最近，我去看望了一位老同事。在我們交談時，他提到，近期他所在小區的業主們紛紛掛牌出售自己的房產。僅是他們這棟樓，短短三個月內，便已有五位業主拋售房子。而其中，最后一位拋售的業主所定的掛牌價，比最早出售的那位業主低了整整15%。他苦笑著說：“現在真有種樓市出現‘恐慌性拋售’的感覺。”

其實，當前一線城市的樓市的確正呈現“恐慌性賣房”的現象。根據貝殼研究院的數據顯示，2025年4月，一線城市二手房的掛牌量同比增長了32.7%，然而成交量卻同比下降了18.3%。這種供需失衡的現象，創下了近五年新高。

更令人關注的是，除了在一線城市，二三線城市的掛牌量也大幅攀升。例如，重慶的掛牌量超過了20萬套，杭州和南京也均突破了16萬套。有些城市甚至出現了單日新增掛牌量是成交量的五倍以上的現象。

那么，在各地二手房市場頻現“恐慌性拋售”的背景下，未來兩年房價的走勢將會如何呢？我們通過深入分析房地產市場的數據與政策變化，得出了三大關鍵信號，這些或將影響未來房價的走向：

信號一：房價下跌趨勢已成定局

2025年一季度，越來越多城市的房價都開始加入下跌行列。據統計，在全國70個大中城市中，有53個城市的二手房價格環比下跌，其中12個城市跌幅超過了1.5%。相比2024年同期，跌幅超過1.5%的城市只有3個。可以看出，在市場已失去賺錢效應的情況下，許多投資者紛紛選擇拋售房產，變現資金。這無疑加大了未來兩年房價下行的壓力。

信號二：房貸需求急劇下降

目前，我國居民貸款買房的需求急劇萎縮，這也是房價下跌趨勢無法逆轉的重要信號。根據央行發布的數據，2025年第一季度，全國住戶部門中長期貸款（主要是房貸）的新增額為3827億元，同比減少了1235億元，降幅高達24.4%。其中，有兩個主要原因：一方面，當前多數居民的收入水平已無法支撐高房價；另一方面，投資者對未來房價并不樂觀，紛紛選擇觀望。

信號三：房地產利好政策效果不如預期

自2024年以來，相關部門出臺了包括取消限購、降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、減免契稅與增值稅等一系列救市政策。然而，這些政策的效果并不顯著。事實上，這些利好政策僅能在短期內穩定房價，而從長遠來看，無法逆轉當前的房價下跌趨勢。

此外，與以往的樓市調整不同，當前這一輪樓市的變化呈現出三個新的特點，這些特點有助于我們更清楚地預見未來樓市的走勢。

第一個特點：樓市調整周期較長

在過去的20年中，每次樓市調整的周期都較短，而這輪樓市調整已持續了三年。自2021年房價從高位下跌以來，平均房價已下跌超過30%。預計未來房價將呈現“穩中有降”的趨勢，市場通過“時間換空間”的方式逐漸回歸到與當地居民收入水平相匹配的合理房價區間。

第二個特點：房價下跌的先后順序明顯

從2022年起，鄭州、石家莊、涿州等二三線城市率先經歷了房價下跌。到了2023年，上海、深圳等一線城市的房價也開始下滑。通過觀察，我們可以看到，二三線城市房價經過一段時間的調整后，未來的下行空間相對有限。相比之下，由于一線城市房價收入比仍然超過40，因此在未來兩年，一線城市的中心城區房價可能還會出現進一步的“補跌”現象。

第三個特點：房地產企業將面臨大規模洗牌

自2025年以來，房企破產重組的案例顯著增多。到2025年4月，已有27家百億級房企宣布破產或進入重組階段，遠超2024年全年的23家。在這些破產或重組的房企中，既有一些區域性龍頭企業，也有一些行業內的頭部公司。許多房企面臨困境的主要原因是，前幾年它們過度依賴舉債拿地和擴張，導致負債率超過70%。如今，由于銷售業績下滑、債務集中到期、融資渠道受限等多重因素，資金鏈斷裂的現象愈加嚴重。因此，在未來兩年，房企破產或重組的情況將會愈發普遍。

綜上所述，隨著“恐慌性賣房”現象的蔓延，我們可以預見今明兩年房價走勢的方向。尤其是這三個關鍵的信號已經十分明確：一是樓市調整周期較長；二是房價下跌的次序已經明顯；三是房企將面臨洗牌。在此背景下，未來更多房企可能加入到降價促銷行列，這也會進一步影響到二手房市場的價格波動。希望大家能夠提早做好應對準備。