住宅開發(fā)用地的價(jià)格在過去五年中暴漲了 75%，讓澳洲普通人買房的夢(mèng)想更加遙不可及。

Ray White 基于 Real Capital Analytics 數(shù)據(jù)的分析顯示，住宅開發(fā)地塊的中位價(jià)格已從 2020 年的 480 萬澳元，漲至今年的 850 萬澳元。

與此同時(shí)，建筑成本依然遠(yuǎn)高于 COVID-19疫情前水平，進(jìn)一步加劇了住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。

Ray White 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Nerida Conisbee 表示，要等到建筑成本降到能真正造出普通人買得起的新房，還需要“很長(zhǎng)時(shí)間”。

“地價(jià)沒有跌，開發(fā)商也想建房，但根本建不出負(fù)擔(dān)得起的房子，”Conisbee 說，“我們并沒有看到像以往那樣的市場(chǎng)崩盤，現(xiàn)在更像是停滯的拉鋸狀態(tài)。”

開發(fā)商不愿賣地，銀行也“不逼債”

以往每逢經(jīng)濟(jì)下行周期，利率上升往往會(huì)迫使部分地塊業(yè)主“割肉”，以低價(jià)拋售土地。但這次不同，許多開發(fā)商在疫情期間的低利率時(shí)代已經(jīng)建立了足夠的財(cái)務(wù)緩沖，能抗得住。

他們還通過 合資開發(fā)（Joint Venture）分?jǐn)倝毫Αｃy行方面也改變策略，不像以往那樣快速清算開發(fā)商資產(chǎn)，更傾向于提供財(cái)務(wù)寬限。

目標(biāo)是五年內(nèi)建 120 萬套房，現(xiàn)實(shí)卻是地價(jià)瘋漲、人工緊張

聯(lián)邦政府承諾將在五年內(nèi)新增 120 萬套住房，以應(yīng)對(duì)住房危機(jī)。但土地與建筑成本持續(xù)飆升，讓這一目標(biāo)愈發(fā)艱難。

HIA（澳洲住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)）高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Tom Devitt 表示，建筑成本持續(xù)上漲，主要因?yàn)椋?/p> 土地價(jià)格創(chuàng)下新高； 技工短缺，很多建筑工人被吸走參與政府基建項(xiàng)目和高利潤(rùn)住宅翻修； HIA 數(shù)據(jù)顯示，從事新房建造的技工年薪上漲 5% 至 6%，遠(yuǎn)高于疫情前水平。

“土地價(jià)格處于歷史最高點(diǎn)，并且再次加速上漲，”Devitt 指出。

尤其是昆州、西澳與南澳，隨著人口增長(zhǎng)、家庭收入提升以及最近兩次降息刺激，住房需求正在回升，進(jìn)一步推高土地價(jià)格。

地賣得貴，新房卻越建越少

根據(jù) Cotality（前身為 CoreLogic）和 HIA 的數(shù)據(jù)：

2023 年底，全國(guó)土地銷售均價(jià)已達(dá) 36.95 萬澳元，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng) 8%； 然而 2024 年全國(guó)僅售出 42,590 塊地塊，新房開工數(shù)量處于歷史低位。

土地緊缺不僅限于邊緣城區(qū)，在悉尼與墨爾本等大城市，“填充式開發(fā)”（infill）也面臨困境，公寓和聯(lián)排別墅供應(yīng)嚴(yán)重不足。

“墨爾本是世界上人口密度最低的城市之一”

Grattan Institute 住房與經(jīng)濟(jì)安全項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 Brendan Coates 指出，墨爾本等城市在核心與中環(huán)區(qū)域的住房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠：

“即便把城市中心 20 公里內(nèi)大力放開開發(fā)，墨爾本的密度也僅僅能追平今天的悉尼。”

他認(rèn)為，政府必須 改革規(guī)劃法規(guī)，在“人們想住的地方”建房。

“印花稅”成負(fù)擔(dān)，應(yīng)以土地稅取代

Coates 還表示，在住房生產(chǎn)力下降的同時(shí)，稅收制度也成了阻礙：

與 30 年前相比，澳洲 2025 年的住房建設(shè)產(chǎn)出將減少 10%； 印花稅（Stamp Duty）是當(dāng)前最阻礙買房的稅種，政府應(yīng)逐步用年土地稅替代。解法不是沒有，但要改變“心態(tài)”

Nerida Conisbee 提出幾點(diǎn)潛在解決方案：

引進(jìn)海外技術(shù)移民，緩解建筑人力短缺（但前提是也要解決他們的住房）； 推動(dòng)模塊化建筑（如工廠預(yù)制屋頂桁架），提升施工效率； 改變消費(fèi)偏好，減少對(duì)“大戶型獨(dú)棟房”的執(zhí)著，轉(zhuǎn)向更可負(fù)擔(dān)的公寓與中密度住宅。

“消費(fèi)者對(duì)大房子的偏好依然很強(qiáng)，但如果不接受轉(zhuǎn)變，我們很難解決住房短缺問題。”

結(jié)語：

在高地價(jià)、高人工、高建材成本“三座大山”下，澳洲住房市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng) 結(jié)構(gòu)性的、深層次的重構(gòu)危機(jī)。

不是沒人想建房，也不是沒人想買房，而是從供給端到政策端、從產(chǎn)業(yè)鏈到稅收制度，全都需要“動(dòng)大手術(shù)”。