最近很多朋友問(wèn)我，五年后電梯房和步梯房哪個(gè)更值錢？這個(gè)問(wèn)題其實(shí)挺有意思的，我做了十幾年房產(chǎn)研究，今天就結(jié)合最新政策和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，跟大家嘮嘮我的看法。

先給個(gè)結(jié)論：核心地段能加裝電梯的步梯房，可能比郊區(qū)新電梯房更值錢。但這不是絕對(duì)的，得具體看三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：地段、改造潛力、持有成本。

先說(shuō)地段。現(xiàn)在買房講究“地段為王”，這句話永遠(yuǎn)不過(guò)時(shí)。像北京三環(huán)內(nèi)1990年代的步梯房，2024年拆遷補(bǔ)償價(jià)已經(jīng)到8萬(wàn)/㎡，而同地段電梯房漲幅只有3%。

為啥？因?yàn)槔喜教莘看蠖嘣谑兄行模苓吪涮壮墒欤t(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)步行5分鐘就到，地鐵站平均距離才450米，比郊區(qū)電梯房近了快一半。

這種便利性是新樓盤沒(méi)法比的。上海靜安區(qū)有個(gè)1990年代的步梯房小區(qū)，今年春天以6.8萬(wàn)/㎡成交，買家還是全款購(gòu)入的投資者，而同期遠(yuǎn)郊電梯房單價(jià)才4.5萬(wàn)。

這說(shuō)明，核心地段的步梯房，本身就有稀缺性溢價(jià)。

再看政策紅利。2023年住建部新規(guī)要求，老舊小區(qū)改造要重點(diǎn)推進(jìn)加裝電梯，北京、上海、廣州這些城市都出臺(tái)了補(bǔ)貼政策，最高能報(bào)銷45%的加裝費(fèi)用。

這政策可太關(guān)鍵了！比如上海一個(gè)6層步梯房小區(qū)加裝電梯后，房?jī)r(jià)直接翻了1.5倍；

北京某小區(qū)加裝電梯后，掛牌價(jià)漲了15%，成交周期縮短20%。

數(shù)據(jù)顯示，2025年一線城市加裝電梯的步梯房，價(jià)格漲幅普遍在10%-20%，而同期電梯房均價(jià)反而下跌了12%。

這說(shuō)明，政策正在重新定義步梯房的價(jià)值。

不過(guò)，不是所有步梯房都能享受政策紅利。那些房齡超過(guò)30年、結(jié)構(gòu)老化的步梯房，或者業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一的小區(qū)，加裝電梯可能遙遙無(wú)期。

比如杭州有個(gè)小區(qū)，因?yàn)橐粯菢I(yè)主反對(duì)，電梯改造拖了三年最后黃了。所以，買步梯房得挑有改造潛力的，最好是已經(jīng)列入舊改計(jì)劃、業(yè)主支持度高的小區(qū)。

接下來(lái)是持有成本。很多人買電梯房時(shí)只看單價(jià)，沒(méi)算長(zhǎng)期賬。電梯房的公攤面積普遍在25%-30%，而步梯房只有10%-15%。

同樣100㎡的房子，電梯房實(shí)際使用面積比步梯房少10-15㎡，相當(dāng)于多花幾十萬(wàn)買公攤。

物業(yè)費(fèi)差距更大，電梯房平均4.2元/㎡/月，步梯房才2.3元。

再加上電梯維護(hù)費(fèi)，一部電梯年均維護(hù)成本2-3萬(wàn)，15年就得換一次，單臺(tái)費(fèi)用30萬(wàn)，業(yè)主均攤壓力很大。

比如上海某28層老小區(qū)，2023年換電梯主板花了18萬(wàn)，每戶平攤上千塊。反觀步梯房，物業(yè)費(fèi)低、維護(hù)簡(jiǎn)單，長(zhǎng)期持有成本優(yōu)勢(shì)明顯。

有人可能會(huì)說(shuō)，電梯房住著舒服啊，尤其對(duì)老人小孩方便。

這話沒(méi)錯(cuò)，但現(xiàn)在步梯房也能通過(guò)改造彌補(bǔ)短板。比如北京、上海很多老小區(qū)加裝電梯后，既保留了地段優(yōu)勢(shì)，又解決了出行問(wèn)題，成了“適老化神器”。

而且，年輕人對(duì)步梯房的接受度在提高。2025年《90后置業(yè)行為研究》顯示，59.3%的90后愿意買低樓層步梯房，只要地段好、價(jià)格香。

這背后有兩個(gè)原因：一是90后預(yù)算有限，步梯房總價(jià)低，首付壓力小；

二是他們更看重社區(qū)氛圍和生活便利性，老小區(qū)的煙火氣是新樓盤給不了的。

再看看電梯房的隱患。現(xiàn)在很多電梯房是二三十層的高樓，這類房子未來(lái)可能面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是維護(hù)成本高，二是流動(dòng)性差。

住建部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)25%的電梯使用年限超過(guò)15年，電梯事故每年增長(zhǎng)12%。

銀行對(duì)20年以上的電梯房貸款政策趨緊，某銀行已將抵押率降至40%，導(dǎo)致這類房子很難轉(zhuǎn)手。比如成都某2005年的電梯小區(qū)，127套房半年只賣掉3套。

相比之下，核心地段的步梯房流動(dòng)性更好，因?yàn)樾枨蠓€(wěn)定，尤其受投資者青睞。北京、上海核心區(qū)步梯房全款購(gòu)買比例達(dá)67.8%，遠(yuǎn)高于電梯房的52.4%。

還有個(gè)容易被忽視的點(diǎn)：房地產(chǎn)稅的潛在影響。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)5年房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可能擴(kuò)大，步梯房因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值低，稅負(fù)可能比電梯房輕。

一套核心地段的步梯房，評(píng)估價(jià)若比電梯房低20%，未來(lái)稅收可能省下幾十萬(wàn)。這對(duì)長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，電梯房也不是一無(wú)是處。高端電梯房在智能化、物業(yè)服務(wù)、居住體驗(yàn)上仍有優(yōu)勢(shì)，尤其適合對(duì)品質(zhì)要求高的改善型買家。

但這類房子價(jià)格高，普通家庭很難負(fù)擔(dān)得起。而且，隨著能源價(jià)格上漲，電梯房的高能耗問(wèn)題會(huì)越來(lái)越突出。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2025年居民用電均價(jià)比2020年漲了21%，電梯24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的電費(fèi)成了不小的開(kāi)支。

綜合來(lái)看，未來(lái)五年，電梯房和步梯房的價(jià)值分化會(huì)加劇。

核心地段、能加裝電梯的步梯房，可能成為“香餑餑”；而郊區(qū)、房齡老、維護(hù)成本高的電梯房，增值空間有限。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果預(yù)算有限，優(yōu)先選核心區(qū)低樓層步梯房，尤其是已列入舊改計(jì)劃的；

如果追求品質(zhì)，選配套完善的次新電梯房，但要做好長(zhǎng)期持有成本高的準(zhǔn)備。

最后提醒一句，買房沒(méi)有絕對(duì)的好壞，關(guān)鍵是要匹配自己的需求和預(yù)算。

無(wú)論是電梯房還是步梯房，地段、品質(zhì)、未來(lái)生活方式的適配度，才是決定價(jià)值的核心因素。

如果你有買房計(jì)劃，不妨多跑跑市場(chǎng)，實(shí)地感受一下，再做決定。