5月樓市依舊在上演“冷熱不均”的分化戲碼。

據中指研究院數據顯示，5月，百城新建住宅均價為16815元/平方米，受部分城市優質改善項目入市帶動，環比結構性上漲0.30%，同比上漲2.56%。

二手房方面，掛牌量持續高位下，“以價換量”現象持續主導市場，5月百城二手住宅均價為13794元/平方米，環比跌幅擴大至0.71%，同比下跌7.24%。

進一步細分來看，上海、廣州憑借高端改善盤入市，新房價格分別以1.47%、1.25%的環比漲幅領跑核心城市。盡管核心城市二手房成交保持一定活躍度，但價格短期仍有壓力，不同能級城市二手住宅價格環比均呈降勢。

“6月樓市政策環境預計將保持寬松基調，關鍵在于專項債收儲、城中村改造等政策落實進展。”中指研究院表示，同時隨著年中銷售節點的來臨，房企推盤節奏及促銷力度或將加大，核心城市市場有望保持修復，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續。

上海新房價格漲幅領跑百城

分梯隊看，新建住宅方面，5月，一線城市新房價格環比上漲0.90%，其中上海新房價格漲幅居百城首位，一線城市中僅深圳下跌，環比下降0.09%；二線城市新房價格環比上漲0.06%；三四線城市新房價格環比下跌0.11%。

具體來看，新房價格上漲較為顯著的城市包括上海、廣州、無錫和南通，環比分別上漲1.47%、1.25%、0.77%和0.38%；價格下降較為明顯的城市則包括珠海、東莞、烏魯木齊、江門和廊坊，分別環比下降1.13%、0.48%、0.41%、0.41%和0.35%。

5月百城新建住宅價格及環比漲跌幅（部分截圖）

灣財社記者注意到，上海新房價格環比上漲的背后或同部分改善項目入市有關。據不完全統計，今年5月，上海9個樓盤“日光”，其中不少項目為單價10萬以上的改善盤。

5月27日，位于上海楊浦濱江的保利·海玥外灘序BUND98項目迎來首次開盤，該項目首批次銷售均價為12.64萬元/平方米，223套房源當日全部清盤；5月24日，位于上海浦東前灘CLD的前灘公館項目五批次產品開盤即售罄，項目入市均價為12.47萬元/平方米；5月21日，均價達18.5萬元/平方米的上海壹號院三批次迎來線下開盤，當日實現銷售額40.25億元，全部售罄。

針對不同能級城市新房價格的漲幅變化，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一線城市特別是上海、廣州等地改善型房源5月份交易活躍，帶動均價走高。

但在二線城市，盡管新房交易重點也日趨向中心區改善盤集中，但由于同質化競爭，對價格比較敏感，導致部分區域、樓盤出現了價格松動。同時，改善盤對之前批售的其他盤源的競爭優勢明顯，導致其他新房項目出現降價，這是5月份二三線城市新房價格走弱的主因。

二手房市場深度調整

與新房市場的上漲形成鮮明對比，二手房市場延續“以價換量”趨勢。

二手住宅價格方面，5月，一線城市二手住宅價格環比下跌0.37%，二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.78%、0.76%。

5月百城二手住宅價格及環比漲跌幅 （部分截圖）

但在成交量方面，二手房已在多個城市占據主導。以深圳為例，據樂有家研究中心，5月深圳二手房錄得量為5727套，環比下降13.2%，同比增長17.6%，仍超5000套榮枯線；5月深圳二手住宅網簽量為4687套，環比下降18.2%，同比增長18.3%。作為對比的是，5月份，深圳一手預售住宅備案2054套，遠低于二手房的成交量。

上海二手房成交量亦高于新房。據上海市房管局消息，上海一手住房5月成交62萬平方米，同比增加24%；二手住房5月成交161萬平方米（1.90萬套），同比增加14%，為2022年以來同期最高值。

針對當前二手房市場的形勢，李宇嘉提到一組數據，4月份以來，二手房掛牌量繼續增加。中信證券統計，截至2025年5月18日，140個樣本城市掛牌量為521.7萬套，周度環比增長0.2%，較年初增長5.8%。“大戶型掛牌增長是新現象，主要原因在于改善型新盤對存量房的競爭效應明顯，加上部分業主置換需求增加，掛牌增長，且愿意降價賣房的業主增加，導致二手房價格調整比較明顯。”李宇嘉說。

6月核心城市市場或進一步修復

展望未來，中指研究院認為，6月樓市政策環境預計將保持寬松基調，關鍵在于專項債收儲、城中村改造等政策落實進展。同時隨著年中銷售節點的來臨，房企推盤節奏及促銷力度或將加大，核心城市市場有望保持修復，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續。

克而瑞研究中心提出了同樣的預判，6月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區改善供應比例，疊加房企年中沖刺，或將加大營銷力度，預期6月成交環比持增，同比有望持平去年同期，市場延續止跌回穩的弱復蘇走勢。

而從市場熱度來看，克而瑞研究中心認為或將延續高位波動。據CRIC監測數據，28個重點城市2025年6月預期項目平均去化率34%，環比下降11pcts，同比上升2pcts。值得關注的是，一線短期內市場熱度延續，2025年6月預期去化率為43%，同環比齊增。

李宇嘉表示，進入6月份，改善盤供應繼續增加，而且開發商追求半年度業績，也愿意推送高品質房源獲得業績，且6月份仍舊是銷售平淡的時節，開發商可能會增加一些促銷的手段。

他進一步提到，6月份一二線城市新房價格將繼續在高位，成交熱點集中在區位好（主要位于中心區）、品質高、性價比突出的區域。同時，外圍區域新房或“舊庫存”在面對激烈的競爭時，可能繼續以價換量。二手房方面，大戶型掛牌和成交增加，二手房價格整體跌幅趨緩，但掛牌量比較大，且面臨新房的競爭優勢，二手房價格整體繼續承壓。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽