客在當中做假成交、企圖拉低價格。

以往大家認知中金融客的炒作套路是這樣的——

首先，他們會物色一些特殊的房源，這些房源特殊就特殊在：

1、當 下的市場成交價能跌到銀行評估價的70%甚至更低；

2、業主心態相對比較弱的，容易砍價；

3、一個相對強流通的優質板塊或小區中，業主在售的這套碰巧是老破小、兇宅、天地樓層、樓梯房、或發生過火災事故等，這種房子，在正常交易市場處于鄙視鏈底端，房價比相應的板塊或小區均價更低。

成交價低，意味著金融客能以較低的成本收房，通過高評高貸，在銀行套錢，然后與原業主、下家買家三邊分利。

但現在套路升級，有些人不這樣了。

他們會在低總價成交一套房子后，讓中介大肆宣揚成交消息，市場尤其是還在觀望的業主知道這個“噩耗”，很有可能會自行壓低房價緊急拋盤，從而在最短的時間內最大幅度地拉低小區房價。

與此同時，正在走流程的這套房子也有兩套處置方案：

1、找下家買家客戶接盤，正常執行超貸；

2、違約，中止交易，在一片業主緊急拋盤潮中，一而再再而三地做低價假成交，繼續拱火。

這時候，可能有人要問，違約的話，他們不用承擔任何責任嗎？

要，但也可以不要。

據了解，在貝殼違約取消交易的話，假若交易雙方提前有協商，按協商規則執行；

如果沒有協商，正常情況下，違約方要賠付交易的另一方雙倍定金或者20%成交價；

至于中介費，只要交易中止，這筆費用可以完全退還。

因此，金融客為了免賠違約、或者低賠違約，一般會有兩個思路：

1、提前和業主協商，寫明違約金10萬，就10萬，多了不做；

2、找熟人業主成交，這個熟人可能是自己家人，也可能就是“自己”，這么親密的關系，違約當然可以免賠。

這幾天，保利心語就出現金融客違約的情況，總價1038萬的房子，違約只賠10萬；

但卻將一套之前還能賣10萬+/平的南向中樓層戶型，干到了9萬/平。

今年哪些小區，疑似出現了金融客拉低價格、做空樓市呢？

或許，就落在那些， 成交價頻繁破底、突然冒出一串拋盤潮的樓盤。

比如我們開頭提到的，蘭亭盛薈——

盈彩美居——

保利心語——

珠江帝景——

不過，也有資深的地產朋友對「金融客做空樓市」這個觀點，持完全不同的看法，我覺得也有道理。

他說，“金融客哪里都有， 金融城、珠江新城、珠江帝景紫龍府、光大花園等都有盤踞；

金融客每個時期也都有，市場好、市場差，只要有筍盤就會有金融客的身影。

說最近哪個板塊、哪個小區降價嚴重，就下結論是金融客作祟，在我看來，這屬于本末倒置了”；

“我認為，金融客或許可以創造短期小區的價格震蕩，但 不可能動搖整個市場，因為大多數業主都不傻，人家看超低價、也看小區成交的中間價啊，哪里可能集體跟風賤價出貨，有人會這樣，但只能說這么操作的人極少數”。

所以，他的觀點是，金融客可能在實行做空樓市的行為，但樓市和房價終究還是看整個環境的。

板塊供需有變化了，你不是那么不可取代了，才是造成房價下滑的主要原因。

比如奶廠四大金剛——

到你了。你覺得，最近幾個小區房價下滑，是金融客的鍋嗎？ 評論區聊聊。