最近福州市區舊改的部分地塊已經發布了規劃，后續最大的關注就是誰拿地，以及會打造成什么樣的產品。

特別在這2年新規不斷改善的情況下，改善新盤的產品迭代也是非常迅速。

作為對比，鼓臺核心區的供應，配合新規的加持，也正在沖擊原來看上去相對保值的改善盤。

土拍預期

先聊聊供應的規劃情況，三大舊改，河南、寧化、環南。

環南的規劃5幅地塊，其中兩幅安置地塊：33畝，容積率4.67，49畝，容積率4.26，限高100米。

這兩幅安置地塊，第一感受依舊是容積率不低。

簡單回顧一下這幾年舊改的安置地塊指標：

除了南湖舊改因為限高突破100米達到130米，從而拉高容積率。

剩余限高100米以內的地塊，最高的一幅就是去年的鳳凰舊改，達到4.59。

從幾個舊改大體也能看出差異，外圍舊改的三遠、高宅，給安置的指標也就3.3左右，沒列出來的西園舊改還不到3。

作為對比，市區內的舊改，由于非棚戶區改造，拆除的計容面積不低，為了利潤，只能把容積率抬高。

從環南的安置指標來看，一幅4.26，一幅4.67，4.67已經是刷新了最近安置地塊限高100米以內的新高了。

后續是否會被河南新村打破，值得期待。

回到商品房地塊，供應3幅：（數據來源藍房網）

地塊二：47.66畝，容積率2.71，計容建筑面積不超過86110㎡（其中商業面積≤2000㎡）

地塊三：15.93畝，容積率2.42，計容建筑面積不超過25703㎡（其中商業面積≤600㎡）

地塊四：54.40畝，容積率3.127，計容建筑面積不超過113398㎡（其中商業面積≤1700㎡）

三幅地塊合計面積118畝，計容面積22.5萬方。

按套均144平計算，大概1527套左右。

旁邊的建總雍璟，119套，從2023年12月開始網簽，目前還有9套未簽。

一河之隔位于鼓樓的綠城華林府，僅52套房源，還在持續廣告預熱。

這就是目前這個區域的大概情況。

接著就是寧化舊改：

寧化新村地塊一：45.43畝，容積率：3.679，計容建筑面積不超過111436.9㎡（其中商業面積≤2000㎡）

寧化新村地塊二：30.57畝，容積率：3.83，計容建筑面積不超過78055㎡

兩幅地塊指標非常接近，如果按容積率大小判斷，地塊一預計是商品房。

不過即便是這幅，容積率也高達3.679，還是限高100米，看看最近幾年商品房地塊的指標：

情況和安置房一樣，南湖由于限高突破100米，最終容積率3.57，即目前上市的榕發錦珹大觀。

最近最高的就是鳳凰的建總梧桐公館，達到3.4。

寧化這兩幅地塊，除非2幅都是安置房，否則隨便一幅是純商，也會刷新目前純商的容積率新高，而且還是限高100米的背景下。

如果從供應來看，套均144平，地塊一供應770套，地塊二540套。

目前的市場，一個改善盤如果超過400套，去化壓力都非常大。

綜上，從兩大舊改目前的指標來看，被本土國企繼續拿下的概率依舊不低。

如果本土國企操盤，按目前的調性，大概率還是會卷改善產品，而且面積段不低。

二手分析

面對鼓臺改善的供應，這幾年的改善大戶型的二手情況如何？

最近萬科金域中央的二手成交下跌，成了一個話題。

很多拿來映射旁邊的天琴灣，雖然天琴灣二手也是釣凱子，但是萬科金域中央拿來對比還是差點意思。

萬科金域中央，也算是這些年一種產品的縮影，超高層塔樓，被市場淘汰的產品。

二手成交從3.5-4W，目前已經來到2.6W，還不是低層房源。

超高層住宅，當初市場的熱點，目前來看市場接受度異常低，爭議點：未來的貧民窟，得房率偏低，電梯出行不便等等。

即便金域中央外立面還保養尚可，位于CBD，但是依舊頂不住被市場拋棄。

這種類似產品還有很多：

世歐王莊AB區，原來二手成交3W+，目前已經回落到2W出頭，同樣非低層房源。

世茂茶亭儷園、臻園，同樣從3W+的成交來到2W出頭。

這些超高層的改善產品，當初迎合市場追高的熱度開發上市。

如今市場風向轉變，也被市場拋棄，成了典型的，剛需夠不著，改善看不上。

這也提醒市場，每個時間點市場都有自己的熱點產品，比如之前的第四代住宅等。

只不過是否能一直維持住這個熱點，未來如果不被接受，結局可能也如同這些項目一樣。

回到二手，除了這種超高層改善產品外，還有一種就是福州的所謂豪宅。

首先就是陽光白金瀚宮，前2年個別成交在7-8W，二手掛牌也不多。

目前沒看到網絡平臺的成交案例，從掛牌來看，有中層精裝單價5.7W的房源。

如果簡單對比，這個鼓樓的豪宅，這1年時間，價格跌了2W。

原因為何，可能最大的參考就是旁邊的建發紫宸。

更新的項目，更強的產品力，學區的差異對于豪宅影響微乎其微。

最終紫宸成交精裝均價6.5W-7W，首開熱銷后，后續流速也下滑不少。

當初紫宸打算依靠白金瀚宮的二手來抬轎，沒想到最后反而刺破了白金瀚宮的泡沫。

這也是豪宅市場最可怕的一點，如果所謂的稀缺屬性被刺破，價格的底線就會很模糊。

聊到豪宅，不得不提就是融僑外灘。

看看最近的成交數據：

B區成交案例年初中層毛坯4.9W，C區上個月高層毛坯4.79W。

對比兩個區過往的2年成交，B區在5.5-6.5W，C區在6-7.5W。

不考慮具體房源是否是一線江景，從這個成交趨勢來看，外灘下滑不少，簡單計算差不多跌了1W-1.5W左右。

這些豪宅的保值邏輯，主打就是供需的稀缺，只不過一旦市場信心受挫，亦或者供應被打破，豪宅圈的接盤俠本來就不多，很容易出現價格大幅波動。

最后再看看之前經常提到，鼓臺開啟供應，前幾年外圍改善新盤在二手市場是否會被沖擊。

例子就找最具代表的網紅盤，建發養云。

最近一期的成交175平精裝，高層4.78W，中層4.4W。

對比2023年剛交房的掛牌，價格有所回落，目前基本是貼著或者低于購入價出售。

當然這種表現，其實已經算是前幾年改善盤不錯的一個，畢竟桂語映月還在那擺著。

后續隨著鼓臺供應持續推進，以養云為首的改善次新，是否能頂住市場壓力，值得關注。

盤點總結

對于福州后續的市場，改善產品預計還會持續很長一段時間，市場的產品迭代也在持續，指標持續放寬，產品力越來越強。

對于以往保值代表的豪宅，亦或者改善次新，終究也會受到挑戰。

每個時間節點，都有自己的代表，只不過如何經受住周期考驗，這才是購房最大的思考點。