天津首個第四代住宅，主體框架都建好了？！

不是說還在方案階段么，怎么悄摸都蓋出來了？

更讓人懵逼的是，所謂的“首個四代宅”竟然是個“丐版”！

這是濱海生態城的新盤，懸挑的露臺顯而易見。

你說它不是第四代住宅吧，誒，露臺進深居然2.5米（天津濱海第四代住宅要求露臺進深不小于2.4米），還做了覆土空間，目測60%左右，嚴格按標準執行。

但你說它是第四代住宅吧，貌似除了多個露臺，其它跟非四代宅也沒什么區別。

第四代住宅最誘人的是什么？

得房率！130%都算低的，200%也不稀奇。

這個盤估計得房率過不了100%。露臺開間也就4米。

想來也挺無語，等了大半年的四代宅，就這？

去年9月，濱海就發布了第四代住宅試點新規。

多半年過去了，地也拿了，產品也做了。

要說正宗第四代住宅，至今沒一個正式亮相的！

開發區的建投濱海雲闕，是天津首個。

信息釋放別提多扭捏了，猶抱琵琶半遮面，連戶型都沒公開。

建投濱海雲闕示意圖（過程稿，僅供參考，以最終為準）

開發區格調地塊也要做第四代住宅，目前“零信息”。

大港格調羅騰花園，洋房+別墅，據說有2.5米的大露臺，也是只亮相個案名就沒下文了。

海泰蘇司蘭地塊洋房要第四代住宅，去年就開始做產品規劃，至今沒露面。

響螺灣合景地塊、大港的新地塊……也是“只聞其聲未見其房”。

據了解，有些在方案階段就卡住了。

人家西安新房TOP10中9個都是第四代住宅，干的熱火朝天。

怎么咱天津的第四代住宅如此難產？

恐怕核心原因，卡在了得房率。

雖未經驗證，但天津已意識到超高得房率對老盤的沖擊。

換代太快，不利于房價穩定。

慢，也是顧慮太多，一直在博弈規劃。

相比其它城市，天津的第四代住宅方案已是“妥協版”了。

取消“共享空間”，從“房包院+院包房”變成只剩下“院包房”。

福州的空中共享平臺，高度不低于兩層，不計容不計產，面寬進深還不受限制！

外檐、大門、園林……這些升級換代都還只是“面”上的。

唯獨卷得房率，直接影響房價。

天津得房率90%以上的新盤，已經對“老新盤”+二手房價造成影響，何況得房率超100%？

像建投濱海雲闕，280平米戶型得房率134%，露臺面積將近80平米……

這一入市，濱海的存量大戶型毫無反擊之力啊。

甚至敏感到什么程度呢？

津城不允許宣傳“四代宅”、“超大露臺”，就怕引發動蕩。

廣州最先忍不了了，即將嚴查“偷面積”。

新規重點整治砸飄窗、偷花池、偷結構柱等方式增加使用面積的行為。

飄窗結構必須采用外挑設計（不能砸）；40米以上樓層不允許改動花池；裝飾柱不讓偷面積；客廳飄窗收緊，不能壓縮天井尺寸；明確陽臺率強控20%，四代住宅審批收緊……

執行后，得房率基本鎖死100%左右。

主要是廣州玩的實在太花了，一放就亂。

將近30個新盤得房率都在120%以上，甚至達140%，還都集中在市中心。

68平米做三室、85平米做三室兩衛、99平米做四室……

廣州保利某盤68平米戶型

廣州保利某盤85平米戶型

高得房率，已經給廣州樓市帶來巨大的副作用。

? 二手房被按在地上摩擦

原先得房率60-80%的二手房，加速貶值。

萬科東薈城，科學城的紅盤。70平米戶型2021年330萬，2025年130萬。總價跳水200萬，跌幅超60%。

這不是個例，科學城的實地常春藤，也是70平米戶型。2021-2025年，單價從3萬跌到1萬。

肯定有大環境的原因，但現在70平米能做三室，房型更好，得房率130%；讓以前只做兩室的咋整。

怪不得業主吐槽：新房“負公攤”的救市招數，簡直心狠手辣！

? 加劇新房買家觀望情緒

得房率越高，其實越是“反向激勵”。

買房人習慣性默認“產品沒有最好，只有更好”，等等黨一定贏。

尤其以自住為主的市場，反而不斷延長買房周期。

單盤交易量可能較高，但整體成交量持續下滑。

? 開發商也受傷，不敢拿地

換代太快，新房“保質期”太短，可能一年就過時。

上半年大力宣傳的“最新款”，下半年沒準就“被動降級”。

開發商只敢“花小錢拿小地”，只求快速清盤。

換代卷出房率——二手房價格崩塌——價差拉大反噬新房價格——傳導到土地價格——影響土地出讓。

這條“惡性循環鏈”不僅是廣州，也是全國的普遍問題。

廣州這次整頓，也算是給“得房率競賽”踩下剎車。

天津樓市也同頻經歷。

2024年新房出房率提升后，二手房開啟新一輪深度回調。

海教園是特別典型的代表。

新房換代，二手房以次新為主，買房需求量大。

2024年之前，二手房成交均價能保持1萬8。

自從保利、中鐵建、中建舉著高出房率換代進場，二手房跌了15%。

河東區新房換代規模大，二手房反應也明顯。

富豪新開門，高層從3萬跌到2萬；中建悅東方，高層從4萬跌到3萬2……

品質換代+高出房率+低容積率，對二手房市場正產生致命的破壞，結果就是加劇內耗。

大家都在問的“市區什么時候出現第四代住宅”？短期不會落地了！

照這情形，天津新房的得房率也不會繼續卷了，已達巔峰。

年初天津已經發布《關于住宅多樣性政策補充要求的通知》。

要求“設備平臺凸出主體結構之外，凸出部分應至少兩邊臨空，且凸出深度應大于凹入深度。”

意味著設備平臺無法完全封閉，收緊贈送面積。

包括“現房銷售”政策，也是讓換代緩一緩，防止房價踩踏。

現在買房可以從容些了，不必擔心“后浪碾壓”。