前幾天，我去看望一位老同事。在閑聊中，他告訴我最近他所在的小區(qū)業(yè)主都在掛牌出售房產(chǎn)。僅是他們的這棟樓房，在短短的三個月內(nèi)，已經(jīng)有5位業(yè)主拋售房產(chǎn)。而且，最后拋售房產(chǎn)的業(yè)主掛牌價要比最早拋售的那戶低了15%。對此，我的這位老同事苦笑道：“現(xiàn)在讓人感覺樓市開始有‘恐慌性賣房’的味道”。

實(shí)際上，現(xiàn)在一線城市確實(shí)存在“恐慌式賣房”的情況。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年4月，一線城市二手房掛牌量同比增加32.7%，而成交量卻同比下降18.3%，供需失衡程度創(chuàng)近五年新高。

不僅如此，除了一線城市二手房掛牌量出現(xiàn)激增之外，二三線城市也出現(xiàn)類似的情況。像重慶掛牌量超20萬套，杭州、南京均突破16萬套，部分城市單日新增掛牌量是成交量的5倍以上。

那么，當(dāng)前各地二手房“恐慌性拋售”之后，今明兩年房價走勢會如何？為此，我們通過深入分析房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和政策變化，發(fā)現(xiàn)有3大關(guān)鍵信號或?qū)Q定今明兩年房價走勢。讓我們一起來了解一下：

信號一：房價下跌的趨勢已經(jīng)形成

在進(jìn)入到2025年之后，現(xiàn)在有越來越多的城市房價加入到下跌的隊(duì)伍中來。數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度，全國70個大中城市中，有53個城市二手房價格環(huán)比下跌，其中12個城市跌幅超過1.5%。

與2024年同期相比，跌幅超過1.5%的城市僅有3個。顯然，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)失去賺錢效應(yīng)的情況下，很多炒房客都不看好后市，選擇拋房變現(xiàn)。這意味著，今明兩年房價下行的壓力是越來越大。

信號二：房貸需求在快速萎縮

現(xiàn)如今，我國居民貸款買房出現(xiàn)快速萎縮，這預(yù)示房價下跌趨勢無法逆轉(zhuǎn)。據(jù)央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度全國住戶部門中長期貸款（主要是房貸）增加額為3827億元，同比減少1235億元，降幅高達(dá)24.4%。這里面有兩個原因：一個是，現(xiàn)在多數(shù)居民收入下降，已經(jīng)支撐不了當(dāng)前的高房價。另一個是，投資炒房客并不看好未來房價，選擇持幣觀望。

信號三：房地產(chǎn)利好政策不及預(yù)期

從2024年至2025年初，相關(guān)部門密集出臺了救市政策。包括取消限購、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、上調(diào)公積金貸款額度、減免契稅和增值稅等。但取得的效果并不明顯。事實(shí)上，房地產(chǎn)利好政策只能在短期在起到穩(wěn)定房價的作用，從長遠(yuǎn)來看，難以逆轉(zhuǎn)當(dāng)前房價下跌的趨勢。

值得注意的是，與以往不同，這輪樓市的調(diào)整，呈現(xiàn)三個新特點(diǎn)，而這些新特點(diǎn)將更能看清未來房地產(chǎn)市場走勢。

第一，本輪樓市調(diào)整的周期較為漫長。在過去20年里，每次樓市的調(diào)整周期都很短暫，而這一輪樓市的調(diào)整已經(jīng)長達(dá)三年了。而且從2021年高位下跌至今，平均房價跌幅超過30%。預(yù)計(jì)未來房價大概率呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”，通過“時間換空間”的方式，逐步回歸居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^。

第二，房價下跌的先后次序已經(jīng)明顯。從2022年開始，像鄭州、石家莊、涿州、等二三線城市房價下跌。而到了2023年，像上海、深圳等一線城市房價出現(xiàn)下跌。

從目前情況看，二三線城市房價經(jīng)過連續(xù)下跌之后，未來調(diào)整空間相對有限。而一線城市的中心城區(qū)的房價，由于房價收入比仍在40以上。所以，今明兩年一線城市的房價很可能會出現(xiàn)補(bǔ)跌的情況。

第三，房企將面臨大洗牌。2025年以來，房企破產(chǎn)重組案例明顯增多。截至2025年4月底，已有27家百億級房企宣布破產(chǎn)重組或?qū)嵸|(zhì)性違約，超過2024年全年總數(shù)(23家)。而在這些房企當(dāng)中，既有區(qū)域性龍頭，也有房地產(chǎn)業(yè)的頭部房企。

其實(shí)，部分房企破產(chǎn)重且的主要原因是，前些年房企瘋狂舉債拿地建房，導(dǎo)致負(fù)債率超過70%以上。現(xiàn)在由于銷售業(yè)績下滑、債務(wù)集中到期、融資渠道受限等原因，出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。所以，今明兩年，房企出現(xiàn)破產(chǎn)重組的情況會越來越多。

從目前情況看，現(xiàn)在各地樓市開始出現(xiàn)“恐慌式賣房”。今明兩年房價走勢已經(jīng)明確，主要是以上這3個消息已經(jīng)明確。而這一輪樓市的調(diào)整呈現(xiàn)三個新特點(diǎn)：1、本輪樓市調(diào)整周期會很長；