在《樓市透視鏡》的對話中，地產大佬孟曉蘇再次扮演了死多頭。

他認為：“我國房地產行業仍具有巨大發展潛力與空間，盡管近期房價呈現下跌態勢，但從全球范圍和長期視角來看，房價總體呈現上漲趨勢。”

問題是長期的視角有多長？

從長期的視角看人類有機會實現共產主義，但這不是這一代人的議題，樓市今年就要企穩，如果做不到，經濟就不可能真正復蘇，什么數據都不用看。

孟曉蘇2020在博鰲房地產論壇上有個樓市三期說：短期看供求、中期看地價、長期看發鈔。這是一個很正確的道理，不過他的結論完全錯了。

2018年萬科已經喊出了“活下去”的口號，2019年恒大要求降價到七折，滿滿的危機感，但孟總卻判斷“供不應求矛盾突出”，供求定義漲跌沒毛病，有毛病的是怎么會得出“供不應求”的結論，確切地說，樓市不是供不應求，而是天文數字的供過于求，存量面積要待建面積127萬億平米，按2024年全年的銷售面積不到10億平計，十年年內不用再蓋房。那么，孟總三論應該做一個修正，不是短期看供求，應該是中期看供求。

再說地價，這的確很重要，是獨特的視角。因為決定樓市的主要是地價，地價占了房子銷售價格的近60%，它漲房子也要漲； 這是原理性的解讀，但東村的事就是這么奇怪，它總是會扭曲市場價格，因為中國的房地產并不是一個有效的市場經濟，它只是地方財政的后院經濟，是由地產財政定義的市場。孟總看到了地方土拍還在瘋魔般地漲價，自然相信“面粉貴了遲早要把價格揉進面包里”，但是，忽視了另一個事實，土地出讓金是地方財政的主要收入來源，不拍也得拍，盡管嚴重供過于求，一年三輪土拍照舊，從來沒有停止過漲價，1-4月所有房地產指數都在降，只有土地出讓金大漲25%，這行政權對市場價格的扭曲，不是市場自主的真實場景，無非是城投負債拿地，繼續撕開供求關系的口子，所以，房價并沒有按孟總說的隨地價比翼齊飛，自2021年后沒有停止過下跌趨勢。

長期看發鈔，這等于暗示了貨幣貶值是規律，人民幣也不例外。

房住不炒的商品屬性之外，樓市的確存在金融屬性，這是抹不掉的，不可能回歸，除非回到計劃分房。既然是商品，就會遵循貨幣供應與商品供應的平衡法則，流入樓市的貨幣相對于樓房商品的增加少了，房價就會跌，反之，房價就會漲。

為什么說長期年發鈔？

因為除了發鈔，已經沒有什么好辦法，但發鈔有一個前提，要看工具箱里還有多少工具，房地產的負債加上城投的負債已經接近200萬億，要發多少鈔才能改變樓市的價格趨勢？

這真的是一種長期的選擇，發多了，就是系統性的金融危機。

孟總的樓市價格三期說錯了嗎？沒錯，但他的結論是錯的，因為無論是看供求關系，看地方財政對土地價格的依賴，還是看工具箱里的工具，都無法得出樓價上漲的結論，短期不能，長期也沒戲，只要還存在著土地財政，供求矛盾就無法解決。