每經記者｜陳榮浩 每經編輯｜魏文藝

近日，中指研究院發布的“百城價格指數”顯示，5月，百城新建住宅平均價格為16815元/平方米，環比增長0.30%，同比增長2.56%。

具體來看，一二線城市新房價格環比呈現上漲態勢，其中上海以1.47%的漲幅領先，廣州以1.25%的漲幅緊隨其后；三四線城市新房價格環比略有下降。

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中指研究院企業研究總監劉水6月2日通過微信向記者分析稱，從市場表現來看，得益于房企的促銷活動和“好房子”的供應，重點城市的新房銷售實現了環比增長。

“預計6月樓市政策環境將保持寬松態勢，加之年中銷售高峰期的到來，房企的推盤節奏和促銷力度可能會增加，核心城市樓市有望持續修復，但城市之間、新舊項目之間的分化行情預計仍將持續。”劉水補充說道。

新房市場價格呈結構性上漲趨勢

5月新房市場整體呈現出“核心城市穩定、三四線城市調整”的分化態勢，優質改善型項目的推出成為推動價格上漲的主要動力。

中指研究院數據顯示，一線城市新建住宅價格環比上漲0.90%，其中上海由于綠城·潮鳴東方等改善型項目的集中推出，環比漲幅達到1.47%，成為百城中漲幅最大的城市。二線城市新房價格環比微漲0.06%，顯示出溫和復蘇的跡象。相比之下，三四線城市由于庫存壓力和需求疲軟，新房價格環比下跌0.11%，區域市場調整仍在繼續。

具體來看，5月新房價格上漲較為顯著的城市包括上海、廣州、無錫和南通，環比分別上漲1.47%、1.25%、0.77%和0.38%；價格下降較為明顯的城市則包括珠海、東莞、烏魯木齊、江門和廊坊，分別環比下降1.13%、0.48%、0.41%、0.41%和0.35%。

以上海為例，據上海市房管局最新數據，5月上海一手住房成交62萬平方米，同比增長24%；今年前5月，上海一手住房成交266萬平方米，同比增長9%。從價格指數看，上海一手住房價格指數環比延續上漲態勢，今年1至4月累計上漲2.0%。樂有家數據顯示，5月深圳一手住宅網簽3162套，環比下降14.4%，同比則增長25.6%。

值得注意的是，樓市政策的持續加碼為新房市場的持續修復創造了良好條件。

具體來看，5月7日，央行宣布降低存款準備金率0.5個百分點，下調政策利率0.1個百分點，并將個人住房公積金貸款利率降低0.25個百分點；5月20日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從3.60%下調至3.50%，進一步減輕了購房者的負擔。

“政策組合拳的持續發力不僅直接降低了購房者的置業成本，還向市場傳遞了中央穩定樓市的明確信號。”中指研究院在報告中指出，隨著6月（半年營銷節點）的到來，房地產企業的推盤節奏將加快，核心城市有望迎來更多優質改善型項目的推出，加上政策紅利的持續釋放，新房銷售有望進一步恢復。

二手房市場延續“以價換量”趨勢

與新房市場結構性回暖相比，二手房市場仍處于深度調整階段，由于掛牌量持續處于高位，“以價換量”現象持續主導市場。

據中指研究院數據，5月百城二手住宅均價同比跌幅擴大至7.24%，環比跌幅較4月增加了0.23個百分點，市場主流策略轉變為“以價換量”。

其中，一線城市二手住宅價格環比下跌0.37%，但成交量保持一定的活躍度，核心地段的優質房源依然受到追捧；二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.78%及0.76%，部分非核心區域項目降價幅度超過10%，以此吸引剛需和置換需求的客戶。

值得一提的是，上海二手房市場亦表現出色。據上海市房管局數據，5月上海二手住宅成交面積161萬平方米（1.9萬套），同比增長14%，為2022年以來同期最高值。自2024年10月起，成交量連續8個月突破1.5萬套的“榮枯線”，單月成交量同比連續正增長，說明市場流通性顯著增強。今年1至4月，上海二手住宅價格累計上漲0.5%。

隨著價格的調整，不少城市的二手房月度成交量已超過新房。以大灣區部分城市為例，截至今年5月，深圳新房月度成交量為3162套，而二手房月度成交量達到4687套；東莞新房月度成交量為1811套，二手房月度成交量為2760套；佛山新房月度成交量為2947套，二手房月度成交量為4735套。

以深圳羅湖區百仕達片區的翠竹苑項目為例，目前一套57.5平方米的2室1廳房源，業主掛牌價為325萬元，折合單價為5.65萬元/平方米。而在2021年，同戶型房源的成交總價為422萬元，折合單價為7.45萬元/平方米。

類似的價格回調現象，在部分豪宅樓盤中也表現得較為明顯。作為深圳二手房市場“風向標”的華潤城，今年4月和5月，多套房源成交總價跌破千萬元，這在前幾年是較為罕見的。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房相較于新房具有掛牌優勢，新房供應量受限，房源數量通常遠小于二手房，因此在許多城市，二手房成交主導市場將成為大概率事件。“從歷史數據來看，二手房在大多數年份都占據主導地位，未來也將如此。”

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