我最近一直在研究房地產市場，發現2024年的數據確實挺嚇人的：

全國新建商品房銷售面積同比下降12.9%，二手房價格更是全線飄綠，70個大中城市里沒有一個上漲，廈門甚至跌了13.1%。

但進入2025年，情況開始出現微妙變化。

4月份的數據顯示，70個大中城市里有22個新房價格環比上漲，北京、上海核心區的二手房成交量同比激增30%，連土地市場都開始回暖——

大城市的土地溢價率明顯上升，開發商拿地的積極性回來了。這些信號讓我想起2015年那輪樓市觸底時的情景，當時也是政策先行、量價齊升，最終開啟了五年的上行周期。

不過這次回暖的節奏和以往不太一樣。中央經濟工作會議明確提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，政策工具箱里的東西比以前更豐富了：首付比例降到15%，房貸利率低至3%出頭，LPR還有進一步下調空間，月供成本能再降5%-10%。

更關鍵的是，這次政策不再是簡單的“放水”，而是真金白銀地投入——2025年計劃新增100萬套城中村改造，政府直接收儲存量房轉為保障房，僅一季度就消化了1億平方米庫存，庫存去化周期從18個月降到12個月。

我老家鄭州的數據最直觀：2025年6月新房均價13404元/平，雖然同比漲幅不大，但核心區的改善型樓盤像招商時代映江河，單周就能賣15-20套，而遠郊的滎陽、新鄭還在以價換量，價格同比下跌3%-8%。

這種分化其實是市場自我調整的必然結果。一線城市和強二線城市憑借經濟活力和人口流入，已經率先企穩。

上海、杭州的土地出讓金恢復到2019年的90%，深圳核心區的現房去化周期縮短到8個月，優質學區房的溢價率重新回到15%。

而三四線城市就沒這么幸運了，2024年土地出讓金只有2021年的40%，廣義庫存超過120億平方米，部分資源型城市房價跌破千元，租金回報率還不到1%。

這讓我想到2018年棚改退潮后的燕郊，房價從4萬跌到1.5萬，這次三四線可能要經歷更漫長的調整。

但有幾個關鍵變量正在改變市場邏輯。首先是政策定位的轉變，官方首次將房地產歸入“大宗消費”，這意味著從過去的“防風險”轉向“促消費”。

《住宅項目規范》實施后，新房層高必須3米以上，電梯、隔音、適老化設計都成了硬性指標，2025年全國70%的新建住宅都將采用新標準，這直接刺激了改善型需求——核心區新房成交量已經上漲15%，144平方米以上的大戶型占比達到45%。

其次是金融工具的創新，不動產REITs試點覆蓋保障房和商業地產，持有型物業的年化收益率能達到5%-7%，這為房企提供了新的融資渠道，也讓投資者看到了穩定回報的可能。

更重要的是，居民收入在穩步增長，2025年一季度全國居民人均可支配收入同比增長5%，扣除價格因素后實際增長5.5%，工資性收入占比超過60%，這為購房需求提供了堅實基礎。

綜合這些因素，我認為樓市確實已經觸底，明年回暖的概率非常大。瑞銀預測全國房價將在2026年初企穩，比之前預期提前了半年，這背后是供給端的深度調整——

300個城市的土地出讓金和新開工面積相比2020年峰值下降了67%，一線城市庫存周轉月數回到2015年的14個月，供需關系正在重新平衡。

不過回暖的幅度會有明顯分化：核心城市房價預計上漲3%-5%，成交量增長15%，而三四線可能繼續下跌3%-8%，去化周期維持在18個月以上。

對于購房者來說，現在正是抄底核心資產的好時機，尤其是那些受益于城中村改造和城市更新的區域，比如鄭州的金水區、鄭東新區，政策紅利釋放后增值潛力可能超過10%。

但要避開遠郊和非優質房源，這些地方可能長期處于陰跌狀態。

當然，市場復蘇的過程不會一帆風順。

房企債務壓力依然巨大，2025年到期債務超過5000億元，部分項目可能通過破產重整來盤活。但隨著政策的持續發力，特別是超長期特別國債和專項債的發行，資金鏈緊張的問題會逐步緩解。

歷史經驗告訴我們，房地產市場的周期從來不是直線，而是螺旋式上升。現在的每一個積極信號，都在為下一輪復蘇積蓄力量。

作為普通購房者，與其糾結于短期波動，不如把目光放長遠，在政策底和市場底的雙重機遇中，找到真正值得持有的優質資產。

畢竟，房地產的終極價值，永遠是地段、品質和城市的發展潛力。