觀點(diǎn)指數(shù)近日，據(jù)市場消息，華潤置地旗下位于上海市嘉定區(qū)的南翔五彩城項(xiàng)目擬整體出售，預(yù)期出售價(jià)格約為3億至4億元。

據(jù)了解，上海南翔五彩城由華潤萬象生活運(yùn)營，是華潤置地在上海操盤的首個(gè)社區(qū)型購物中心，定位高品質(zhì)一站式鄰里商業(yè)中心，業(yè)態(tài)涵蓋娛樂、餐飲、兒童、零售。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，出售背后，一方面是項(xiàng)目在激烈的市場競爭下，提升空間相對(duì)有限且長期不確定較強(qiáng)；另一方面則是華潤方，無論華潤置地還是華潤集團(tuán)目前均采取退出低效資產(chǎn)的策略，將資金更好地聚焦于高能級(jí)城市的核心資產(chǎn)。

商業(yè)競爭壓力倍增

資料顯示，2009年華潤置地以35.22億元打包競得嘉定南翔5宗地塊，其中就包括A09地塊（現(xiàn)五彩城），競得樓面價(jià)為7092元/平方米。作為商業(yè)用地，項(xiàng)目土地年限40年，從2010年4月算起，目前剩余25年的產(chǎn)權(quán)年限。

拿地之后，上海南翔五彩城于2014年10月25日正式開業(yè)，當(dāng)時(shí)開業(yè)率達(dá)到100%。彼時(shí)，南翔區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目較少，以傳統(tǒng)商超、賣場等為主。

而上海南翔五彩城坐落于上海市嘉定區(qū)寶翔路 801 號(hào)，地處南翔成熟生活圈核心，涵蓋精品超市、嘉禾影院、各類餐飲、兒童親子、零售及生活服務(wù)等業(yè)態(tài)。

這在早期填補(bǔ)了南翔片區(qū)當(dāng)時(shí)的商業(yè)空白，為周邊消費(fèi)者提供了全新的高品質(zhì)消費(fèi)環(huán)境和購物體驗(yàn)，因此有著不錯(cuò)的市場表現(xiàn)。

不過，隨著南翔區(qū)域市場商業(yè)競爭加劇，以及消費(fèi)需求不斷升級(jí)，上海南翔五彩城正面臨較大的發(fā)展困境。

2020年開業(yè)的上海南翔印象城MEGA是南翔區(qū)域目前最具競爭力的項(xiàng)目，與上海南翔五彩城的路程距離僅1.5公里。

百度地圖，觀點(diǎn)指數(shù)整理

兩者對(duì)比之下，上海南翔印象城MEGA競爭力要強(qiáng)不少。首先項(xiàng)目位于地鐵上蓋，位置更為優(yōu)越，其次總面積約34萬平方米，體量是上海南翔五彩城的8倍以上，商業(yè)空間和品牌選擇也豐富得多。

這也導(dǎo)致上海南翔五彩城的客群流失、品牌閉店問題較為突出。2024年，漢堡王、blt精品超市等上海南翔五彩城開業(yè)的首批商戶，均宣布閉店。

此后，運(yùn)營方華潤萬象生活憑借豐富的品牌資源，陸續(xù)引入了盒馬NB、嘉慶首店的很久以前羊肉串、大馥炭火燒肉屋、平成屋等品牌進(jìn)行補(bǔ)充應(yīng)對(duì)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下上海南翔五彩城出租率為92%，項(xiàng)目年租金收入3200萬元。

不過考慮上海南翔五彩城當(dāng)前面臨的商業(yè)競爭格局，加之運(yùn)營多年的商業(yè)項(xiàng)目在硬件如層高、機(jī)電設(shè)備等改造條件上難言優(yōu)質(zhì)，商業(yè)運(yùn)營的賦能對(duì)租金收益的再提升也有限等，出售或許成為了更好的選擇。

非核心資產(chǎn)退出考量

從華潤置地的角度考慮，退出體量較小，且面臨較大競爭的非核心商業(yè)資產(chǎn)，可以優(yōu)化商業(yè)資源配置。此前，管理層也在業(yè)績會(huì)上明確將聚焦高能級(jí)城市核心資產(chǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，多年發(fā)展下華潤系共有3條商業(yè)產(chǎn)品線，除了廣為人知的萬象城系列外，還包括歡樂頌和五彩城，但后兩者的知名度不如前者，同時(shí)也是目前出售資產(chǎn)和更名改造的主要對(duì)象。

萬象系作為華潤萬象生活旗下主推的商業(yè)產(chǎn)品線，主要有3種項(xiàng)目類型，其中萬象城是M1級(jí)重奢商業(yè)，萬象天地是M2級(jí)輕奢商業(yè)，萬象匯是M3級(jí)大眾商場。最新數(shù)據(jù)顯示，2024年末華潤萬象生活已在國內(nèi)24個(gè)城市實(shí)現(xiàn)“一城多匯”和“多城多匯”的產(chǎn)品布局。

歡樂頌是華潤集團(tuán)收購英國最大零售商樂購旗下的樂都匯改造而來，自2020年全面接手樂購中國業(yè)務(wù)后，華潤對(duì)樂都匯品牌進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，逐步清理存量低效的項(xiàng)目。

其中，對(duì)部分尚有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目進(jìn)行調(diào)改升級(jí)，如廣州、福州的樂都匯經(jīng)過改造升級(jí)，煥新為歡樂頌品牌，由華潤萬象生活管理，而多數(shù)缺乏改造潛力的門店，則被掛牌出售處置。

資料顯示，2022年以來，葫蘆島樂都匯、涉淄博樂都匯、營口樂都匯、廈門五緣灣樂都匯、鞍山樂都匯（項(xiàng)目一度升級(jí)為萬象匯產(chǎn)品線，后來也被出售）、沈陽樂都匯等項(xiàng)目公司陸續(xù)被掛牌出售。不過，在財(cái)務(wù)表現(xiàn)不佳之下，上述項(xiàng)目的出售難度較大。

以5月12日第四次掛牌出售的沈陽樂都匯為例，來自掛牌公告披露的審計(jì)報(bào)告顯示，項(xiàng)目公司潤欣商業(yè)發(fā)展（沈陽）2024年度營業(yè)收入386.55萬元，凈利潤-958.38萬元，同時(shí)資產(chǎn)總計(jì)1.16億元，負(fù)債總計(jì)1.21億元。

而五彩城則是華潤置地旗下發(fā)展時(shí)間比較久的中端商業(yè)產(chǎn)品，定位地標(biāo)性商業(yè)旗艦，立足于滿足年輕的家庭式消費(fèi)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，五彩城也正在逐漸淡出大眾視野，不少項(xiàng)目已更名為萬象匯，如北京清河五彩城已于2020年更名為北京清河萬象匯，除上述擬出售的上海南翔五彩城之外，在營的僅剩寧波余姚五彩城和合肥華潤五彩城。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，對(duì)比華潤集團(tuán)收購而來的樂都匯，華潤置地此前本身運(yùn)營的五彩城系列定位要稍微高端一些，且項(xiàng)目多分布于北京、上海、寧波和合肥等一二線城市，因此無論是改造亦或是出售，難度均會(huì)相對(duì)小一些。

以更名為北京清河萬象匯的北京清河五彩城為例，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年首次改造后，該項(xiàng)目營業(yè)收入同比提升14%，利潤同比提升33%，租金水平同比提升40%，2019年項(xiàng)目營業(yè)收入增幅達(dá)14%，利潤上升33%。

針對(duì)上述上海南翔五彩城，不排除出售后可能保留管理權(quán)，即繼續(xù)由華潤萬象生活管理，轉(zhuǎn)向“資本循環(huán)+管理輸出”的發(fā)展模式。

這種方式已有前例，2024年12月，遼寧中天企業(yè)集團(tuán)完成對(duì)鞍山萬象匯、營口原樂都匯的收購，并同時(shí)與萬象生活簽訂委托管理協(xié)議，華潤集團(tuán)成功將上述兩個(gè)資產(chǎn)由“重”變“輕”。

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