婁底6月6日消息（記者 王宇晨）夏日初長，婁底經(jīng)開區(qū)一處沉寂多年的低效閑置用地正在上演“變身記”，從無人問津的啤酒公司廢棄廠房，搖身一變成為兩家高新技術(shù)企業(yè)的項(xiàng)目用地，正在火熱施工。

同樣備受矚目的，還有柳青路以西、古溪街南北兩側(cè)的一塊用地，婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)與原單位正式解除招商合同后，通過靶向招商引進(jìn)湖南宏旺而“重獲新生”，將釋放約450畝的“沉睡土地”。

這樣的嬗變，還在婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地上演，伴隨二期標(biāo)準(zhǔn)化廠房主體建設(shè)基本完工，意向企業(yè)的招商工作也同步加速進(jìn)行中。

平地起高樓、土地“熱起來”的背后，是婁底試圖解決土地資源錯配困境、向低效土地要發(fā)展增量的有效實(shí)踐。近年來，婁底積極創(chuàng)新土地管理模式，加快閑置土地處置，不斷提升土地利用率。2024年累計處置閑置土地145宗，總面積266.36公頃，節(jié)省新增土地成本1.29億元，不增一畝地，不但盤活了低效用地，還延長了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈。

低效用地騰籠換鳥涉及利益關(guān)系調(diào)整，如何穩(wěn)妥處置、做出成效具有借鑒意義。近日，記者赴婁底采訪，探尋當(dāng)?shù)刈儭暗托У亍睘椤案弋a(chǎn)田”的密碼。

婁底經(jīng)開區(qū)“騰籠換鳥”，將原閑置土地收回后，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目（發(fā) 婁底經(jīng)開區(qū)供圖）

騰籠換鳥

傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式問題逐漸顯現(xiàn)。婁底也不例外。

園區(qū)早期招商時“摘到籃子都是菜”，土地利用較為粗放，項(xiàng)目質(zhì)量參差不齊，形成了一些多占少用、占而未用、占而未建的“空心”廠區(qū)，不少低端工業(yè)項(xiàng)目卻占據(jù)著優(yōu)質(zhì)的土地資源。

“騰籠換鳥”，把低效土地資源騰挪出來，空出“籠子”。為騰挪城市發(fā)展新空間，婁底市委、市政府把“解決好空間要素足不足的問題”作為重點(diǎn)解決的問題之首，要求全面開展低效閑置資源處置盤活。

啤酒廠地塊的收回便是其中縮影。

來自婁底市自然資源和規(guī)劃局的信息顯示，位于群樂街北側(cè)0007幢、面積為244.86畝的地塊，由一家啤酒公司分別于2011年和2012年競拍獲得。

就是這樣一塊區(qū)位優(yōu)勢明顯的“好地”，2019年停產(chǎn)，廠房開始銹跡斑斑。

按照婁底經(jīng)開區(qū)探索出臺的《婁底經(jīng)開區(qū)低效（空閑）工業(yè)用地和廠房盤活處置辦法（試行）》，連續(xù)一年未正常生產(chǎn)導(dǎo)致整體空閑的廠房，界定為空閑工業(yè)廠房。下達(dá)《空閑工業(yè)廠房認(rèn)定書》后，一般有五種處置方式：自主開發(fā)，合作開發(fā)，重組轉(zhuǎn)讓，司法拍賣，協(xié)議收回。而啤酒廠地塊，正適用“協(xié)議收回”。

收回啤酒廠地塊，旋即啟動與企業(yè)的談判。這一談就長達(dá)三年。婁底市自然資源和規(guī)劃局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局局長劉建記得，“去武漢（該企業(yè)總部）去了不下十次”，在企業(yè)的預(yù)期與園區(qū)公共利益之間，反復(fù)尋求最大公約數(shù)。“總的原則，地要收回，但不能讓企業(yè)‘裸奔’”。2023年年底，地塊以每畝27萬元的價格收購成功。

工業(yè)用地的規(guī)模越大，在盤活處置中越要降低成本。劉建算了一本賬。如果通過征收方式新增用地，每畝成本在80萬元至100萬元不等。而收回閑置或低效用地，每畝成本在27萬元左右。

與原啤酒廠廠區(qū)僅一墻之隔的國家高新技術(shù)企業(yè)星源電氣在股改之后業(yè)務(wù)擴(kuò)展，原有廠區(qū)已不能滿足需求。

星源電氣的規(guī)劃是打造花園式工廠，推進(jìn)“引進(jìn)高端人才+加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新+電力施工人員培訓(xùn)”，以實(shí)現(xiàn)跨越式高效發(fā)展。拿下隔壁的這塊地，規(guī)劃目標(biāo)就能快速甚至提前實(shí)現(xiàn)。

同時，婁底經(jīng)開區(qū)通過招商引資引入電鍍中心項(xiàng)目，對完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)配套，補(bǔ)齊“材料谷”產(chǎn)業(yè)鏈具有重要意義。

2023年年底，原啤酒廠244.86畝土地收回后，其中89.6畝出讓給星源恒電項(xiàng)目，81.44畝出讓給電鍍中心項(xiàng)目，剩余73.82畝擬再招進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目。在現(xiàn)有土地資源有限，新增土地成本大的情況下，原啤酒廠地塊的收回，既盤活了閑置土地，又節(jié)約了用地成本。目前，星源恒電和電鍍中心兩個項(xiàng)目都在緊鑼密鼓建設(shè)中，預(yù)計2025年下半年投入生產(chǎn)。

婁底經(jīng)開區(qū)管委會副主任肖紅介紹，2024年以來，婁底經(jīng)開區(qū)分門別類對26家停產(chǎn)企業(yè)土地進(jìn)行盤活，盤活面積達(dá)1194畝。接下來正在處置的低效或閑置土地還有951畝，今年內(nèi)要處理的低效土地有五宗，與雙匯等企業(yè)的合作協(xié)議已經(jīng)達(dá)成，又一個200多畝的空間將馬上得以釋放。

婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)孵化中心（發(fā) 王智雄 攝）

“好土地匹配好項(xiàng)目”

相比于啤酒廠地塊，婁底車商聯(lián)地塊的收購相對沒那么復(fù)雜。這塊地占地146畝，對于車商聯(lián)來說，地理位置差，產(chǎn)業(yè)定位不準(zhǔn)，項(xiàng)目開工建設(shè)后便一直處于半停工狀態(tài)。

2022年，婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)收購其土地，并進(jìn)行調(diào)規(guī)，變?yōu)楣I(yè)用地。很快被湖南愛派爾智能制造裝備有限公司看中。

愛派爾總部原本在深圳。醞釀拓展生產(chǎn)基地之初，先后考察過江門、西安等地，最后選擇回婁底。

“可以說是一見鐘情。”湖南愛派爾智能裝備制造有限公司副總經(jīng)理兼總工程師羅海慧說。對于愛派爾而言，這塊地與漣鋼直線距離不到500米，有著得天獨(dú)厚的原材料成本、運(yùn)輸成本優(yōu)勢，能強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同、優(yōu)化資源配置、推動技術(shù)創(chuàng)新。

湖南愛派爾工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)+數(shù)字化智能制造產(chǎn)業(yè)園南區(qū)（發(fā) 婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)供圖）

好土地匹配上好項(xiàng)目，產(chǎn)生了奇妙的化學(xué)反應(yīng)。湖南愛派爾智能裝備制造有限公司總經(jīng)理鄒寶華還主動充當(dāng)“招商大使”，游說配套企業(yè)入駐。原本計劃以愛派爾科技集團(tuán)為主體，引進(jìn)5家配套企業(yè)，形成“1+5”產(chǎn)業(yè)格局，現(xiàn)在引進(jìn)的企業(yè)已遠(yuǎn)超計劃，還在不斷增加。

如今，由湖南愛派爾智能裝備制造有限公司生產(chǎn)的婁底市首臺數(shù)控五軸加工中心正式下線交付，這不僅填補(bǔ)了婁底工業(yè)母機(jī)制造空白，更是婁底搶進(jìn)全省智能裝備制造新高地的關(guān)鍵一步。去年前10月，婁底全市共引進(jìn)先進(jìn)材料產(chǎn)業(yè)重大招商引資項(xiàng)目（億元及以上）87個，總投資518.3億元。

走進(jìn)婁星區(qū)丹陽路與古溪街相交處，一棟棟現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)化鋼結(jié)構(gòu)多層廠房整齊劃一。這里是婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，一期進(jìn)駐的企業(yè)涵蓋醫(yī)療健康、養(yǎng)老、電子信息、新能源電池等新興產(chǎn)業(yè)。很難想象，這里原來是另一番“灰頭土臉”的景象。

婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會副主任聶建軍介紹，這個地塊原來是婁底市彩色水泥廠，用地面積219畝。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)能過剩，2007年改制后已停產(chǎn)。2019年園區(qū)收購該宗土地后，建設(shè)婁星產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地B區(qū)，分兩期建設(shè)，一期投入1.2億元，建成標(biāo)準(zhǔn)廠房10萬平方米，引進(jìn)企業(yè)16家，年產(chǎn)值6億元，年創(chuàng)稅3000萬元；二期投入4億元，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房17萬平方米。

寸土生“寸金”，新空間必將吸引新功能、新產(chǎn)業(yè)。搭乘低效用地盤活的東風(fēng)，越來越多的紛紛向上要物理空間，拓寬企業(yè)發(fā)展空間。

湖南宏旺新材料科技有限公司智能行車正在搬運(yùn)硅鋼卷（發(fā) 吳永華 攝）

破解密碼：干部敢為 紀(jì)委擔(dān)當(dāng)

閑置、低效土地處置可能帶來的法律訴訟、信訪、國有資產(chǎn)流失等風(fēng)險，每一項(xiàng)，都是擺在承擔(dān)處置職責(zé)的自然資源和規(guī)劃部門、開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)面前的一道難題。

此前落地的企業(yè)都是依法取得土地使用權(quán)證的，要收回，必須經(jīng)得企業(yè)同意，但按什么價格收回土地？價格是否真實(shí)反映土地現(xiàn)在的價值？收回土地與當(dāng)時供地的價差很有可能被認(rèn)為是造成了國有資產(chǎn)流失或存在利益輸送。加之，收回后，土地仍然還有再次閑置的可能。一系列問題，需要的是干部敢為善為。

直面問題，開動腦筋，解法很快出臺：將處置閑置、低效土地時的歷史背景、決策流程、問題風(fēng)險及解決辦法，在經(jīng)過集體研究和決策的基礎(chǔ)上，一事一議向市紀(jì)委備案，由市紀(jì)委承擔(dān)起“為擔(dān)當(dāng)者擔(dān)當(dāng)”的角色。

“紀(jì)檢部門進(jìn)行了風(fēng)險備案，在土地處置時，自然資源規(guī)劃部門和園區(qū)管理機(jī)構(gòu)就能和企業(yè)無私地去談，大膽地去談。”婁底市自然資源和規(guī)劃局局長劉文偉說。

婁底市自然資源和規(guī)劃局在服務(wù)企業(yè)紓困解難若干措施中明確提出，在解決歷史遺留問題、化解矛盾糾紛、維護(hù)社會穩(wěn)定等事項(xiàng)中，立足全局利益，敢于碰硬，大膽打破工作僵局、采取超常規(guī)措施推動問題解決的，報市紀(jì)委進(jìn)行風(fēng)險備案。土地規(guī)劃管理的剛性和嚴(yán)肅性得到了維護(hù)，也有利于優(yōu)化工作機(jī)制，向前一步保障高質(zhì)量發(fā)展。由此，閑置、低效土地處置中的共性難題，成功破題，并持續(xù)推進(jìn)。

處置閑置土地、低效土地，雖有完備的頂層設(shè)計，但涉及多方利益，難免不會遇到“硬骨頭”。

婁底正信貿(mào)易有限公司2011年6月通過招拍掛取得了原婁底汽車摩托車貿(mào)易總公司名下的一宗國有土地使用權(quán)。婁底正信公司“錦悅府”項(xiàng)目建設(shè)過程中，原汽摩公司兩棟家屬樓業(yè)主認(rèn)為影響其進(jìn)出通道和采光等。該宗地項(xiàng)目無法順利動工建設(shè)，土地閑置十余年。

針對這個問題，婁底市、區(qū)兩級政府運(yùn)用“合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求”“允許合理調(diào)整開竣工日期”政策，對3宗土地進(jìn)行了整合優(yōu)化：一是保持土地整合前后的計容建筑面積不提高；二是在滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和各項(xiàng)強(qiáng)制性要求的前提下，融合考慮并優(yōu)化3宗土地的建筑離界、建筑間距、停車泊位等指標(biāo)，最終整體容積率為不高于4.15。

通過整合開發(fā)周邊兩棟家屬樓，解決了這宗土地多年無法動工開發(fā)建設(shè)、長期閑置的問題。現(xiàn)已簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，核發(fā)整合后的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，并取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

干部敢于直面難題，改革創(chuàng)新有了底氣。遺留問題的有效化解，意義不止于一宗土地的開發(fā)建設(shè)，更在于解決了困擾企業(yè)、群眾多年的難題，讓“人人都有感”。2024年，被自然資源部作為典型案例在全國推廣。

自然資源部不動產(chǎn)登記中心專家周金瑾認(rèn)為，這起處置案例，既有力維護(hù)了社會和諧穩(wěn)定，也有效推動了閑置存量土地盤活，實(shí)現(xiàn)了破困局、開新局，是綜合運(yùn)用政策解決實(shí)踐難題的范例。

“土地超市”賦能精準(zhǔn)配置

盡管處理低效工業(yè)用地的方法不少，但不如提前打好預(yù)防針。這一針，就是“土地超市”。

土地是民生之本、發(fā)展之基。土地要素是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)保障，管好用活每一寸土地，是自然資源和規(guī)劃工作者的首要職責(zé)。為此，2023年婁底市創(chuàng)新啟用“土地超市”。

婁底市土地超市（發(fā) 譚愷 攝）

這是全省首家推行“線上管理平臺+線下體驗(yàn)門店”運(yùn)營模式的“土地超市”，創(chuàng)新性實(shí)現(xiàn)土地、礦產(chǎn)、房屋等資源信息的全域歸集，可向企業(yè)提供“一站式”服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全方位看地、智能化選地、淘寶式買地，有效促進(jìn)土地等資源要素與經(jīng)營主體需求的精準(zhǔn)配對通過數(shù)據(jù)賦能，土地超市充當(dāng)起了土地供應(yīng)的“大腦”作用，指揮土地資源的精準(zhǔn)配置。既能全方位摸清土地資源的家底，優(yōu)化供給；又能了解企業(yè)真實(shí)情況，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，盡可能在源頭減少“低效”的出現(xiàn)。

寧可“土地等項(xiàng)目”，也不能“項(xiàng)目等土地”。如果要做到“拿地即開工”，必須依靠大數(shù)據(jù)賦能帶來的效率提升。土地超市“店長”譚愷介紹，在“土地超市”，所有地塊的信息數(shù)據(jù)互通、一圖盡覽，線上就能實(shí)現(xiàn)“淘寶式”買地。中心城區(qū)劃為211個網(wǎng)格，土地報批數(shù)據(jù)、土地供應(yīng)數(shù)據(jù)、土地登記數(shù)據(jù)、違法用地等一目了然，土地有專屬“身份證號碼”。大數(shù)據(jù)應(yīng)用將土地管控要素和城市規(guī)劃成果融入實(shí)景三維圖中，可在線一鍵定制、在線踏勘項(xiàng)目用地，省去以往用地報批工作中多部門多人員實(shí)地踏勘、重復(fù)踏勘的繁冗環(huán)節(jié)，做到實(shí)地零踏勘、選地精準(zhǔn)化，同時實(shí)行“用地清單制”“告知承諾制”“并聯(lián)審批制”，企業(yè)能更快、更優(yōu)、更好地選地、拿地、開工。

“這種全景選購模式很契合我們的需求。從選地、看地、拿地到簽約全流程網(wǎng)上辦理，降低了時間成本。”富鑫源置業(yè)有限公司總經(jīng)理吳超的感受最直觀。他所在的富鑫源置業(yè)有限公司以1.6億多元競得婁底“土地超市”首宗掛牌出讓土地，打響了“第一槍”，贏得各方關(guān)注。

婁底市自然資源和規(guī)劃局自然資源開發(fā)利用科科長王高利介紹，線上，土地超市將婁底全市閑置土地按照“一地一碼一檔”進(jìn)行了梳理歸集、統(tǒng)一上架，企業(yè)想要了解地塊信息、土地政策，在這里就能“一站式”服務(wù)，土地要素與需求實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)配對。線下，通過召開土地推介會、土地磋商會，為企業(yè)量身定做“點(diǎn)餐”。2024年，收回的閑置土地通過“土地超市”上架，再整合掛牌出讓成交25宗、822畝、4.06億元。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2024年12月底，婁底全市園區(qū)“三類土地”三年總處置任務(wù)11723.24畝，已累計處置11400.48畝，處置率97.25%。其中：低效用地三年總目標(biāo)任務(wù)7203.90畝，已累計處置6976.13畝，處置率96.84%；閑置土地三年總目標(biāo)任務(wù)495.56畝，已全部處置完成，處置率100%；國有閑置標(biāo)準(zhǔn)廠房面積累計處置219485平方米，處置率達(dá)到100%。

產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用是一場政府管理與市場發(fā)展的雙向奔赴。這些“盤”下來的地，有的已經(jīng)贏來了新項(xiàng)目，有的還在迎接好項(xiàng)目的到來。

采訪中，記者聽到最多的一句話就是，“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”。對于正在奮力打造中部地區(qū)“材料谷”的婁底而言，低效用地空間的盤活，將帶動空間優(yōu)勢換產(chǎn)業(yè)集聚態(tài)勢，讓一個充滿活力的材料產(chǎn)業(yè)集群在湘中加速崛起。