2025年，中國房地產市場正處于轉折點，經過多年的波動和調整，終于步入了一個嶄新的發展階段。尤其是在下半年，隨著一系列政策的出臺和實施，房地產市場迎來了歷史性的變革，市場格局發生了深刻的變化。購房者、投資者和房地產企業都能明顯感受到市場風向的變化，一個新的房地產時代正逐漸拉開帷幕。

政策端：全面松綁，市場回穩的推動力

2025年，《政府工作報告》首次明確提出“穩住樓市”，將這一目標納入整體經濟布局，并表示將“更大力度促進樓市健康發展”，這一舉措凸顯了房地產行業在當前經濟中的關鍵作用。從政策導向來看，“穩住樓市股市”的明確提出，標志著在防范重點領域風險的過程中，房地產風險得到了前所未有的重視。

在貨幣政策方面，央行積極采取行動。央行行長潘功勝宣布降準0.5個百分點，為市場注入約1萬億元的長期流動性。降準后，商業銀行可用于貸款的資金增加，房地產企業融資渠道得到擴展，緩解了企業的資金壓力，推動了項目開發；與此同時，購房者的貸款審批流程更為順暢，貸款額度和利率也迎來了優化。除了降準外，政策利率還下調0.1個百分點，個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點。5月20日，貸款市場報價利率（LPR）也做出了調整，1年期LPR和5年期以上LPR分別下調10個基點，降至3.0%和3.5%。房貸利率的持續下調有效減輕了購房者的還款壓力，激發了更多有購房意愿的群體積極入市。

在地方層面，各地也積極響應中央政策，根據地方實際情況制定并落實了相應的房地產支持措施。例如，一些城市推出了購房補貼、落戶優惠等政策，以吸引人才；部分城市則對老舊小區改造、城市更新項目提供政策支持和資金扶持，進一步改善城市的居住環境。以杭州、成都等城市為例，它們通過“城中村改造貨幣化”釋放了住房需求，帶動了房價的上漲。

市場端：供需結構的深度調整

在政策支持的推動下，房地產市場的供需結構正發生深刻變化。從供應端來看，開發商面臨著巨大的債務壓力。在這種情況下，下半年開發商將加大打折促銷力度，一些項目降價幅度達到了10%至15%。二手房市場也出現了類似的趨勢，房東們紛紛降價求售。比如，北京某房地產項目從400萬降至245萬，上海也有業主在短短一個月內兩次降價，最終成交價格比同小區的類似房源低了15%。

與此同時，為了規避爛尾風險，政策積極推動現房銷售模式的普及。購房者也越來越傾向于選擇“所見即所得”的交易方式，這一趨勢為市場帶來了更多的透明度。另一方面，公攤面積改革試點正在擴展，部分城市如張家口、衡陽等地推出了按套內面積計價的試點模式，這一做法預計將在更多城市得到推廣，從而進一步提升市場的透明度，保障購房者的權益。

需求端的反應則較為復雜，雖然政策不斷刺激購房需求，但市場反應存在分化。一線城市和部分經濟較為強勁的二線城市由于人口吸引力較大，市場需求較為旺盛。以北京、上海、深圳為代表的一線城市，新房價格同比上漲，二手房市場也逐漸企穩，優質學區房的溢價率開始回升。而在三四線城市，由于庫存高企和人口外流等原因，房價依然面臨較大的下行壓力，市場交易活躍度較低，部分三四線城市的房價甚至已回落至幾年前的水平。

房地產企業格局：分化加劇，轉型迫在眉睫

在政策調控和市場變化的雙重壓力下，房地產企業的格局正經歷著深刻的分化。過去，高負債、高周轉的發展模式在業內普遍存在，但隨著市場風險的加劇，這種模式逐漸顯得力不從心。恒大等企業的債務危機成為了行業的警鐘，導致企業紛紛收縮投資策略。央企和國有企業憑借雄厚的資金實力和信用優勢，在市場中占據了主導地位，而部分外資品牌則選擇退出中國市場，行業的集中度進一步提升。

面對市場變動，房企的轉型變得迫在眉睫。政策對“好房子”的標準提出了明確要求，特別是綠色建筑、智能家居、適老化改造等項目將成為未來的重點發展方向。2025年5月1日正式施行的《住宅項目規范》對住宅的品質進行了全面升級，涉及空間設計、居住舒適性、智能化以及可持續發展等多個方面。因此，房企必須更加注重產品品質和服務質量，以提升市場競爭力，并探索新的業務領域，如城市更新、租賃住房等，推動業務多元化，減少對傳統房地產開發的依賴。

租賃市場：發展新機遇的崛起

隨著房地產市場的調整，租賃市場正迎來前所未有的機遇。李嘉誠在近年不斷出售中國內地資產并轉向租賃市場（例如收購英國的1.7萬套租賃住房），這一舉措與國內政策推動租賃住房發展的方向高度契合。政策上，政府加大了對租賃住房建設的支持力度，并通過土地供應、資金扶持等手段，鼓勵企業參與租賃住房市場的開發和運營。預計到2025年，重點城市中租房人口的占比可能突破40%，長租公寓的需求將激增。

90后群體逐漸成為租賃市場的主力軍，他們的消費觀念和生活方式更加注重居住品質和便利性，因此對長租公寓的需求也較為強烈。同時，由于房價高企和購房門檻的提高，越來越多的年輕人選擇先租房再購房，甚至長期租房也成為了一部分人的選擇。租金回報率逐漸成為房地產價值的核心指標，部分炒房客也開始轉向舊改基金等領域，房產逐步從“增值資產”轉向“現金流資產”。

展望2025年下半年房地產市場

在未來的半年中，政策寬松態勢預計將延續。央行可能會繼續通過降準、降息等手段提供流動性，進一步降低購房成本。地方政府也將在中央政策的引導下，出臺更多的支持措施，如購房補貼、稅費減免等。

一線和強二線城市的房地產市場將保持相對平穩，房價可能會呈現溫和上漲趨勢，而三四線城市則可能面臨較大的下行壓力。隨著市場逐步進入品質競爭階段，房企需要加大在綠色建筑、智能家居等方面的研發投入，以滿足消費者對高品質住房的需求。

租賃市場將在政策的推動下迅速擴展，長租公寓和保障性租賃住房將成為市場的重要組成部分。對于購房者而言，當前是剛需入市的好時機，但在選擇購房時也要謹慎考慮市場風險。而對于投資者來說，租賃市場和優質核心地段的資產可能成為未來的新方向，特別是那些具有穩定回報和增值潛力的項目。房地產企業則需要盡早做好轉型，提升產品品質，順應市場趨勢，才能在激烈的競爭中獲得長足發展。