歷經(jīng)1326個日夜，從絕望到喜出望外，今年78歲的周阿姨，和杭州陽光城檀映里小區(qū)的其他200多戶業(yè)主，終于拿到了不動產(chǎn)權(quán)證。

自然資源部近日透露，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施以來，全國累計化解歷史遺留問題房屋2000多萬套，特別是2024年以來，全國共化解長期積壓的各類跨部門“硬骨頭”問題房屋340多萬套，化解工作進入快車道。

在自然資源部提供的材料中，提到了這樣一個典型案例：浙江省杭州市拱墅區(qū)陽光城檀映里商品房項目，222戶業(yè)主歷經(jīng)紛繁復(fù)雜的數(shù)年，在政府、法院、銀行和開發(fā)商各方多番合力之下，終于拿到不動產(chǎn)權(quán)證。

這個曾經(jīng)超低中簽率的網(wǎng)紅盤，歷史遺留問題如何得到化解并為其他出險樓盤提供了一個怎樣的化險樣本？近日，記者（簡稱每經(jīng)記者）進行了實地調(diào)查。

焦灼

四年前的2021年，陽光城檀映里是杭州的一個網(wǎng)紅盤，買房要靠搶。當(dāng)時，加推31套房源，竟吸引到1100余組購房者報名，平均約100人搶3套房。在“買到就是賺到”的心理下，周阿姨與家人成為了購房大軍中的一員。

今年78歲的周阿姨，退休前是杭州市棉紡廠的職工，時至今日，她仍忘不了當(dāng)時的開盤盛況。他們一路“過關(guān)斬將”，提前凍結(jié)百萬元資金，準(zhǔn)備上百個月的頂格社保證明材料，排隊很長時間，通過低概率的搖號系統(tǒng)，終于買到了僅剩的低樓層（5樓）的房源。

據(jù)陽光城集團浙江大區(qū)公司官微當(dāng)時的銷售公示材料，該樓盤精裝均價4.7萬元/平方米，參與認(rèn)購要先凍結(jié)存款資金160萬～320萬元。

杭州陽光城檀映里 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

彼時，陽光城集團穩(wěn)居全國房企第一梯隊。年報顯示，2020年，陽光城集團完成了全年“雙千億”目標(biāo)，累計銷售金額達到2180億元，在規(guī)模房企中排名第18位，頗具實力。

然而，正當(dāng)周阿姨他們沉浸在置業(yè)的喜悅中時，開發(fā)商被傳資金鏈出問題，樓盤的施工進度也變得遲緩，他們開始擔(dān)心能否順利交房。

就在周阿姨買房的2021年9月，陽光城集團爆發(fā)流動性危機。與此同時，境外債務(wù)逾期觸發(fā)交叉違約。后來，可用資金也枯竭，陽光城最終于2023年8月16日在深交所退市。

同時期，其他一些規(guī)模房企的日子也不好過，佳兆業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、陽光100中國、恒大集團、花樣年、當(dāng)代置業(yè)和新力控股等紛紛因為債務(wù)兌付困難，宣告出險。

周阿姨他們能拿到房子嗎？

浙江省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局一位負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者介紹，陽光城檀映里在2021年被列為杭州市級房地產(chǎn)風(fēng)險項目，涉及已預(yù)售網(wǎng)簽住宅業(yè)主222戶。后來，拱墅區(qū)工作專班出手，該樓盤于2023年9月30日完成了集中交付。但因開發(fā)商資金緊張，無力償還銀行開發(fā)貸，拖欠工程款，項目被法院查封，無法辦理首次登記，業(yè)主們無法拿到不動產(chǎn)權(quán)證。

在浙江省“民呼我為”統(tǒng)一平臺上，有陽光城檀映里網(wǎng)友反映，小區(qū)按照購房合同于2023年9月30日交房，3個月可辦理不動產(chǎn)權(quán)證，但截至2024年3月仍辦不下來，且無具體辦證時間。

合力

“周邊配套的優(yōu)質(zhì)學(xué)校多，買房時主要是看中了這點。”一位2021年在陽光城檀映里買房的業(yè)主介紹，許多要為孩子辦理入學(xué)手續(xù)的家長，通過網(wǎng)絡(luò)問政平臺等方式發(fā)帖，向相關(guān)部門求助。

杭州市拱墅區(qū)住建局住房保障和房產(chǎn)市場科一位負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，在了解購房業(yè)主的實際情況后，住建部門與屬地街道組建了業(yè)主代表溝通群。同時，梳理該小區(qū)業(yè)主子女入學(xué)的個性化需求，解決入學(xué)落戶問題。

針對無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的問題，在拱墅區(qū)政府支持下，配合區(qū)法院開展與項目公司、開發(fā)貸銀行的溝通協(xié)調(diào)，邀請杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合市不動產(chǎn)、市中級人民法院等部門為項目辦證提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人、盈科上海房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌分析道：

2015年5月，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》開始施行，第二十九條對物權(quán)優(yōu)先作出例外規(guī)定：

如果房屋被查封前，買受人已簽訂合法有效的書面買賣合同、房屋用于居住且買受人名下無其他居住住房、買受人已支付一半以上的價款，就可以賦予商品房買受人排除包括抵押權(quán)在內(nèi)的強制執(zhí)行的權(quán)利。

這意味著，開發(fā)商先出售房屋后又違規(guī)抵押，善意購房人雖未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，仍可以對抗抵押權(quán)人強制執(zhí)行。

化險

2022年11月12日，央行、住建部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險。

2023年1月，央行、銀保監(jiān)會出臺《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，提出加快新增1500億元保交樓專項借款投放等一系列工作安排。

2024年1月，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，旨在更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。

前述浙江省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，在推進化解登記前端環(huán)節(jié)歷史遺留問題方面，經(jīng)浙江省政府同意，浙江省自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，針對用地手續(xù)不全、欠繳土地價款等主要歷史遺留問題，明確了16條處置意見。建成不動產(chǎn)登記前端歷史遺留問題處置監(jiān)管系統(tǒng)，建立房地歷史遺留問題化解工作會商機制，解決涉及多部門職責(zé)的問題。

圖源｜浙江省自然資源廳官網(wǎng)

該負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者總結(jié)了陽光城檀映里歷史遺留問題的化解歷程：

區(qū)專班督促項目公司合理安排工程進度表，制定資金撥付計劃，落實專業(yè)部門按照既定節(jié)點開展督查。通過上門溝通、協(xié)調(diào)推進、約談督促等手段，解決因其他項目債務(wù)糾紛導(dǎo)致的項目竣工備案資料蓋章問題。2023年9月28日完成竣工備案，9月30日完成集中交付。

與此同時，根據(jù)最高人民法院印發(fā)的法釋〔2023〕1號文件相關(guān)規(guī)定，針對無法辦證的問題，省市區(qū)三級房地產(chǎn)風(fēng)險處置專班緊密聯(lián)動，召開30余次專題協(xié)調(diào)會，尋找化解路徑。

通過法院開具協(xié)助執(zhí)行通知書等方式，2024年6月12日完成首次登記，成功推進222戶已售房屋順利辦證。（首次登記）次日10時止，就有超過50%的業(yè)主通過“交房云登記”取得不動產(chǎn)權(quán)證（電子）。

屬地政府則積極協(xié)調(diào)教育、屬地街道及相關(guān)學(xué)校，15戶存在入學(xué)需求家庭全部解決入學(xué)資格問題，所有住宅業(yè)主均可按相關(guān)流程正常辦理落戶。

如愿

從2020年10月25日首次開盤到2024年6月12日完成首次登記，1326個日夜，這個位于浙江杭州的商品房小區(qū)，由熱門紅盤變?yōu)槌鲭U樓盤，又在各方合力之下起死回生。

令人寬慰的是，每經(jīng)記者在杭州和上海兩地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商在化解歷史遺留問題房屋、協(xié)助購房者辦理不動產(chǎn)權(quán)證書等方面，亦沒有缺位。

一家大型民營房企內(nèi)部人士坦言，雖然公司在上海的項目運營陷入困難，但是在解決業(yè)主不動產(chǎn)權(quán)證書問題上從未“躺平”，在法規(guī)允許的情況下，一直在與法院、銀行系統(tǒng)聯(lián)系，配合業(yè)主完成辦證。

“到目前為止，我們還在定期與銀行方面溝通交流，為解決后續(xù)問題爭取一條雙贏的方法路徑。”陽光城檀映里項目負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示。

5月15日，自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長胡善順在介紹各地化解歷史遺留問題、為群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證書工作進展時說，針對用地手續(xù)不完善、開發(fā)主體滅失、房地信息不一致等歷史遺留問題，自然資源部門堅持分類施策，打通問題化解路徑，建立“國家-省-市-縣”四級到戶臺賬，責(zé)任到人、掛號銷賬，按月調(diào)度工作進展、實地調(diào)研督促、總結(jié)推廣典型經(jīng)驗、舉辦視頻培訓(xùn)，化解難題工作成效顯著。

根據(jù)自然資源部披露的案例，廣州市近年來將納入化解的44個項目2453套房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題全部解決，理清“舊賬”，打通“證結(jié)”；海南省自2021年起，化解了1161個項目的歷史遺留問題，惠及20.7萬戶家庭等。

中國國土經(jīng)濟學(xué)會理事長、國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所原所長肖金成分析表示，化解歷史遺留問題，購房者領(lǐng)到不動產(chǎn)權(quán)證書后，原本無法交易的房屋就能夠進入市場，實現(xiàn)順暢交易或抵押融資等。這有利于激發(fā)市場活躍度，提升房地產(chǎn)業(yè)的信心和預(yù)期。

從“紙上產(chǎn)權(quán)”變成“手中紅本本”，周阿姨表示，孫子孫女今年已如愿轉(zhuǎn)入了小區(qū)對口學(xué)校。