在剛剛過去的這個周末，朋友圈被兩張圖片刷屏了，一張是人山人海的售樓部，一張是排隊等待看房的客戶。

看到這兩張圖，可能很多人都會有“人氣是真是假？”“樓市回暖了？”“為什么這個樓盤這么火”等等問題，我們來聊一聊。

單從圖片上看，與此前一些樓盤發布的著裝統一、實為中介集中踩盤的“人氣圖”相比，這兩張圖上客戶年齡不一、著裝不一、男女比例正常，符合正常客戶特征。

班長也通過多個渠道確認了真實性，雖然有一部分原因是案場不大，接待能力有限，但現場確實人氣爆棚，看房客戶絡繹不絕。不過這種排隊看房的樓盤還是個別現象，并不能代表整體市場回暖。

濱投嘉璽，也就是圖片中的樓盤，人氣暴漲是在公布備案價和優惠政策以后。以10號樓為例，起步單價1.6萬，116戶型起步總價188萬，中高樓層240萬左右，143戶型最高300萬左右。

這個備案價的基礎上，濱投在常規優惠之外，還給予了中專5萬、大專10萬、普通本科15萬、 211本科20萬、985本科或碩士研究生25萬、博士研究生30萬的人才補貼，補貼完單價最低1.3萬+，突破想象。

而且嘉璽還是新計容樓盤，如116平戶型相當于前期132平，折算下來單價更低，自然讓眾多買房人心動不已。更何況項目位于包河主城二環內，地理位置佳、路網發達、配套成熟的同時，還是老城最稀缺的品質新房。

所以，以濱投嘉璽的首開戶型段、價格、地段和產品，火爆是情理之中的事情，背后也折射出合肥“輕量化改善市場”的空白。

近幾年，合肥的新房市場發生了諸多變化，尤其是品質升級和大戶型井噴式爆發最為顯著。一時間，仿佛市場上只剩下了一個聲音：大戶型改善。

小戶型沒有市場了嗎？

顯然并不是，購買力結構是金字塔型，以大戶型改善為主的市場必然不能持久。當下市場也證明了這點，改善需求在集中爆發后，已經后繼乏力，新房市場被壓抑的“小戶型”需求，開始展現出驚人活力。

其實，小戶型一直以來都是成交主力，上圖是班長整理的2013年到2024年合肥新房市場成交戶型分布。

從圖中可以看到，2015年之前，新房成交以70到100平的兩房和三房為主。2016年之后，兩房開始退出市場，90到110平的三房成為成交主力，2018年最高占比達42%，之后雖然有所下滑，2023年-2024年依然有31-32%的占比。

這里大家可能會發現一個問題，近年新房市場供應和成交之間有明顯溫差。

2020年以后，在合肥新房市場的供應端，改善戶型占比明顯增加，尤其23-24年，140-160平以上戶型為主的大平層項目集中涌現，一時間遍地“改善”，但這兩年新房成交主力竟然還是90到110平的小戶型。

可見，新房供應結構發生變化后，市場上的購買力是無法與之相匹配的，尤其在置換鏈條沒有打通的情況下。

用直白的話來說，高凈值家庭畢竟是少數，大多數購房者還是普通人，總價相對較低的三房是性價比最高的，既可以滿足大多數家庭的居住需求，首付和月供壓力也不會太大。

不過，如今新房的品質，在經過競品質、數輪品質內卷后，當下新房大門、外立面、會所、架空層、綠化、公區和車庫等全面升級，綜合品質已經十分優異，和絕大多數二手房相比，都是斷代領先。

如此，與同地段的二手房相比，新房注定要存在一定溢價，做不了以價為先的剛需盤，即便是“小戶型”，嚴格來說也是屬于改善的范疇，只不過屬于小戶型改善，或者說是“輕量化改善”。

與大戶型改善不同，小戶型改善的本質是“精準升級”，在有限面積內做精準加法，犧牲部分奢侈性，換取功能性與品質的平衡，實現“花更少錢，住得更舒服”。

這也是市場的一個空白，當前不乏大戶型高品質新房，也不乏低總價的小三房，但“輕量化改善”戶型在近年大戶型主導的市場下，是一直被忽視的需求。

現在大戶型遇冷的趨勢越發明顯，近期上市小戶型新房的去化情況又大多表現優異，接下來“小戶型”的供應量大概率會顯著提升了。